С 01 января 2025 года Банк России запускает новый стандарт ипотечного кредитования. Его первоочередная цель - защита прав и законных интересов ипотечных заемщиков.
Назвать его «новым» не совсем корректно, так как он базируется на Федеральном законе от № 395-1 «О банках и банковской деятельности», но конечно в текущих реалиях. Его задача в дополнение к нормам федеральных законов сделать рынок ипотеки в России более прозрачных.
Далее в статье отметим самые интересные, по нашему мнению, детали данного стандарта, которые могут привести не к прозрачности, а к остановке выдач.
Официально документ называется «Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков», с его текстом можно ознакомиться на сайте ЦБ РФ.
Цель ипотечного стандарта
ЦБ РФ хочет снизить текущее количество и распространение «серых» схем на рынке ипотеки. Так как данные схемы являются высокорискованными для клиентов, ЦБ хочет сделать рынок более прозрачным, а информирование клиентов об условиях ипотечного кредитования более подробным. Задача в том, чтобы потенциальные заемщики более обдуманно подходили к покупке недвижимости.
Интересные детали ипотечного стандарта
Так что именно Банк России планирует внедрить в 2025 году? Будем писать от меньшего к большему, что по-нашему мнение будет больше влиять на рынок...
1️⃣ Единые условия кредитования и информирование заемщика
Объединим два пункта в один, так как по-нашему мнению на рынок они вообще не повлияют.
Да и должны они были быть внедрены еще очень давно. Ну это как бы «гигиенический минимум» нормального прозрачного рынка.
- ЦБ хочет закрепить единые условия ипотеки для всех. К примеру, рекомендовано заключать договор ипотеки на срок не более 30 лет и на сумму не выше 80% от стоимости жилья, то есть минимальный первый взнос будут не менее 20%.
- Банки обязаны сообщать клиентам все условия и сведения, касающиеся кредита, а также говорить обо всех рисках для потенциального заемщика до подписания договора. Кредитор должен будет ответить на все вопросы заемщика об ипотечном кредите и о дополнительных услугах (страхование, сервис безопасных расчетов, электронная регистрация и т.д.).
Согласитесь, это базовые вещи! А ЦБ только сейчас решил их задокументировать… Ну, лучше поздно, чем никогда.
2️⃣ Эскроу-счет вместо аккредитива
Банкам будет запрещено размещать средства на аккредитивах на долгий срок.
Напомним, что сейчас после регистрации договора с застройщиком, банк должен перечислить деньги на эскроу-счет застройщика, а застройщик получит эти деньги после сдачи объекта в эксплуатацию. Средства на эскроу-счетах защищены системой страхования вкладов.
Вместо этого ряд кредитных организаций, по договоренности с застройщиками, держит деньги у себя на аккредитиве, оборачивает их, получает с этого прибыль. Если банк крупный, то риски здесь не очень высокие для клиента, а если банк небольшой и с ним что-то произойдет, то деньги потом можно не увидеть.
Есть банки, которые выдают льготную ипотеку сейчас только на условиях того, что деньги будут лежать у них на аккредитиве. Иначе клиент в данной организации просто не сможет оформить ипотеку.
Пара-тройка банков пострадает от запрета держать деньги у себя на аккредитивах, но это не критично.
3️⃣ Первоначальный взнос
У ряда застройщиков есть схемы, когда они возвращают клиентам первый взнос после сделки. Так называемый «кешбек». В данном случае эта схема позволяет клиентам купить квартиру фактически без первого взноса. В народе такие схемы называются «сделки с завышением», когда величина «возвращаемого» первого взноса закладывается в стоимость, а в банк потом предоставляют фейковую бумажку о том, что первый взнос якобы был.
Банки знают, понимают, но закрывают глаза!
Получается, когда используется данная схема, то квартира для клиента становится дороже, так как в стоимость закладывается дополнительная сумма.
И в случае каких-либо проблем, клиент не сможет продать квартиру по цене покупки, а банк не сможет вернуть сумму долга от ее реализации.
Образовывается пузырь!
Отсутствие первого взноса стало одной из причин ипотечного кризиса в Америке в 2008 году, когда весь мир пострадал и ощущал последствия очень долго.
Так что данный схематоз далеко не безобидный, особенно, если приобретает формат массового явления.
