Вы тоже слышали от продавцов участков эту бессмертную фразу?
"У меня по документам 10 соток, но по факту - 20!"
Продавец при этом заговорщически улыбается, всем своим видом показывая: "Вот какое преимущество я вам дарю!"
Ну как дарю, не совсем: продавец обычно на этот несуществующий участок свою воображаемую цену обязательно накинет...
А надо бы снижать цену. И мы сейчас поймем, почему.
В прошлом году ко мне обратилась коллега, чтобы провести проверку участка, покупаемого её клиентами. Локация: Одинцовский район МО.
Я указал, что имеется самозахват, который желательно оформить сразу же после покупки участка. Однако, покупатели настояли, чтобы всё это сделал продавец, до продажи: им не хотелось с этим разбираться самим.
Забегая вперёд скажу: правильно сделали. Зачем, покупая участок за немалые деньги - приобретать вместе с ним ещё и риски, оставленные в наследство предыдущими собственниками?!
Были проведены работы по перераспределению земель и в результате, сейчас участок выглядит как на последнем слайде. В процессе межевания решили перераспределиться ещё и с соседями, поэтому получилось не 30 соток, а все 40. Так их и продали.
Во что это обошлось продавцам?
- Месяц времени, геодезисты провели всё максимально оперативно.
- Около 40 000 за услуги кадастровых инженеров
- 528 000 за выкуп прирезанного участка
А главное...
- 1 300 000 налог за продажу участка. Потому что при перераспределении участка у него появляется новый кадастровый номер и срок владения отсчитывается от этого момента.
Мораль: если бы Продавцы узаконили дополнительный участок сразу, как его заняли (а это был аж 2011 год), налог бы не получили при продаже.
Как и риска срыва сделки: не всякий покупатель будет вообще ждать, пока там всё будет исправлено.
А какие ещё есть причины, для узаконивания самозахвата?
Например, вы и не собираетесь ничего продавать. Так зачем заморачиваться?
1. Возможный риск того, что узаконит эту землю кто-то другой и оттяпает таким образом часть земли у вас.
Пример из практики, Новая Москва. Так изначально располагался участок (красные линии), а таким он должен был бы быть (фактические границы по заборам, желтые линии).
Позади участка – другие соседи, которые, по слухам, начали процесс оформления своего самозахвата… Могли прихватить и наши зады (обвел фиолетовым).
Мы взялись за исправление реестровой ошибки, это заняло продолжительное время – август-декабрь 2024 года. Вот результат. Мы увеличили площадь участка на допустимые 10% (до 7 соток с 6,4). Этого не хватило чтобы заполнить всю площадь запользованного участка, но денег на оформление прирезки прямо сейчас у собственников не было - поэтому мы передвинули самозахваченный кусочек - на переднюю часть участка, где его никто не захватит (потому что через неё осуществляется доступ: проход/заезд).
2. Штраф по ст. 7.1 КоАП. Это 1-1,5% от кад.стоимости захваченного участка.
Для озвученного в начале статьи примера (участок в Одинцовском районе) стоимость штрафа составила бы 10-15 т.р. Немного, но ограничений в количестве штрафов – нет. Пока не оформят прирезку – штрафы можно выписывать хоть каждый месяц.
3. Взыскание стоимости аренды данного участка.
Пример из Костромы, 2021 год. Захвачено мизерные 28 кв.м., что не помешало администрации возбудиться и потребовать возмещения неосновательного обогащения в виде неуплаченной аренды участка за некий период времени в размере аж 79 рублей. Решение устояло в апелляции и кассации.
УИД 44RS0002-01-2020-003446-65
Смешная сумма? А как вам такая – 2,8 млн! 2011 год, Реутов. Ответчик, к слову, отсудился, признал действия незаконными:
«не представлено доказательств, что именно ООО "Рейнджер", а не иное лицо незаконно заняло и использует земельный участок площадью 22 026 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, г. Реутов, 2-3 км МКАД, и что именно оно, а не иное лицо разместило на данном земельном участке объекты недвижимости».
Впрочем, всё могло сложиться иначе и собственнику пришлось бы выплачивать администрации шестизначную сумму...
ФАС МО, Постановление от 10 мая 2011 г. N КГ-А41/3671-11 Дело N А41-25970/10
4. Предписание освободить территорию, снести всё, что на ней расположено в данный момент, как самовольное.
Примеры, прошедшие кассацию:
Пермь, 2021 год - постройка магазина на гос.земле. 17 Арбитражный апелляционный суд, Постановление от 27 декабря 2021 г. N 17АП-15718/2021-ГК, Дело N А50-9981/2020
Воронеж, 2023 год - снос забора, заехавшего на участок соседа. УИД 36RS0038-01-2022-000512-13
Если сносить не захотите - снесут за ваш счет. Согласно ст. 76 ЗК РФ, вы будете обязаны возместить убытки администрации.
5. Пока нет межевания данного кусочка земли – землевладелец не защищён от того, что на нем есть какие-либо ЗОУИТы.
Опять же, пример из практики. Участок в Костромской области. Так выглядела выписка из ЕГРН до проведения межевания: никаких ограничений/обременений...
...А вот так – после. На участке «появилась» водоохранная зона.
