Турбулентность и разнонаправленность, которые царили на рынке весь 2024 год добавил нервозности всем участникам рынка. Отгремели новогодние праздники, но вопрос о том, что будет с ценами на вторичное жилье в 2025 году, остался. Давайте разберемся, что нас ждет.
Динамика цен на вторичное жилье в прошлом году
В 2024 году цены на вторичное жилье в России продолжали расти, хотя и с замедлением темпов. Средняя стоимость квадратного метра увеличилась примерно на 6% по сравнению с предыдущим годом. Однако это не означает, что все регионы демонстрировали одинаковую динамику. Например, в Москве рост составил всего 1%.
Спрос на вторичное жилье также снизился, что связано с высокими ставками по ипотеке. По данным аналитиков, количество сделок сократилось на 20-25%.
Вообще можно говорито о том, что в 2024 году рынок вторичного жилья в России переживал период стагнации. По данным аналитиков, средняя цена квадратного метра в городах-миллионниках составила 133 тыс. рублей. Причем в разных регионах и городах России цены вели себя по-разному.
В крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург, ситуация была неоднозначной. В Москве цены на вторичное жилье увеличились на 0,38%, достигнув 323,2 тыс. рублей за квадратный метр, тогда как в Санкт-Петербурге наблюдался рост на 0,09% - практически околонулевой.
Это говорит о том, что несмотря на общие тенденции снижения проса, некоторые регионы показывают положительную динамику роста цен.
Почему цены на квартиры не падают?
Несмотря на снижение количества сделок и высокие ставки по ипотеке, цены на квартиры не падают. Причин несколько:
- Сохранение спроса: Многие россияне рассматривают недвижимость как надежный способ сохранить свои сбережения и готовы покупать недвижимость "здесь и сейчас". Это приводит к тому, что владельцы не спешат снижать цены.
- Дефицит предложения: В некоторых регионах наблюдается нехватка качественного жилья, что поддерживает высокие цены.
- Ожидания улучшения экономической ситуации: Многие эксперты считают, что при снижении ключевой ставки и улучшении условий ипотеки спрос может возобновиться, что также вселяет в головы продавцов уверенность, что резко снижать цены не стоит и надо дождаться своего покупателя.
- Инвестиционная привлекательность: Недвижимость остается одним из самых надежных активов для инвесторов. В условиях нестабильности многие предпочитают вкладывать деньги именно в жилье.
- Стимулы от государства: Программы поддержки ипотеки и субсидирование различных категорий граждан также играют свою роль в поддержании спроса.
Мое мнение по этому вопросу: уникальность текущего момента для рынка недвижимости в том, что, несмотря на резкое снижение спроса и числа сделок купли-продажи, мы не видим резкого обвала цен на недвижимость из-за того что:
1) С одной стороны люди боятся инфляции (и реальной и так называемых инфляционных ожиданий). Другими словами - в периоды высокой инфляции и тревожных перспектив ("дальше будет еще хуже") люди вкладывают деньги во что-то надежное. А надежное в нашей стране - недвижимость, в первую очередь. Т.е. граждане не готовы сидеть и ждать, пока цены на недвижимость снизятся и все равно продолжают покупать ее прямо сейчас, опасаясь, что пока они будут ждать падения цен, инфляция "сожрет" все их накопления.
2) С другой стороны - на рынок давит денежная масса, имеющаяся на руках у населения (и ее объем постоянно растет). Индексация зарплат, пенсий, различных выплат (участникам СВО и не только), которая активно проводится в стране последние годы, дает о себе знать - число граждан, доходы которых выросли, стало заметно больше. БОльшая часть этих денег рано или поздно также оказывается на рынке недвижимости, так как люди опасаются (см.п.1)
Куда пойдут цены на вторичное жилье в 2025 году?
Прогнозы экспертов по поводу цен на вторичное жилье в 2025 году варьируются, но общая тенденция указывает на стагнацию или даже небольшое снижение цен в отдельных регионах.
- Стагнация цен: Ожидается, что в среднем по рынку цены останутся на уровне 2024 года. Однако в Москве и других крупных городах возможно снижение цен из-за высокой конкуренции и увеличения предложения
- Влияние ключевой ставки: Если Центробанк снизит ключевую ставку, это может привести к росту спроса и соответственно к повышению цен. Эксперты уверены, что при благоприятных условиях возможен рост цен до 10%
- Региональные различия: В некоторых местах, особенно где много новостроек, цены могут упасть. Например, в Москве однокомнатные квартиры могут подешеветь до 9-10 миллионов рублей
- Умеренный рост: Ожидается, что при возможном росте цен, цены на вторичное жилье будут расти медленными темпами. Например, аналитики предполагают увеличение цен на уровне 2-5% в зависимости от региона.
- Стабилизация рынка: По мере адаптации к новым экономическим условиям рынок может стать более предсказуемым. Это уже создаст основу для дальнейшего устойчивого роста цен.
- Влияние внешних факторов: Политическая и экономическая обстановка также будет оказывать значительное влияние на рынок недвижимости. Изменения в санкционной политике или внутренней экономике могут привести к резким колебаниям цен.
Заключение
Таким образом, рынок вторичного жилья в 2025 году будет находиться под давлением различных факторов. С одной стороны, высокие ставки по ипотеке и снижение спроса могут удерживать цены на месте или даже снижать их в некоторых регионах. С другой стороны, ожидания улучшения экономической ситуации могут способствовать росту цен.
Как инвестор, я рекомендую внимательно следить за изменениями на рынке и готовиться к возможным колебаниям цен. В целом, если вы планируете инвестировать в недвижимость или приобрести квартиру для себя, сейчас — хорошее время для анализа рынка и выбора подходящего объекта.
Также рекомендую почитать:
