Во вчерашней статье мы с вами обсудили, что в связи с ограниченным предложением квартир в Москве, цену продажи продолжают «диктовать» собственники. Покупателям пока ничего не остается, как либо «брать, что дают», либо ждать непонятно чего, и не понятно сколько. Как же сейчас эту самую цену определяют собственники?
Как правило, они всегда смотрели, что там сосед продает, плюс-минус приценивались, накидывали свое «моя точно лучше» и выставляли в рекламу. Но как быть, если соседи сейчас ничего не продают, и ты на пару домов во дворе становишься монополистом, выставляя свое сказочно востребованное жилье в период дефицита? А вот при таком раскладе «полет фантазии» и жадности фактически безграничен.
Извиняться за свой сарказм не буду. Накипело, как говорится. Ужасно злит и бесит такой рынок, где цены рисуются с потолка или из воспаленного мозга, уж не знаю, что ближе. А хозяева себя прям чувствуют теми самыми «старухами» из известной сказки, у которых старик (в нынешней версии риэлтор) золотую рыбку поймал. Только все же мы с вами прекрасно помним конец той сказки, правда?
Ладно, проехали лирику. Давайте посмотрим с вменяемой и рыночной точки зрения, что же такое ценообразование и из чего должна складываться цена на квартиру.
На ценообразование на рынке недвижимости оказывают влияние совокупность трех факторов:
- расположение квартиры;
- состояние дома, в котором она расположена;
- состояние самой квартиры.
Что касается расположения, то цену повышает наличие в пешей доступности объектов социальной инфраструктуры, транспортных развязок, крупных торговых точек. Влияет и близость к центру города, а также соседство с парками, скверами и объектами культурного наследия.
Здание, в котором расположена квартира, оценивается с точки зрения года постройки, материала изготовления, количества этажей, состояния дома и его технического обеспечения. Естественно, исходя из предположения о том, что новостройки воздвигаются качественно, цена на них существенно выше, чем стоимость квартир в старом фонде. Но все мы понимаем, что это очень условное предположение.
На стоимость квартиры влияет и количество комнат, и общая площадь, и этажность, и состояние отделки.
Но это все постоянные и объективные факторы, относящиеся к «игре по правилам», а кому они сейчас нужны? Вот и выходит, что на рынке сейчас полный хаос. Кто во что горазд. Приблизительно тоже самое вышло с новостройками в свое время.
В России до сих пор бытует стереотип — жилье на стадии котлована всегда дешевле готового. Однако это уже давно не так.
С 2019 года застройщики работают по программе проектного финансирования: дольщики вносят деньги в банк на специальные эскроу-счета. Доступ к средствам вкладчиков у строителей появляется только после ввода дома в эксплуатацию. Поэтому мы часто сталкиваемся с парадоксальной картиной: новостройка, которую сдадут только через три года, оказывается дороже, чем готовое жилье в том же жилом комплексе.
Такой ценовой перекос иррационален - покупатель мог бы жить три года в готовом жилье и не платить за аренду.
У ситуации есть объяснение - льготная ипотека. Программа, введенная в 2020 году и частично завершившаяся в 2024-м, поменяла рынок недвижимости в России. Если раньше вторичный фонд был значительно дороже, то сейчас цены на новостройки опережают стоимость готового жилья на десятки процентов.
Без программы льготной ипотеки разница постепенно выровняется. Стоимость первички начнет снижаться и приблизится ко вторичке, ведь все продавцы окажутся в равных условиях
Конечно, все это займет определенное время. Застройщики начнут предлагать субсидированные программы, станут доплачивать банкам за более низкую процентную ставку по кредиту. Но общий тренд все равно понятен: цены на новостройки будут приближаться к цене вторички.
Помимо льготной ипотеки, на цену квадратного метра новостройки сегодня влияют и общие рыночные тренды. Высокая ключевая ставка, например. Ипотечные ставки останутся высокими еще долго, а подпитка спроса за счет ипотечных денег будет меньше. Снижение спроса неминуемо приводит к падению цен.
Потому что это все искусственный или временный фактор ценообразования – сегодня он есть, а завтра его нет. Тоже самое ждет и вторичный рынок. Как только перестанут покупать квартиры по завышенным ценам, так очень быстро они придут в норму понятную человеческому восприятию. А то на рынке сложился сейчас «ценовой парадокс», который вообще в голове не укладывается. Но о нем я напишу в завтрашней статье.
Подпишитесь на мой канал, чтобы не пропустить ничего нового ПРО недвижимость.