Первое, что, наверное, нужно тут знать, сделки с подобными рисками происходят намного чаще, чем думает обычный покупатель. Не только потому, что с момента введения такой процедуры 1 октября 2015 года число банкротов или людей с риском банкротства довольно быстро увеличивается.
Механика тут простая. Какой объект недвижимости ищет покупатель? Объект с наилучшими для него параметрами по наиболее доступной цене. На реальном рынке часто объект с наиболее заманчивой ценой предлагает тот продавец, которому нужно продать как можно быстрее. А кому из продавцов нужно продать как можно быстрее?
Да, конечно! Среди тех, кому это нужно, большую группу составляют люди, которым грозит банкротство, или они просто пытаются вывести свои активы из-под удара. Именно их объекты попадаются на глаза покупателя в первую очередь. Часто это очень привлекательные объекты, которые покупатели давно ищут. А тут и цена нормальная, и продавец удивительно приветлив...
Если человек выходит на рынок без риэлтора, он может это купить, и находиться в счастливом неведении о грозящих ему проблемах. Находиться какое-то время или всегда. Потому что не все такие мины взрываются. Для таких людей у меня будет один совет, не хототе иметь дело с риэлтором или юристом, потратьте какое-то время на самообразование. Например, прочитайте эту статью.
Если же вы выходите на рынок с риэлтором, или, пользуясь разного рода инструкциями, пытаетесь проверить все сами, вполне вероятно окажетесь перед дилеммой. Купить/не купить?
Когда эта дилемма вообще имеет смысл?
Как вы понимаете у покупателя есть выбор. Если такого рода риск возникает при покупке типового объекта, который продается по обычной для рынка цене, и перед вами не стоит задача, например, купить квартиру в конкретном доме и в конкретном подъезде, то да, большого смысла заморачиваться на объекте, покупка которого, возможно, несет риски, нет. Но если этот объект имеет какую-то уникальность или просто вам подходит больше чем все остальные, имеет смысл не уныло отойти в сторону, а заморочиться и разобраться.
Разобраться имеет смысл и в том случае, если вы наняли юриста для оценки конкретного объекта недвижимости, и в случае отказа от покупки, за проверку другого объекта вам придется платить еще раз. Относительно покупки это не такие уж большие деньги, но все же.
Ну, и выбор делаете лично вы, а не ваш риэлтор или адвокат, и риски тут тоже ваше личное дело. А не все риэлторы и даже не все юристы дадут тот совет, который подойдет именно вам. Риэлтор - профессиональный параноик, ну, и любому специалисту обычно легче перестраховываться и дать отрицательное заключение по сделке, а не копаться в подробностях. Заставьте покопаться.
Итак, чем вообще грозит риск банкротства продавца?
Во-первых, тем, что переход права собственности на объект от такого продавца к вам просто не зарегистрируют. Вы положите деньги в банк, откроете аккредитив или номинальный счет, а сделку приостановят, и, вы, как минимум, просто потеряете время.
Такой вариант бывает, когда процедура банкротства уже запущена, на объект наложен арест, и сделки с ним невозможны.
К счастью этого легко избежать всего лишь посмотрев выписку из ЕГРН, в которой такой арест будет отражен. Но, даже, если не посмотрите, отделаетесь относительно легко. Потеряв только время и, может быть, часть денег, внесенных продавцу в качестве материального обеспечения ваших обязательств купить его недвижимость.
В общем, это не самый плохой вариант. При плохом - вы просто потеряете приобретенную недвижимость, а в замен вероятнее всего получите совсем не те деньги, которые платили (если вообще получите) и не сразу.
Когда это бывает?
Когда процедура банкротства уже началась, но запрет на сделки с имуществом не достиг Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Обезопасится от такого варианта развития событий тоже достаточно просто. Проверить продавца по сайту Федресурса. Если относительно продавца открыта процедура банкротства, лучший выход - отказаться от сделки.
Если объект для вас реально уникален, имеет смысл дождаться торгов и попробовать приобрести его там. Возможно в результате получится приобрести его за меньшие деньги, чем изначально хотел продавец. Но, если вы никогда не участвовали в торгах, лучше делать этот со специалистом. Или, как минимум, привлечь опытного риэлтора. Дело в том, что некоторые объекты недвижимости уходят с торгов существенно дешевле рыночной цены, а некоторые заметно дороже. И этот момент не всегда может верно оценить даже специалист. Поэтому общий совет – не жадничайте.
Ну вот, относительно простые случаи мы разобрали. Займемся более сложными.
Что нужно знать простому покупателю относительно более сложных случаев?
Ему надо знать, что сделку могут аннулировать, если продавец будет признан банкротом в будущем или банкротом признается кто-то из бывших собственников недвижимости.