Водоохранная зона - это ещё ничего, строить в ней можно (только осторожно! об ограничениях "водных" зон - подробнее в статье).
А что если у вас появилась зона Охраны культурного наследия, или Газопровода, или 7ой подзоны приаэродромной территории?
В них строительство или значительно ограничено, или вовсе запрещено.
Представьте, что вы построили там баню/гараж/гостевой домик... С мыслью потом узаконить. А узаконить-то не выйдет!
Представим, что вы собираетесь продавать свою недвижимость. Перед продажей оформили прирезку. Что делать с построенными на них строениями? Лучший вариант - снести, чтобы избежать иска от покупателя по типу этого:
2017 - 2023. Смоленск. Для горемычного покупателя всё началось с покупки участка с зарегистрированным домом 400 кв.м. и вторым, не зарегистрированным, в 2013 году. Увы, дом залезал за границы участка, так что поставить его на учёт не представлялось возможным. Через год после покупки товарищ решил устранить сие недоразумение и подал на исправление реестровой ошибки. Что интересно, ошибку "исправили": границу подвинули и теперь дом оказался внутри участка, а не снаружи. Всё хорошо, пора регистрировать дом, но...
Когда Росреестр исправлял кадастровую ошибку, он не заметил, что участок, как и дом - находились на границе двух территориальных зон: Ж-1 (жилая) и Р-5 (рекреационная, парковая). Естественно, в последней строить жилые дома нельзя. Видимо, именно своими действиями, покупатель засветил данное несоответствие и...
Администрация подала иск о сносе дома, как самовольной постройки: "поскольку построен без получения необходимого разрешения на строительство, не соответствует градостроительному регламенту зоны, в которой он построен, возведен на земельном участке, не принадлежащем застройщику".
В этот момент, спустя более 4 лет после покупки, покупатель понимает: надо что-то делать. И подаёт в суд на продавца. Признаёт сделку недействительной, с возвратом денег за сделку - ему обратно. При этом снос самовольного строения - возлагается на продавца, за его счёт (ведь он его построил, не покупатель).
Продавец получает участок обратно... Но Покупатель, по причинам, оставшимся за кадром - остаётся там быть прописанным! Выселяться он тоже наотрез не хочет: ведь это его единственное жильё...
Только в 2023 году суд принял решение о его выселении и снятии с рег.учёта.
- Решение Промышленного суда г. Смоленска - 2017 год,
- Повторное, расширенное - 2019 года
- Определение второго кассационного суда 2020 год.
- 2023 год Решение Промышленного суда г. Смоленска (о выселении).
Кстати, стороны договора пытались оспорить иск администрации в связи с истечением срока давности (претензии администрации начались в 2017), на что коллегия судей заметила:
"суды обоснованно отказали в применении данного срока к требованию о сносе самовольной постройки, поскольку она возведена на чужом земельном участке, согласия на возведение которой не получено, в связи с чем, в силу ст. 208 Гражданского кодекса РФ, срок исковой давности на данное требование не распространяется."
Выводы:
1. Оформлять самозахват нужно вовремя, задолго до планируемой сделки. С учетом, что события разворачиваются под час стремительно и решение о продаже нужно принимать быстро - лучше оформить всё просто сразу, в тот момент, когда вы осознали проблему.
2. Не покупайте участок, в котором есть самозахват. Если продавец ни в какую не соглашается его оформлять - сделайте это сами, сразу после покупки. Просчитав свои затраты на это, сторговав их предварительно.
3. Не стройте ничего на земле, которая не ваша. Как бы сносить потом не пришлось...
4. Не думайте, что в вашем глухом уголке никому нет дела до ваших незаконных "приобретений". Работа по выявлению самозахватов ведётся постоянно и достаточно давно (с 2021 года минимум дроны летают по заданиям Росреестра). Вот посмотрите, как радостно отчитался министр имущественных отношений Московской области:
«За первый квартал удалось выполнить большую часть плана. Всего же в этом году в плане по устранению самовольного занятия территорий из земель неразграниченной государственной и муниципальной собственности - 5 639 земельных участков, на которых выявлен земельными инспекторами самозахват. Большая часть собственников исправляет нарушение путём перераспределения. Так, с начала года в бюджет Подмосковья от перераспределения земельных участков поступило 80,7 млн рублей»
А вот новость 2025 года, отчёт челябинских землемеров:
Более 1,6 тысячи гектаров — такую площадь за 2024 год землемеры Челябинской области осмотрели и проверили на нарушения с помощью летающих помощников — беспилотников. А за два года число осмотренных БПЛА участков составило более 16 тысяч.
Снимки беспилотника — ортофотопланы — отсматривают уже люди, государственные земельные инспекторы. Разрешение у ортофотопланов высокое, так что если на участке, предназначенном для фермерского хозяйства, появилась труба и задымило маленькое предприятие, это с легкостью выявляют. Также по снимкам определяют, соблюдены ли границы участка или владелец решился на самозахват прилегающих площадок.
Использование беспилотников постепенно наращивают: в 2023 году с их помощью осмотрели 1272 гектара земли, а в 2024 — 1633. А число осмотренных участков в 2024-м увеличилось на 65%.
Обратитесь к своему геодезисту/кадастровому инженеру. Он поможет всё оформить.
С уважением, Константин Каупуш