С 1 января 2025 года вступил в силу т.н. Единый ипотечный стандарт - это свод правил, запрещающих работу целого ряда ранее используемых схем при продаже жилья на первичном рынке в ипотеку физическим лицам. Такие схемы, по мнению регулятора, могли приводить к сильному удорожанию объекта продажи и несли в себе дополнительные риски как для заемщиков, так и для банков.
Директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов на пресс-конференции по итогам развития банковского сектора в 2024 году заявил следующее:
Схемы — ипотека от застройщика, когда по очень низким ставкам людям предлагали ипотеку, а одновременно это вело к завышению цены на квартиру до 30%, что очень серьезные риски несло для людей,— эти схемы мы очень сильно ограничили. С точки зрения их доли, мне кажется, оценочно сейчас я так говорю, меньше 10% стало от выдач.
Отсюда видно, что введенными ограничениями ЦБ добился сокращения выдаваемых по таким схемам кредитов, но не полного их отсутствия. Более того, ряд используемых застройщиками схем данный стандарт не запрещает, регулятор планирует продолжать работу над их запретом.
А также, как заявил г-н Данилов, застройщики уже разрабатывают новые схемы, им то нужно как-то продавать свои огромные объемы построенного, но не проданного жилья.
И самое интересное - ЦБ, фактически, может влиять на банки, но не может влиять на самих застройщиков - ему они никак не подчиняются, поэтому для них эти запреты носят лишь рекомендательный характер. Собственно, и для банков за нарушение ипотечного стандарта штрафные санкции пока не предусмотрены.
Далее кратко расскажу, какие именно схемы запретил ЦБ, а в конце дам ссылку на свою статью, где разбираю эту тему более подробно. Под запрет попали:
- Схема с использованием аккредитива, где часть внесенных покупателем средств размещалась не на счете эскроу, а на аккредитиве - за счет этого банк получал дополнительный доход и мог частично возвращать его заемщику в виде "скидки" при оплате квартиры;
- Схема "ипотека с кешбэком", где банк возвращал заемщику часть первоначального взноса в виде кешбэка;
- Схема субсидирования кредитной ставки застройщиком, для которого он завышал стоимость продаваемой квартиры.
При этом ипотечный стандарт пока не запрещает ряд других схем, используемых застройщиками, среди которых:
- Схема траншевой ипотеки, когда кредит выдается траншами на разных этапах строительства жилья;
- Схема сдачи в аренду квартиры в счет оплаты будущего кредита;
- Другие бонусные программы застройщиков, не связанные напрямую с кредитом (например, скидки на отделку приобретаемого жилья, парковочные места или кладовки, подарочные сертификаты и т.д.).
Также банкам запретили брать единоразовую комиссию за выдачу кредита при условии снижения процентной ставки и установили несколько обязательных параметров ипотечного договора: в плане первоначального взноса, срока кредитования и возможности предоставления ипотечных каникул. А также требования по обязательному информированию заемщиков, обращающихся за ипотечным кредитом, по целому ряду вопросов.
Введение этого стандарта преследует главную цель - обезопасить не только заемщиков, но и банковскую систему, за стабильность работы которой и отвечает Центробанк. Ведь использование попавших под запрет схем приводило к повышению рисков не только для заемщиков, но и для банков: они, например, получали залоги по завышенной стоимости или заемщиков с сомнительной платежеспособностью, которые не могли взять кредит на более стандартных условиях.
Но при этом новый стандарт, разумеется, негативно отразится на работе застройщиков, которые стараются использовать любые возможности для распродажи своих объектов, вот, даже "ипотеку за зачатие" пытаются продвинуть:
В заключение - ссылка на мою большую статью с подробным описанием всех нововведений и целей, с которыми они вводятся:
Подписывайтесь на телеграм-канал Финансовый гений, чтобы получать еще больше полезной информации и оперативно отслеживать выход новых публикаций на сайте и в Дзене.