При этом нужно понимать, что совершенную вами сделку может аннулировать только суд. Что бы он это сделал, нужно чтобы арбитражный управляющий оспорил сделку как подозрительную.
Оспорить сделку как подозрительную просто по своему желанию он не может. У него должны быть законные основания. Поэтому важно понимать, что это за основания.
Законом установлено, что основанием может быть:
- неравноценное встречное исполнении обязательств другой стороной сделки;
- совершение сделки в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов.
Что это значит простым языком?
Неравноценное встречное исполнение – это продажа по цене, которая может быть признана судом заниженной. То есть продажа по цене ниже рынка. Общая практика пока такова, что стоимость на 10-15% ниже средней по рынку неравноценным встречным исполнением не признается, тут должна быть более существенная разница.
Совершение сделки в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов – просто вывод имущества из конкурсной массы через мнимую сделку.
В качестве такого вывода суды признают:
- сделки, в которых покупатель — заинтересованное лицо (родители, дети, дедушки и бабушки, внуки, сестры и братья, их дети и внуки, супруг(а), его (её) родители, дети, сёстры и братья);
- покупатель знал или должен был знать, что продавец неплатёжеспособен;
- сделки, после которых продавец продолжает фактически пользоваться и (или) распоряжаться проданным имуществом (т.е. сделка была мнимой);
- безвозмездная сделка (нет документов, подтверждающих, что покупатель оплатил приобретённую недвижимость).
Причем по этим основаниям есть сроки давности 1 и 3 года соответственно.
То есть, все не так просто. Банкротство продавца или кого-то из бывших собственников совсем не означает, что ваша сделка будет автоматически аннулирована. Ну, и лишить купленной недвижимости покупателя тоже не так просто, если недвижимость является его единственным жильем.
Теперь, когда общий принцип понятен, немного уточним чем реально грозят те или иные ситуации.
Например, сделку могут аннулировать, если продавца признают банкротом в будущем. Чего тут бояться?
Вообще, по человеку иногда бывает сложно сказать, есть риск того, что он станет банкротом или нет. Риэлторы проверяют это по косвенным признакам. По кредитной истории, по деловой активности и т.п..
Интуиция и опыт тут, конечно, играют роль, но ни интуиция, ни проверка точной гарантии дать не могут. Проверка может найти какие-то факты типа исполнительных производств, участие в качестве учредителя в юридических лицах, по которым идут суды и т.п. По ним делается некая оценка таких рисков.
Однако, если, например, человек взял в долг денег наличными у физлица лица, и расписка, которую он дал этому физлицу, лежит где-то в сейфе у этого физлица, проверить это не возможно.
Относительно таких рисков разумная стратегия – придерживаться определенной юридической гигиены. Не покупать недвижимость ниже рыночной цены, не занижать цену в договоре купли-продажи, иметь документы, подтверждающие оплату цены договора.
По этой же причине в договоры купли-продажи часто вставляют различные заверения продавца об отсутствии оснований признать его банкротом. Т.е. некое перекладывание ответственности на продавца. Никакой реальной ответственности по ним несостоятельный продавец обычно не несет, но появляется шанс, что в глазах суда вы будете жертвой обмана коварного банкрота.
Пойдет в плюс, если ваш риэлтор сделает проверку продавца хотя бы по публичным источникам, сделав и сохранив скриншоты этих источников.
Если продавец изъявляет желание проживать в проданной недвижимости после продажи (такое тоже бывает), нужно чтобы он снялся с регистрационного учета и заключил договор найма, а платежи по договору найма можно было бы подтвердить документально. Ну, и коммунальные платежи при этом следует совершать самому покупателю, не доверяя их старому собственнику.
Другой риск, который бывает непросто оценить, возникает в том случае, если банкротом был кто-то из предыдущих собственников. Что тут нужно оценивать?
Во-первых, срок давности. Оспорить сделку, как совершенную в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, можно только в течение 3-х лет. Теоретически суд может продлить срок давности, но для этого должны быть веские основания.
Во-вторых, есть ли признаки такой сделки? Если объект недвижимости приобрело лицо, не связанное с продавцом-банкротом, отсутствуют признаки, что приобретатель знал о банкротстве, недвижимость была реально передана покупателю и есть документы, подтверждающие оплату стоимости недвижимости по договору купли-продажи,
оспорить такую сделку будет крайне трудно, и риски покупателя невелики. И от срока давности это не зависит.
В-третьих, вы должны понимать, на основании чего ваш риэлтор, юрист или вы сами делаете заключение о риске? Часто, анализируя историю владения недвижимостью, риэлторы и даже опытные юристы, дают отрицательное заключение только на основании выписки из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости. Т.е. делают вывод, если в истории есть банкрот или другое неблагонадежное лицо – значит есть риск.