От запрета таких серых «кешбеков» пострадает ряд застройщиков. Их названия говорить не будем, но скажем, что нам их не жалко… справятся ребята.
4️⃣ Комиссии банкам от застройщика. Субсидированная ипотека
На рынке есть программы, так называемого, «субсидирования ставок»… когда банк выдает ипотеку по сниженной ставке, а застройщик ему за это после сделки платит комиссию.
Естественно, застройщики не занимаются благотворительностью, и эта комиссия включается в стоимость квартиры, поэтому для клиента она становится дороже.
ЦБ РФ хочет запретить банкам получать вознаграждение от застройщиков за «снижение» ставки.
Про риски завышенной стоимости объекта мы уже сказали выше, но здесь отметим другое. Есть интересная деталь…
Сейчас на рынке практически невозможно получить семейную ипотеку без данного субсидирования. Практически все банки, у которых еще остались лимиты от государства на выдачу льготной ипотеки, все требуют комиссию от застройщиков. Либо просят первый взнос от клиента 50% и выше.
Мы не верим в то, что когда выделят новые лимиты в 2025 году, то банки без субсидирования будут охотно выдавать льготную ипотеку. Про наше видение семейной ипотеки писали здесь.
От запрета данной схемы рынок льготной ипотеки пострадает очень сильно. Выдачи, той же семейной ипотеки, могут рухнуть в два и более раза. Застройщики будут плакать очень сильно.
5️⃣ Запрет на плату за пониженную ставку
В банках есть такие программы как «купи свою ставку». То есть, за дополнительную немаленькую комиссию клиент может снизить ставку по кредиту на весь срок кредита или на первые годы.
Сейчас, когда ставки по ипотеке уже составляют 28-29%, а в начале 2025 года ставки перевалят за 30%, то снизить ставку хотя бы до 16-20% годовых бывает весьма актуально.
Так вот с июля 2025 года ЦБ РФ планируют запретить банкам брать комиссию за пониженную ставку по ипотеке.
До июля 2025 года банки обязаны:
- При досрочном погашении ипотеки возвращать клиенту избыточно уплаченную им комиссию за снижение ставки
- До заключения соглашения о пониженной ставке предоставить расчет полной стоимости кредита без учета пониженной ставки
Второй пункт значимый, так как выгода таких программ зависит от того, как долго потенциальный заемщик планирует выплачивать ипотеку… Если 2-3 года, а потом погасить досрочно, к примеру, с продажи имеющегося жилья, то программа «купи свою ставку» для него не самая выгодная.
Но интересно в этом всем другое… В марте 2025 года будет снят мораторий ЦБ РФ на ограничение максимальной полной стоимости ипотечного кредита (ПСК). Если не заморачиваться с деталями, то просто скажем, что ПСК на вторичном рынке будет около 24,5%.
Так вот вопрос… Если не будет программ «купи свою ставку», то как банки будут выдавать ипотеку на вторичку, если ставки на рынке 30%, а максимальная возможная полная стоимость кредита всего 24,5%?
В текущей концепции рынок ипотеки на вторичное жилье просто встанет, банки не смогут выдавать такие кредиты❗️❗️
P. S. :
Будет интересно понаблюдать за тем, что будет происходить!
Если вы любите читать прогнозы, что будет с ценами на недвижимость, со ставками и рынком в целом, то сейчас к ним надо относится особенно осторожно, так как тут неизвестно как рынок будет себя вести через 1-2 месяца, а кто-то пытается давать прогнозы уже на 1-2 года вперед… наше мнение, что в текущих реалиях абсолютно бредовое занятие пытаться предсказать, что будет через 1-2 года.
Но для пессимистов или оптимистов, все по-разному на себя смотрят, скажем, что цены на новостройки сильно падать не будут, собственно, как и на вторичку.
Обвала 50% не будет, можете не ждать❗️❗️😁
🟢 Спасибо за внимание! Будем рады новым подписчикам!
Ваши лайки и комментарии очень важны!
Можно поддержать автора донатами по ссылке, мы будем очень рады!
Кто еще хочет в "последний вагон" семейной ипотеки пока не кончились лимиты, вы знаете куда нажать -- >> бесплатная консультация и подбор новостроек
Читайте также наши рубрики:
- Новости рынка недвижимости
#ипотека #ипотечное_кредитование #кредит #ЦБ #банки