Участок у речки или озера... Какие ассоциации у вас всплывают?
Туманная утренняя свежесть. Вечерние закаты, отражённые в глади воды. Рыбалка под боком, а если оборудовать мостки - то и купание в любой момент. Разбежался, занырнул, особенно после бани...
Простор и чудесный вид! Мечта!
Но любая мечта в какой-то момент сталкивается с реальностью. И ладно если все проблемы будут заключаться в необходимости набирать деньги или платить ипотеку! К сожалению, есть реальные шансы потерять сотни тысяч из-за незнания норм экологического законодательства, а то и вовсе потерять участок и построенные на нём строения.
Но - обо всём по порядку:
1. Сначала посмотрим, откуда вообще возник ажиотаж на рынке загородной "прибрежной" недвижимости,
2. Разберёмся, какие законы регулируют ваше проживание и строительство в "водных зонах".
3. Подробно изучим судебную практику и выведем ряд универсальных советов для покупателя недвижимости, которые позволят обезопасить вашу будущую сделку.
Сейчас предлагается огромное количество участков "у воды": на озёрах, прудах, реках больших и маленьких... даже на берегу огромных водохранилищ! В Подмосковье просто бум продаж! Коттеджные посёлки вырастают как грибы и названия у них говорящие:
"Дом у озера", "Побережный", "Прибрежный парк", "Заповедный берег", "Акватория"...
На данный момент (07.04.24) в ЦИАН значится 2277 разнообразных коттеджных посёлков в МО, среди них с "водными" названиями - процентов 10-15%.
Предложение не взялось из ниоткуда: бурному росту коттеджного строительства вблизи водоёмов предшествовал ряд законодательных актов недавних лет, которые косвенно или напрямую этому способствовали.
Законодательные предпосылки роста ИЖС
30 декабря 2021 года в статью 57 Земельного кодекса внесён пункт 1.1, согласно которому граждане могут получить возмещение за убытки, причинённые правомерными действиями органами власти. Например, у вас есть участок ИЖС, под строительство жилого дома и вдруг принимается решение, что на него будет наложена зона "санитарной защиты источников водоснабжения". Действие правомерное? Конечно! Оно в "интересах неограниченного круга лиц", для защиты экологии и здоровья граждан. Но вы-то понесли убытки: теперь вы не можете построить дом и участок ваш резко упал в цене.
Благодаря нововведению, вам возместят эти убытки. В целом, очень хорошее изменение, защищающее права граждан от произвола властей. Но нужно понимать: желания регистрировать "зоны с особыми условиями территории" у властей это не прибавило. Ведь теперь прийдется выплачивать за это возмещение... Что делать? Совсем отказаться от зон нельзя: многие из них зарегистрированы ещё в советское время (например, ЗСО Москвы). Но можно "облегчить" ограничения внутри зон: было нельзя строить - стало можно.
16 февраля 2022 года ограничения на оборот земель и строительство на них полностью сняты со II пояса Зоны санитарной защиты источников водоснабжения. Закон максимально лаконичен: "заменить в статье 27 Земельного кодекса слова "первом и втором поясах" словами "первом поясе".
14 марта 2022 года субъектам Федерации разрешено определять самостоятельно случаи:
- Когда участки из гос.собственности выдаются без проведения торгов (ст. 8)
- Когда Генплан, ПЗЗ, проекты планировки/межевания территорий можно утверждать без публичных слушаний... (ст. 7) Очень удобно, не правда ли?
ФЗ ограничил действие этих статей 2022 годом и именно на этот год приходится самый активный период продажи гос.собственности в "перспективных" местах Подмосковья + переделки Генпланов отдельных районов.
27 февраля 2023 года опубликовано Постановление Правительства об утверждении перечня случаев, когда для строительства капитальных (в том числе жилых) строений не требуется согласование с Росрыболовством. К слову сказать, данное Постановление так же было рассчитано на год: 01.01.24 оно утратило свою силу.
Итак, мы видим, что у нас в стране последовательно происходила "либерализация" земельного законодательства, снижалась строгость экологических законов, убирались бюрократические препоны на пути девелоперов и граждан к новым КП в красивейших местах.
Ну чего вам, жалко что ли? Раздавались, конечно, недовольные крики экологов в связи с разрешением выделять участки во II поясе ЗСО, но кто их слушает? Ведь ничего пока плохого не случилось! Экологические процессы - слишком медленные, негатив весь будет потом, ещё дожить надо...
