Метр квадратный на Щелковской теперь стоит дороже, чем на Юго-западной! Сенсационный заголовок был бы, если это была не статья в интернете, а первая полоса в газете.
Мда, товарищи! Мы реально живем в очень интересное время. Скажи кому такую новость лет 5 назад, ответил бы, что ты, Маша, из ума выжила. А теперь это наша реальность.
С удовольствием вчера пообщались с вами на тему «ценового парадокса», как я назвала ситуацию на вторичном рынке жилья в Москве сейчас. Как обещала теперь озвучу свое мнение. Оно, как всегда, на истину в первой инстанции не претендует и основано лишь на моем опыте работы.
Под двумя моими последними статьями мы уже обсудили с вами вопрос ценообразования. С ним реально сейчас все сложно.
В комментариях Наталья задала мне интересный вопрос:
Так как на таком рынке определять цену своей квартиры, если нет в продаже на данный момент аналогичных предложений?
В типовом жилье все просто:
- Можно заглянуть на Циан в «историю похожих объявлений» в вашем доме. Посмотреть за сколько и когда стояли объявления. Пишу именно стояли, а не продались, т.к. это часто не одно и тоже.
- Поэтому, конечно, лучше заглянуть на Домклик в «историю сделок» в вашем доме. Здесь, если повезет, то можно найти цену, за которую реально происходили сделки
- Когда же совсем везде все пусто, то можно заглянуть в значение своей кадастровой стоимости, которая, кстати пересчитывается каждые 2 года в Москве и имеет прямое отношение к рыночным ценам. Но это чаще для совсем эксклюзивных объектов. В типовом жилье, как правило, без проблем можно сложить «картинку» по первым двум пунктам.
Кстати:
Кадастровую стоимость недвижимости вычисляют специальные инженеры, которые работают в местных отделениях Росреестра. Они берут несколько похожих объектов и статистически выводят среднюю стоимость — кадастровую. Такой подход называется методом массовой оценки.
Вот сюрприз будет для многих собственников, когда в очередной раз, платя налог они увидят новую, «красивую», рыночную цифру. Сюда же пересмотр налогов на собственность и прочее «щастье» от нашего государства. Так что все веселье собственников ждет еще впереди.
Но это все советы опять из «нормальной» жизни и «нормального» рынка. У нас сейчас нет ни первого, ни второго. Поэтому и ответ на вопрос Натальи – цену надо «щупать», т.к. ее диктует рынок. Что это значит? Выставлять цену в рекламу и смотреть на реакцию рынка – какой спрос будет. В зависимости от этого цену корректировать.
Теперь мое мнение о «ценовом парадоксе» или может ли Восток стоить дороже Запада?
Вчера мы с вами наглядно убедились, что может. Только у меня, когда я задумываюсь об этой ситуации тоже возникает вопрос – а будет ли человек покупать квартиру на Щелковской, если есть предложение дешевле на Юго-Западной?
Для меня ответ очевиден – любой «трезво-мыслящий» человек выберет 2й вариант. Кто был и знает Москву, поймет, о чем я. Конечно, если он только территориально не привязан конкретно к району Гольяново, где Щелковская расположена. Так и при этом мне очень сложно составить портрет целевой аудитории, покупающей 60-ти метровую двушку на Щелковской за 20,75 млн.р. Прям, ну, не как это в голове у меня не укладывается. Тем более, если есть вариант взять около метро Академическая с видом на МГУ (ну, почти, но от метро его отлично видно) за 20 млн.р. От всего этого «голова кругом» идет.
Среди многих ваших вчерашних предположений, был один ответ, который лично для меня попал 100% «в яблочко»:
Спасибо, Ирина! В этом и основа «конфликта интересов» - с чего вдруг собственник на условном Западе, будет продавать свою квартиру дешевле, чем на условном Востоке, если все знают, что Восток – самое дешевое направление в Москве? Т.е. таким ценообразованием мы сами загоняем себя в ловушку. Возможно, конечно, этот момент с ценами еще не уловили, но так это период времени.
Еще у меня есть вопросик к irn.ru, который ежемесячно «кормит» нас своими аналитическими обзорами. Вот, например, в его декабрьской табличке «Цены на жилье по округам» четко видно, что разница между Востоком и Западом существенная, но не в пользу первого, а как раз, в пользу второго.
У него есть и цены по районам и метро – «Рейтинг районов и метро Москвы по стоимости квартир, руб./кв.м.». Там между Щелковской и Юго-Западной с Академической тоже разница не в пользу первой естественно. Откуда эти обзоры и кому сейчас верить? Это мы уже с вами проходили, не буду повторяться.
Подводя итог, хочу сказать – такие «ценовые перекосы» ни к чему хорошему не приводят. Точно также, как и отсутствие логики в ценообразовании. Рынок инертен, он никогда не стоит на месте. Сегодняшнее «скупое» предложение собственников, нивелируется сниженным спросом на недвижимость и всем кажется, что с рынком все хорошо, он «живее всех живых». Но, когда «кажется», сами знаете, что советуют делать.
Каждый сам для себя принимает решение, что ему «норм», а что нет.
Всем отличных выходных!