Но это не всегда так. Например, если прекращение права несостоятельного лица на объект недвижимости произошло через торги (например, объект был в ипотеке, залогодержатель выставил на торги и объект был продан), никаких рисков для покупателя это не несет. В то время как в выписке ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости мы в качестве документа-основания увидим обычный договор купли-продажи с собственником-банкротом.
Вероятность того, что кто-то оспорит результаты торгов, близка к нулю, но как-то продавал один из объектов с такой историей. У объекта было редкое сочетанием плюсов, но сразу два покупателя, которым он подходил по всем параметрам, включая цену, по совету своих риэлторов отказались от сделки, хотя право «токсичного» собственника было прекращено через торги и примерно за пять лет до выхода на предполагаемую сделку.
В результате пострадали оба покупателя. Один из них купил другой объект с менее интересными для него параметрами, второй все-таки попробовал разобраться сам, подключил другого юриста, но протянул время, и продавец поднял цену. Поэтому покупка обошлась ему почти на два миллиона рублей дороже.
Какие практические выводы можно из всего этого сделать?
Не покупайте недвижимость по цене ниже 80% от рынка. Даже, если рисков вроде бы и нет. Слишком низкая цена – признак того, что риски все-таки есть.
Если ваш риэлтор обнаружил риск несостоятельности текущего или предыдущего собственника объекта, который вы намерены купить, подумайте, насколько вам интересен именно этот объект по сравнению с другими. Если он мало чем отличается на других, на заморачивайтесь, смотрите другие объекты. Если разница есть – идем дальше.
Если вы не опытный риэлтор и не практикующий юрист по недвижимости, дальше нужно идти с человеком, который хорошо разбирается в вопросе и знает текущую практику. Убедитесь, что ваш риэлтор в этом оразбирается. Или подключите узкоспециализированного юриста.
Принимая решение о покупке, тщательно взвесьте реальные (а не мнимые) риски того, что сделка впоследствии будет оспорена. Попросите риэлтора или юриста подробно рассказать судебную практику, как это может произойти с оценкой вероятности такого события. Проконсультируйтесь, как провести сделку так, чтобы оспорить ее было невозможно. Или не было смысла. Во многих случаях так можно сделать.
Еще раз, сравните цену объекта и цены на рынке. Вспомните правило «не ниже 80%».
Маловероятно, что вы будете приобретать такой объект на кредитные деньги – обычная практика банков, если в истории владения обнаруживается токсичный собственник, отказать - тем не менее сделайте перед покупкой независимую оценку. Цена сделки не должна сильно от нее отличаться.
Заключая сделку, обязательно указывайте в договоре купли-продажи полную стоимость и рассчитывайтесь по безналу, что бы у вас остался банковский документ, подтверждающий полную оплату договору купли-продажи.
Если покупаете жилой объект, постарайтесь сделать так, чтобы его можно было квалифицировать как единственное жилье. В этом случае риски потерять его минимальны. В худшем случае придется доплатить до рыночной стоимости.
Сохраните хотя бы в заверенных копиях документы по историю владения недвижимостью. В случае чего, это поможет вашему адвокату оперативно разобраться в вопросе, не тратя время на запрашивание документов.
Следите (или кому-то поручите следить) за ситуацией вокруг токсичного бывшего собственника. Исполнительные производства, стадии банкротства и т.п.. Бывает, что человек пропускает какой-то важный момент, например, вызов с суд, наложение ареста, и это может отрицательно повлиять на ход дела.
В общем, как вы поняли, тут нет ничего сложного, нужно просто включить голову и немного вникнуть.
В заключении напомню, что этот текст написан не для специалиста по сделкам с недвижимостью, а для простого покупателя, чтобы помочь ему сориентироваться в вопросе и сэкономить время его юристу или риэлтору. Заниматься покупкой таких объектов самому категорически не рекомендую.
Общий но не стопроцентно надежный метод купить объект без косяков самостоятельно - найти самый дорогой из тех, кторые имеют сходные параметры и локацию, убедиться, что собственник не торгуется и остановить свой выбор на нем.
А вообще часто даже опытные риэлторы приглашают своих коллег, если сами являются участником сделки. Хотя бы потому, что эти люди понимают реальную ситуацию с возможными рисками, а со стороны все виднее.
Ну, и время, увы, движется только в одну сторону, и вероятность купить объект в истории владения которым был несостоятельный субъект, увеличивается, а не уменьшается. Поэтому, надеюсь, этот текст будет вам полезен.
В заключении напомню, что полная подборка материалов «Механики» об общих правилах гигиены на рынке недвижимости – тут и тут, кроме того есть телеграммный канал, где при необходимости можно что-то спросить.
И, удачи!