Всё это - тема другого разговора. В этой статье мы освятим проблемы и риски покупки участка на берегу (или рядом с ним) - в краткосрочной перспективе, для конкретных землепользователей-граждан.
В какие зоны может попадать прибрежный участок?
Изложу максимально кратко. Существует три уровня защиты водных объектов от "негативного воздействия".
1. Водоохранная зона
Регулируется статьёй 65 Водного кодекса. Делится "водоохранка" на:
- Самую строгую, Береговую полосу. Её нельзя приватизировать, она в общественной собственности.
- Далее идёт Прибрежная защитная полоса, с более мягкими ограничениями
- Далее - самая лайтовая часть водоохранной зоны.
2. Зона санитарной защиты источников водоснабжения (ЗСО)
Основной источник для изучения - СанПин 2.1.4.1110-02 от 14.03.2002 г. Согласно пунктам 2.3.1 и 2.3.2 границы I и II поясов ЗСО определяются, соответственно, как 100 и 500-1000 метров (чем круче берег - тем шире) от "уреза воды": то есть от линии соприкосновения берега с водой в летне-осенний период. При этом для стоячих вод (озеро, водохранилище) эти цифры актуальны "во все стороны", то для речек сложнее: нужно знать конкретное место, откуда запитывается из реки водопровод. Вот от этого места и будет зона считаться зона: 200 м выше по течению и 100 метров ниже - вдоль берега.
Для московской области так же актуален СП 2.1.4.2625-10 "Зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения г. Москвы" (утв. постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 30.04.2010 г. № 45), который, местами, более строг, чем вышеозвученный СанПин.
В других регионах продолжают действовать нормативные акты советского периода, которые могут содержать отдельные особенности правового регулирования ЗСО. В связи с этим необходимо в каждом случае анализировать проект территории ЗСО и конкретные ограничения, предусмотренные им, не полагаясь на общее регулирование.
3. Рыбохозяйственная заповедная зона
О ней можно прочесть в статье 49 ФЗ 166 от 20.12.2004 г. По сути, во многом дублирует ограничения водоохранки, но с некоторыми нюансами. Рыбохозяйственные зоны начнут устанавливаться с 01.09.2024 года, согласно Постановлению Правительства РФ от 16.11.2023 N 1928.
А ещё есть зоны, которые защищают скорее вас, собственников участков, от необдуманного строительства слишком близко:
4. Зона подтопления / затопления
Утверждаются на основании Постановления Правительства №360 от 18.04.2014 года, а также описаны в статье 67.1 Водного кодекса. Зона затопления (ЗЗ) не может быть зафиксирована исключительно нормативно, она зависит от рельефа. Подтопление - это зона прилегающая к ЗЗ и характеризующаяся высоким уровнем залегания грунтовых вод (от 3 метров - слабое подтопление до 0,3 метров - сильное).
Ограничения, связанные с "водными зонами"
Каким образом ограничивают "водные зоны" возможность строительства на вашем земельном участке жилого дома, хозяйственной постройки и иной деятельности, стандартной для участков ИЖС?
Всё свёл в таблицу:
Если вкратце: строиться можно практически везде, кроме Береговой полосы (20 метров от воды), потому что это земля общего пользования и I-II пояса ЗСО поверхностных источников водоснабжения, в пределах 100 метров от источника водоснабжения.
Нежелательно, по понятным причинам, строиться в зоне Затопления/Подтопления. Во-первых, прийдется тратить дополнительные деньги на обустройство "инженерной защиты территории и объектов на ней", во-вторых, местные администрации могут потрепать нервы: влепить отказ при подаче уведомлении на строительство.
Впрочем, в таком случае есть возможность решить вопрос досудебно: написав письменный аргументированный ответ, в котором дать ссылку на недавнюю практику Верховного суда, где администрации проиграли: Кассационные определения от 1 марта 2023 года и от 30 августа 2023 года.
Имеются и иные ограничения, кроме прямого запрета строительства. Они касаются иных аспектов хозяйственной деятельности на вашем участке, не менее важных, чем строительство. Ознакомьтесь обязательно и знайте, чтобы не совершить ошибок, которые будут разобраны ниже.
Акцентирую: в таблице я свёл воедино только те положения, которые касаются жилищного строительства (не предпринимательства/производства!) рядом с водоёмами / водотоками (для ЗСО подземных источников водоснабжения немного другие нормы).
Какие проблемы могут возникнуть у владельцев участков в "водных зонах"?
1. Штрафы и возмещение вреда
Административные штрафы, связанные с нарушением ограничений, связанных с расположением участка в "водной зоне". Статьи Кодекса об Административных Правонарушениях (КоАП) РФ:
6.5 Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к питьевой воде
7.6 Самовольное занятие водного объекта или пользование им с нарушением установленных условий
8.12 Нарушение режима использования земельных участков и лесов в водоохранных зонах
8.12.1 Несоблюдение условия обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе
8.13 Нарушение правил охраны водных объектов
8.14 Нарушение правил водопользования
8.15 Нарушение правил эксплуатации водохозяйственных или водоохранных сооружений и устройств
8.42 Нарушение специального режима осуществления хозяйственной и иной деятельности на прибрежной защитной полосе водного объекта, водоохранной зоны водного объекта либо режима осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории ЗСО источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения
8.44 Нарушение режима осуществления хозяйственной и иной деятельности в границах зон затопления, подтопления
8.45 Невыполнение требований по оборудованию хозяйственных и иных объектов, расположенных в границах водоохранных зон, сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод
Штрафы от 1 до 20 тысяч рублей (для физлиц), в зависимости от статьи
Пффф, ерудна! Если не учитывать, что кроме штрафа за, например, мусор, можно получить ещё и оценку вреда, нанесенного окружающей среде.
Согласно статье 77 ФЗ-7 от 10.01.2002 «Об охране окружающей среды»: "юридические лица и физические лица, причинившие вред окружающей среде в результате ее загрязнения, истощения, порчи, уничтожения, деградации и разрушения естественных экологических систем, природных комплексов и иного нарушения законодательства в области охраны окружающей среды, обязаны возместить его в полном объеме в соответствии с законодательством. Вред окружающей среде возмещается в соответствии с утвержденными в установленном порядке таксами и методиками исчисления размера вреда окружающей среде."
Москва, 2022 год. Дело рассмотрено в Москве, но место происшествия - черноморско-азовский бассейн (конкретный город не указан). Собственник участка, находящегося в водоохранной зоне, допустил его захламление разнообразным мусором. После наложения штрафа по ст. 8.42 КоАП в размере 4000 рублей Росприроднадзором была прозведена оценка вреда, в размере 1 382 535 рублей.
Иск полностью удовлетворён, устоял в апелляции. УИН 77RS0031-02-2022-019336-67
Одинцово, 2023 год. Ответчику принадлежат три участка, а на них, судя по всему, ранее стояли строения. Он сравнял их с землей, но мусор вывозить не стал, а просто разровнял всё, размазав ровным слоем. Я бы сказал, достаточно распространённое решение. Особенно, если у тебя участок с неровным рельефом: и увозить строительный мусор никуда не нужно, и участок ровный.
Однако у Министерства экологии и природопользования МО на этот счёт своё мнение: "в водоохранной зоне реки Площанка осуществил (собственник) размещение на открытом грунте отходов производства... смесь из песка, земли, камней, бетона, кирпича и полимерных материалов, которые по степени по степени негативного воздействия на окружающую среду относятся к отходам 5 класса опасности".
Кстати, что это за страшный 5 класс опасности? Ниже в решении расшифровано:
"В соответствии с Федеральным классификационным каталогом отходов утв. Приказом Росприроднадзора от ДД.ММ.ГГГГ N 242 бой бетонных изделий (код 3 46 200 01 20 5), бой строительного кирпича (код 3 43 210 01 20 5) и грунт, образовавшийся при проведении землеройных работ, не загрязненный опасными веществами (код 8 11 100 01 49 5) относятся к V классу опасности."
Для начала владельцу участку выписали штраф по ч. 4 ст. 8.2 КоАП: "Несоблюдение требований в области охраны окружающей среды при размещении отходов производства и потребления" - от 3 до 5 тысяч (и от 5 до 6 при повторе правонарушения). Штраф был уплачен.
Затем вспомнили, что участок находится в водоохранной зоне и впаяли штраф уже по ст. 8.42 КоАП. Ну а вишенкой на торте - выехали на место, произвели пробы грунта и решили, что природе нанесён серьёзный ущерб...
Аж на 797 340 рублей!
Решение суда не пошло дальше, остановилось на первой инстанции. УИД 50RS0031-01-2023-003860-94
В решении суда имеются данные недвижимости. Благодаря чему я смог посмотреть, что за участки такие и какой был нанесён вред, визуально.
Для начала... Вы видите речку? Вот она, справа от участка. На публичной кадастровой при наложении фильтра "зоны с особыми условиями использования территории" (ЗОУИТ) никакой водоохранной зоны не появляется.
На Геопортале Подмосковья на участке есть зона охраны культурного наследия, есть зона приаэродромная... Но никаких указаний на водоохранку.
Ищем дальше. Залезаем на сайт администрации, Генплан 2021 года, карта ЗОУИТов. Ломая глаза я смог найти наш участок. На него заходит водоохранная зона, но не полностью. Отметил участок кружком. Допускаю, что указание на Водоохранную зону имеется в ЕГРН. Но, во-первых, не во всякой выписке это видно, нужно было знать - какую заказывать. Во-вторых, я встречал ситуации, когда водоохранная зона не фиксируется. Это не означает, что её совсем нет... Просто её не занесли в государственный реестр и в Выписке она не отразится.
Уплатил ли горемычный собственник возмещение ущерба - мы не знаем. Но он-таки построил на участках два дома, что видно по публичке.
Отметил на том же скрине ширину водоохранки в этом месте - 50 метров. Ровно половина участка - в ней, не повезло.
2. Расторжение договора купли-продажи участка
Второе важное последствие для собственников земли у воды: её не всегда получается продать. Не то чтобы дорого - вообще никак. Ведь далеко не всем нравятся возникающие ограничения.
Саратов, 2022 год. До сделки дело не дошло. В момент подписания ДКП покупатель увидел, что в тексте содержится упоминание водоохранных зон. После этого она отказалась подписывать договор, стребовала задаток и получила его через суд + судебные расходы.
Решение устояло в апелляции. УИН 64MS0134-01-2022-003099-21
А если утаить ограничения? Тогда это основание для иска покупателя. В случае, если в договоре купли-продаже не указана информация о нахождении участка в "водных зонах", договор может быть расторгнут по решению суда, на основании не соблюдения п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ.
Таких решений суда - очень много. Подать иск может покупатель, который узнал о том, что у него есть ограничения на участке, как в случае ниже.
Смоленск, 2023 год. Проданный участок находится в водоохранной и прибрежной защитной полосе, частично - в береговой полосе. Договор признан расторгнутым.
Решение устояло в апелляции и кассации. УИН 67RS0022-01-2022-000528-38
А может и прокуратура, которая по факту проверки вдруг нашла нарушение.
Воронеж, 2021 год. Участок был выделен на берегу, при этом бОльшей своей частью заходит на "береговую полосу", которая не может быть приватизирована. Через цепочку перепродаж она доходит до покупателя, который лишается его после прокурорской проверки. При этом покупатель пытается сослаться на статьи 8.1 и 302 ГК РФ, признать себя добросовестным, но суд отвергает это:
"Доводы кассационной жалобы о том, что приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся на данные государственного реестра, признается добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли его права, судебной коллегией кассационной инстанции отклоняются, поскольку в рассматриваемом случае все сделки по отчуждению части территории общего пользования Новопостояловского сельского поселения, являются ничтожными в силу закона как нарушающие публичные интересы неопределенного круга лиц"
Так же покупатель говорит: постойте, я купил участок в 2020 году, а границы водного объекта реки Сухая Россошь были установлены и внесены в государственный кадастр недвижимости только в 2021 году! Как я мог знать об этом?! Вот что отвечает суд:
Действуя добросовестно и разумно, приобретатели спорного земельного участка не могли не знать, что земельный участок расположен большей частью в прибрежной защитной полосе водного объекта вне зависимости от отсутствия упоминания об этом в правоустанавливающих и (или) правоподтверждающих документах.
То есть, покупатель должен быть знаком и правильно трактовать сугубо специальные нормы законодательства, согласно которым (пункты 1 и 6 статьи 6 Водного кодекса) береговая полоса это 20 метров и участок, расположенный там - не может быть в частной собственности (подпункт 3 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса). Вот скажите, много людей вообще знает о существовании Водного кодекса?
При этом сотрудник администрации, который по положению должен знать законы РФ - не при делах! В 2019 году участок был выделен официальным Постановлением администрации Россошанского муниципального района. А вот какую ответственность понёс чиновник:
"По результатам рассмотрения представления Россошанского межрайонного прокурора к дисциплинарной ответственности в виде замечания, привлечена инженер первой категории С.А.Б. которая на момент принятия постановления о предварительном согласовании предоставления земельного участка и предоставления его в собственность не знала, что земельный участок находится в водоохранной зоне, в связи с чем "в порядке самоконтроля" органом местного самоуправления 26 марта 2020 года постановлением N 256 отменены ранее принятые постановления от 13 августа 2018 N N и от 19 февраля 2019 N 130."
После этого администрация подаёт иск о снятии участка с регистрационного учёта и, соответственно, признание договора купли-продажи недействительным. Смог ли покупатель стребовать деньги с продавца, который тоже, получается, пострадавший (он сам купил участок за год до этого) - история умалчивает.
Решение устояло в апелляции и кассации. УИН 36RS0034-01-2020-001031-91
Может ли обезопасить покупателя тот факт, что "участков здесь таких много, отнимать все не будут"?
На этот вопрос ответит следующее дело:
Воронеж, 2022 год. 60 участков сняты с регистрации, все сделки по ним - признаны недействительными. Оказалось, что изначальный участок, который якобы выделялся администрацией в 1992 году - на самом деле не выделялся. Не было никакого Решения/Постановления! Проверить это достоверно невозможно: данные из архивов не сохранились. Зато был найден старый сотрудник администрации, который подтвердил, что "ничего такого не помнит". Как вам уровень доказывания?!
Было заведено дело по части 4 статьи 159 Уголовного кодекса: "Мошенничество".
Очень интересно, но какое отношение имеет к нашей теме?
А всё началось с прокурорской проверки. В прокуратуру поступила чья-то жалоба, что на реке Усмань сделали насыпь-дамбу, перегородив её. Комиссия выехала на место, зафиксировала данный факт, а заодно увидела, что рядом с незаконной дамбой - большой коттеджный поселок на 60 дворов. Судя по всему, ещё не освоенный (в решении нет прямых указаний на множественные ДКП). Часть участков данного КП заходит в злополучную береговую полосу. Прокуратура начала копать и с удивлением обнаружила, что первичный участок, из которого потом размежевали 60 маленьких - не выделялся, нет тому подтверждений...
Ответчики пытались сослаться на свою добросовестность (ст. 302 ГК РФ), ведь при покупке не было никаких оснований предположить, что участки не принадлежат продавцам: вроде бы всё законно оформлено! Суд непреклонен:
"...судебная коллегия исходит из того, что согласно представленным в материалы дела доказательствам спорный земельный участок сформирован за счет территории общего пользования, что ответчики не могут быть признаны добросовестными приобретателями земельных участков, поскольку не проявили должной разумной заботливости, осторожности и осмотрительности при заключении сделки купли-продажи в отношении спорных земельных участков..."
И ещё:
"Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества."
По-моему, последняя фраза просто шикарная, её нужно высечь на дверях всех МФЦ.
Кстати, покупатели воронежских участков пытались оспорить решение в части: ведь не все участки заходят в береговую полосу! Оставьте нам те, что подальше от воды. На что суд ответил: основной участок, из которого всё межевалось - никогда не существовал, значит решение о его межевке - тоже ничтожно. Вопрос закрыт.
Решение устояло в апелляции и кассации. УИН: 36RS0022-01-2021-001225-64
Какова мораль? Любое нарушение ограничений в водоохранной зоне может привести к особому вниманию прокуратуры: даже если такое правонарушение совершено не вами, а вашим соседом. Прокуратура может "оптом" обнаружить и другие нарушения, которые уже будут иметь к вашему участку - прямое отношение.
Мне не потребовалось много времени, чтобы найти участки КП, заходящие на береговую линию. Они нашлись на водохранилище в популярном районе МО.
Участки с номерами 188, 194,196,197,293 на схеме - минимум на 10 метров залезают на береговую полосу, а значит - это повод "возбудиться" прокуратуре.
Я уже молчу по поводу того, что это берег не просто реки или озера, а водохранилища, а значит - 100 (!) метров от берега - это I пояс ЗСО поверхностных источников водоснабжения, где нельзя строиться, да и образовывать участки тоже...
Впрочем, всё это не мешает продавать там 10 Га, за внушительную цену.
Защитит ли господ-покупателей наличие связей/денег? С прокуратурой договорятся? Судя по свежим новостям с Барвихи - вряд ли.
3. Снос самовольных построек, построенных в нарушение требований "водных зон"
Самый страшный сон любого землевладельца - снос построенных на участке строений. Оснований для признания постройки самовольной достаточно много.
В приложении к нашей теме таковыми являются:
- Нахождение строений в пределах береговой полосы
- Нахождение строений в пределах I пояса ЗСО или 100-метровой зоны вокруг водохранилищ II пояса ЗСО
Энгельс, Саратовская область, 2021 год. Чистый рейдерский захват, если подумать. Как мы видим по снимкам сверху, место - курортное! Кроме нашего участка (красная точка), выданного ответчику в аренду на 45 лет под Турбазу "Лазурная" - вокруг куча конкурентов...
Есть подозрение, что кто-то из них и решил уничтожить "вражеский бизнес". Судя по единственному отзыву на Яндекс-картах, население потеряло немного, и всё же...
Суд обязал снести расположенные в пределах береговой полосы реки Волги:
гостевой домик площадью 93 кв.м.,
строение беседка площадью 61 кв.м.,
строение баня площадью 178 кв.м.,
сооружение бетонная площадка площадью 63 кв.м.,
сооружение кирпичная печь площадью 4 кв.м.,
сооружение бассейн площадью 165 к.вм.,
сооружение металлический забор протяженностью 20 м.
В суд обратилось физическое лицо, которое ранее получило от Федерального агентства водных ресурсов право за плату арендовать акваторию для обустройства понтона. Участок ответчика мешает подходу истца к акватории, занимает береговую полосу. В принципе, не поспоришь. Вот как выглядел этот "подход" на Яндекс-панорамах от 2021 года. Забор слева - участок ответчика.
Ответчик пытался оправдаться тем, что владеет данным участком на праве аренды с 90х годов, ещё до появления на свет Водного кодекса (2006 год), когда и слыхом не слыхивали ни про какие водоохранные зоны и береговые полосы. Да и вообще, к водному пространству реки Волги свободно можно попасть через смежные участки или через ворота! Что говорит на это суд:
"Доводы представителя ответчика о том, что свободный доступ к береговой полосе обеспечен наличием ворот несостоятелен.
Доводы представителя ответчика о том, что спорные строения подлежат сохранению, так как зарегистрированы в установленном порядке на основании выданных разрешений на строительство и ввода в эксплуатацию, основан на неправильном толковании закона.
Доводы ответчика о невозможности применения к спорным правоотношениям Водного кодекса РФ, так как земельный участок предоставлен в аренду до его введения, не является основанием для отказа в иске, так как спорные строения и сооружения построены после 2010 года."
Судом предписано снести всё в месячный срок с момента вступления решения в законную силу. А для пущей мотивации - установлена неустойка в размере 10000 руб. за каждый день просрочки исполнения обязательства.
Решение устояло в апелляции и кассации. Единственное, что получилось изменить в свою сторону ответчику - отодвинуть сроки сноса на полгода и убрать неустойку. УИД 64RS0042-01-2020-007127-95
Мытищи, Московская область, 2021 год. Суд обязал снести три "самовольных" (ст. 222 ГК РФ) строения: 432 кв.м. (жилой дом), 91 кв.м. (баня), 111 кв.м. (гараж), расположенных в 100-метровой зоне II пояса ЗСО источников водоснабжения города Москвы (Пяловское водохранилище).
На сегодняшний день Яндекс и Гугл карты фиксируют наличие строений, будет ли исполнено решение суда не ясно. Вот этот участок, чей кадастровый номер упомянут в решении суда:
Покупатель получил иск после проведения прокурорской проверки. Согласно требованиям п. 4.4.4. СП 2.1.4.2625-10 от 30.04.2010 г:
"Не допускается размещение земельных участков под дачное, садово-огородное, индивидуальное жилищное строительство, очистные сооружения канализации ... на расстоянии менее 100 метров от уреза воды источника питьевого водоснабжения при нормальном подпорном уровне для водохранилищ и при летне-осенней межени для основных водотоков и притоков первого порядка. При строительстве и реконструкции объектов отдыха и спорта необходимо соблюдать требование, чтобы все строения располагались на расстоянии не менее 100 метров от уреза воды. В зонах рекреации в полосе 100 м от уреза воды не допускается капитальная застройка, за исключением размещения, реконструкции и капитального ремонта линейных объектов федерального, регионального и местного значения; допускается установка малых архитектурных форм."
На участок приезжала экспертная комиссия, которая установила нахождение нескольких строений в зоне 100 метров от уреза воды, плюс подметила, как отягчающее обстоятельство, что основной жилой дом:
"Очистными сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод в соответствии с требованиями, предъявляемым к данной категории объектов, не оборудован... не обеспечен системой городской канализации с блоками очистки городских сточных вод... обеспечен локальными очистными сооружениями (септик), не связанными с централизованной (городской) канализацией. Однако отсутствует подтверждения об обеспечении регулярного вывоза отходов ЖБО спецавтотранспортом на сливные станции. Отсутствует система ливневой канализации с отводом на очистные сооружения. Ливневые стоки не очищаются."
По итогу суд приходит к выводу, что:
Учитывая нахождение спорных земельных участков в 100-метровой полосе второго пояса зоны санитарной охраны источника питьевого водоснабжения г. Москвы и действующие санитарные нормы, строительство и эксплуатация на таком земельном участке объектов недвижимости не соответствует установленным требованиям и может представлять собой угрозу жизни и здоровью граждан, а также компонентам окружающей среды.
Всё снести! Решение устояло в апелляции и кассации. УИД 50RS0028-01-2021-000751-42
Выводы
Как мы увидели, покупка участка у воды сопряжена с рисками:
1. Самый лёгкий из них - получение административного штрафа: от тысячи до 20 тысяч (для физлиц).
2. Возмещение ущерба окружающей среде - это уже серьёзнее, здесь суммы могут исчисляться сотнями тысяч. Встретил кроме приведенного здесь дела множество других, где ущерб был принесён "отвалами грунта" при строительстве, мусором разного вида...
3. Трудности с последующей продажей участка и вероятность получить иск от покупателя в случае, если в ДКП не прописаны ограничения - следующие по тяжести проблемы
4. И, пожалуй, самое вопиющее - снос построек, возведенных на береговой полосе или в пределах 100 метров от водохранилищ или иных источников водоснабжения
Как покупателю защитить себя?
Первое и главное: проверяйте участок тщательно перед покупкой. "Водные зоны" - только один из рисков, их в Земельном праве множество. Многие имеют скрытый, неочевидный характер.
Не занимайтесь "самолечением", лучше нанимайте знающего юриста!
Если уж решили сами справиться - соблюдайте минимальный набор предосторожностей:
- Закажите выписку из ЕГРН "Об объекте" (350 рублей на Госуслугах, делается за 2-3 дня)
- Запросите у продавца участка ГПЗУ - Градостроительный план земельного участка (бесплатный на Госуслугах, делается около 20 дней в Московской области)
- Убедитесь в подлинности правоустанавливающих документов (как это делать - тема отдельного разговора)
- Познакомьтесь с соседями ДО покупки, а не ПОСЛЕ, когда вы уже войдете в чей-то застарелый конфликт, сами того не желая
- Обращайте внимание на вопиющие нарушения ограничений водных зон соседями. Если они отгрохали себе пирс, закрыли проход всем к "береговой полосе" - не станет ли это поводом к скорой прокурорской проверке, которая коснётся и вашего участка?
- Не рассчитывайте на то, что продавцы, кем бы они ни были (солидное агентство, супер-солидные собственники) - будут знать всё о продаваемом им участке. Всё нужно перепроверять - это в ваших интересах!
- Сразу после покупки - отправьте Уведомление о строительстве, даже если не собираетесь прямо сейчас строиться. Если вам прийдет от администрации аргументированный отказ, вы сможете использовать его как повод для иска по ст. 557 Гражданского кодекса "Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества". Чем дальше от момента покупки - тем сложнее будет стрясти с продавца деньги обратно! Тему исков по данному поводу я подробно рассмотрел ранее в этой статье.
Чем я могу помочь: Проверкой участка с предоставлением развёрнутой письменной Оценки рисков. Условия сотрудничества - расскажу по телефону.
