Минстрой предлагает оставить субсидированную ипотеку от застройщиков, так как это позволит смягчить падение спроса на жилищные кредиты в 2025 и 2026 годах.
С 1 января в России действует стандарт защиты прав ипотечных заемщиков, который запрещает банкам выдавать субсидируемую ипотеку от застройщика, при которой происходит завышение стоимости жилья.
Вопрос… кого в своём обращении защищает Минстрой? Разбираемся в статье…
Ипотечный стандарт и наказание
Надо сказать, что ипотечный стандарт, запущенный ЦБ РФ с 01 января этого года, на данный момент не предполагает каких-либо наказаний за его нарушения. Именно по этой причине на рынке недвижимости на данный момент фактически не произошло никаких изменений. Банки и застройщики спокойно продолжают одобрять и выдавать субсидированную ипотеку, а клиенты продолжают ее оформлять и покупать новостройки.
До нового года было всего несколько банков, которые не требовали субсидирование от застройщиков при выдаче ипотеки по льготным программам, но при этом у них были другие подводные камни, которые не сделали поток клиентов в эти банки массовым. К примеру, повышенные первый взнос, у некоторых банков он составлял и составляет от 50% для того, чтобы избежать увеличения стоимости квартиры (субсидирования) при оформлении льготной ипотеки.
Также некоторые банки после выдачи кредита не перечисляли деньги застройщикам, а вплоть до полугода держали их у себя на счетах, чтобы дополнительно заработать, пуская их в оборот, из-за чего многие застройщики не работали с этим банками, так как фактически квартира была продана и кредит был выдан, а «кубышка» (эскроу-счета) застройщиков не пополнялись.
Из всех системно-значимых банков в конце декабря 2024 года, накануне внедрения ипотечного стандарта ЦБ, всего один банк отменил требование к субсидированию льготной ипотеки и вернул первый взнос на уровень 20% от стоимости недвижимости. При этом по слухам в данном банке идет большое количество отказов по льготной ипотеке, так как банк не очень хочет массово выдавать такие продукты, поскольку до этого всё тот же банк говорил, что обычные льготные программы для него невыгодны. Остальные банки при этом продолжают работать в прежнем режиме.
В целом, про ипотечный стандарт мы писали в этих статья – здесь и здесь.
Когда будут наказания и что будет?
Наказание за несоблюдение ипотечного стандарта ЦБ РФ планирует ввести с апреля, и тогда рынок должен поменяться… но пока неизвестно, в какую сторону будут направлены эти изменения.
С одно стороны хочется верить, что эти изменения будут идти на пользу людям и они смогут без дополнительных сложностей оформлять ипотеку по льготным программам (семейная или ИТ-ипотека). Но, с другой стороны, всё говорит о том, что при полном запрете субсидирования льготные продукты в банках будут меняться и далеко не в лучшую сторону. Может увеличиться первоначальный взнос или банки специально будут строже рассматривать заемщиков и одобрять меньше клиентов, так как от запретов выгодными для банков данные программы все равно не станут.
С чего всё началось?
В конце 2023 года было издано Постановление Правительства РФ, в котором банкам снизили размер компенсации из бюджета при выдаче льготных ипотечных кредитов. Практически сразу, в начале 2024 года, банки начали вводить эту самую практику – по требованию к застройщикам о получении дополнительной компенсации (субсидирование), что привело к удорожанию квартир и с чем ЦБ РФ очень сильно хотел бороться весь 2024-й год. Интересно, что одними из первых банков, которые ввели субсидирование были Сбер и ВТБ, банки, на которые приходится 2/3 всех ипотечных сделок в России.
И сейчас интересно получается… одно из министерств из состава Правительства РФ, подчиняющихся председателю Правительства Михаилу Мишустину в конце 2023 года сократило дотации банкам из бюджета, а теперь другое министерство, которое подведомственно ему же, ходит «на поклон» в ЦБ РФ и просит их об отсрочке наказания за выдачу банками субсидированной ипотеки, чтобы рынок не просел.
Это весьма показательная история, которая указывает на недальновидность действий. С одном стороны была благая цель – сократить расходы бюджета. Цель безусловно была выполнена, но при этом никто не проводил дискуссии с участниками рынка, чтобы понять, как подобное решение может повлиять на дальнейшее развитие событий.
Какой итог? Чего ожидать?
При этом сейчас очевидно, что введение меры по ограничению субсидированных сделок приведет рынок к провалу, который негативно скажется, в первую, очередь не на заемщиках, а на застройщиках, возможно даже приведет к банкротствам некоторых из них. А после этого подобное решение зацепит еще другие, смежные отрасли, которые работают на благо строительного сектора.
Сейчас сложно говорить выиграет или проиграет обычный покупатель в случае запрета подобных сделок… С одной стороны будет возможность приобрести недвижимость без удорожания, но с другой стороны, если будет увеличен первоначальный взнос или будет большое количество отказов в банках, то уже такая возможность пропадет, так как далеко не у всех есть 50% от стоимости для первого взноса и далеко не всех клиентов можно назвать идеальными для банков.
Да на самом деле, даже идеальным клиентам в такой ситуации могут отказывать. Это мы увидели в практике банка ДомРФ, который позиционирует, что у него есть льготная ипотека, с обычным первым взносом, без удорожания и субсидирования, но на деле сделок он проводит крайне мало за последние несколько месяцев. В основном у клиентов идут отказы или одобряют суммы в 2-3 раза меньше, чем запрашивали изначально.
Получается, что от запрета субсидированных сделок по льготной ипотеке обычные заемщики вполне могут пострадать, но это уже покажет дальнейшее развитие ситуации.
А вот кто точно пострадает от такого запрета, так это сами строители. Поэтому Минстрой в данном обращении к ЦБ РФ, по всей видимости, пытается защитить своих «подопечных».
🟢 Спасибо за внимание! Будем рады новым подписчикам!
Ваши лайки и комментарии очень важны!
За ипотекой и новостройка, пока есть возможность, сюда! 😃
Читайте также наши рубрики:
- Новости рынка недвижимости
#ипотека #банки #ЦБ #субсидирование_ипотеки #новостройки #застройщики