Знакомо, когда смотришь на рынок и понимаешь: что-то пошло не так? В 2025 году «вторичка» напоминает сложный пазл. Одни продавцы уходят в аренду, другие ждут «того самого» покупателя месяцами, а цены замерли между «недорого» и «ой, как дорого». Проблемы, с которыми сталкиваются покупатели и продавцы, становятся все более актуальными. Давайте разбираться, почему так происходит и как в этом выжить.
Зависимость от аренды и новостроек
В 2025 году вторичный рынок недвижимости будет находиться под значительным давлением со стороны аренды и новостроек. Многие собственники квартир, не желая продавать свои объекты по низким ценам, будут переориентироваться на долгосрочную аренду. Это решение позволяет им получать стабильный доход и ждать лучших условий для продажи.
Анализ ситуации показывает, что спрос на вторичное жилье упал на 20-25% по сравнению с предыдущим годом. В условиях высокой конкуренции на рынке новостроек, где цены могут вырасти на 6-8%, многие покупатели будут искать более доступные варианты на вторичном рынке. Однако ценовая диспропорция между новостройками и вторичным жильем сохраняется: новостройки зачастую дороже на 19-57% в зависимости от региона.
«Сдам вместо продажи» — новый тренд среди собственников. Руслан Сырцов из «Метриум» поясняет: «При ставках выше 25% ипотеки психологический барьер покупателей непреодолим. Продавцы предпочитают сдавать квартиры, чем торговаться».
Что это значит для вас?
- Меньше выбора: по данным «Яндекс.Недвижимости», в Москве предложение сократилось на 15% за полгода. Искать «ту самую» трешку теперь как искать иголку в стоге сена.
- Рост арендных ставок: двухкомнатная в спальном районе Москвы теперь стоит 90+ тыс. рублей — на 20% выше, чем в 2024.
- Сюрприз для инвесторов: те, кто купил квартиру под ренту, могут получить доходность 7-8% годовых — выше, чем по вкладам.
Пример из практики: клиентка Аня хотела продать «двушку» в Люберцах за 12 млн, но за 4 месяца не получила ни одного адекватного предложения. Решила сдавать за 75 тыс. рублей — окупаемость 13 лет. Говорит: «Лучше пусть работает, чем отдам за бесценок».
Новостройки vs вторичка: кто кого?
«Первичка» перетягивает одеяло на себя. Алексей Попов из ЦИАН прогнозирует: «Цены на новостройки вырастут на 6-8%, а на вторичке останутся на месте или упадут в Москве, Петербурге и городах-спутниках».
Почему новостройки выигрывают:
- Рассрочки от застройщиков (до 70% стоимости без процентов).
- Семейная ипотека — ставка 6% даже в 2025, но только для первички.
- «Умные» квартиры с техникой и ремонтом «под ключ» — то, что ждут миллениалы.
Но вторичка не сдается:
- В Санкт-Петербурге цены на «старый фонд» упали на 5%, зато спрос на квартиры после 2015 года вырос на 20%. Покупатели ищут баланс: готовый ремонт + адекватная цена.
- В регионах вроде Татарстана «вторичка» остается фаворитом: новостроек мало, а цены на них завышены на 25-30%.
Совет: присмотритесь к «молодой вторичке» — квартирам в домах, сданных после 2020 года. Они дешевле новостроек на 10-15%, но уже с отделкой и инфраструктурой.
Период сложных сделок: цепочки, налоги, нотариусы и скрытые риски
Сложные сделки на вторичном рынке будут обычным делом. Высокие ставки по ипотеке (выше 25%) делают покупку жилья менее привлекательной для большинства покупателей. Это создает ситуацию, когда многие потенциальные покупатели просто не могут позволить себе ипотеку, а те, кто может, сталкиваются с высокими ценами. Доля покупателей с "прямыми деньгами", которые просто пришли и купли квартиру, резко сократилось еще в о второй половине 2024 года. В 2025 будет также: править рынком будут цепочки "альтернативщиков", которые продают что-то свое, чтобы купить что-то другое.
Пример из практики: один мой знакомый пытался продать свою квартиру в Москве. Несмотря на то что она была в хорошем состоянии и находилась в востребованном районе, он столкнулся с трудностями в поиске покупателей. Многие потенциальные клиенты просто не могли получить ипотеку из-за высоких ставок. В итоге он решил сдать квартиру в аренду, что оказалось более выгодным решением.
2025-й стал годом, когда продать квартиру сложнее, чем собрать IKEA без инструкции. Причины:
1. Налоговые сюрпризы
- В Татарстане, например, налог с продажи считают уже не с 70%, а со 100% кадастровой стоимости. Продали квартиру за 10 млн? Если кадастр показывает 12 млн — налог платите с 12 млн.
- Лайфхак: договаривайтесь с покупателем о компенсации части налога. Но осторожно — ФНС усилила проверки.
2. Нотариус — новый обязательный игрок
С 2025 года даже дарение квартиры близкому родственнику требует нотариуса. Расходы выросли на 30-50 тыс. рублей. Для инвесторов, которые часто переоформляют активы, это удар по бюджету.
3. Риск «испорченного» объекта
Из-за дефицита предложения на рынке появляются квартиры с скрытыми проблемами:
- Неоформленные перепланировки.
- Залоги по микрокредитам собственника.
- Споры между наследниками.
Что делать инвестору в 2025? 3 рабочих стратегии
- Бартер с арендаторами
Предложите арендатору выкупить квартиру с рассрочкой. Например: 20% предоплата, остальное — в течение 3 лет под 10% годовых. Вы сохраняете доход от аренды и постепенно выходите из актива. - Спальные районы — не провал
В Подмосковье цены на вторичку упали на 3-5%, но спрос на аренду вырос на 15%. Купите «убитую» двушку за 8 млн, сделайте ремонт за 1 млн — и сдавайте за 60 тыс. вместо 45 тыс. - Ждите «падающих ножей»
Олег Репченко из IRN.RU прогнозирует: «В Москве к концу 2025 цены на вторичку могут просесть на 10-15%». Отложите ликвидность — копите наличку, чтобы скупать выгодные лоты в конце года. - Изучайте реальные кейсы инвестирования в недвижимость
Для этого заходите и подписывайтесь на мой тлг-канал по инвестированию в недвижимость
Прогнозы экспертов
Эксперты прогнозируют стагнацию цен на вторичном рынке в 2025 году. В некоторых регионах возможно даже снижение цен из-за избытка предложения. Например, в Московском регионе ожидается плавное снижение цен на 1% в месяц, что может привести к общему снижению на 10-15% к концу года.
Также стоит отметить, что если объем предложения увеличится из-за новых объектов на первичном рынке, это может негативно сказаться на ценах вторичного жилья. В условиях высокой конкуренции за покупателя продавцы будут вынуждены снижать цены или предлагать дополнительные условия для привлечения клиентов.
Заключение
Вторичный рынок недвижимости в 2025 году будет находиться под давлением аренды и новостроек. Сложные сделки станут нормой, а покупателям придется адаптироваться к новым условиям. Если вы планируете инвестировать в недвижимость или продать свою квартиру, важно быть готовым к изменениям и учитывать мнения экспертов.
P.S. Помните: недвижимость — игра на длинную дистанцию. Да, сейчас сложно, но те, кто переживут 2025, в 2026-2027 сорвут джекпот. Держитесь!
Также рекомендую почитать:
