В статье «Зима близко». Что ждёт рынок недвижимости в декабре?» я написала:
Не удивлюсь, что по итогам декабря мы увидим в ежемесячном отчете irn.ru рост стоимости квадратного метра. Процент предполагаю 1-5%. Проверим меня в январе.
И ожидаемо прилетел комментарий:
Решила обосновать, что я имела ввиду, написав фразу выше. Раннее в статье «3 самых дорогих района Москвы по стоимости квадратного метра недвижимости или где в Москве жить дороже всего?» я уже затронула тему сомнения в реальности предоставляемых порталом irn.ru данных.
Иногда полезно читать то, что написано мелким шрифтом, стоит под звездочкой или выделено к отдельному чтению, как у irn.ru. Поэтому в ближайшее время разберемся с вами, как именно irn.ru считают ту самую среднюю стоимость метра квадратного жилья.
Это, конечно, не означает, что аналитики пытаются нас обмануть специально. Нет! Они высчитывают эту стоимость, исходя из ситуации на рынке и данных в свободном доступе.
Но давайте сегодня попробуем повнимательнее разглядеть, откуда эти цифры у них получаются.
Критическое мышление очень полезно включать именно при чтении разных новостных сводок. Аналитических данных в том числе.
Критическое мышление — система суждений, которая используется для анализа вещей с критической точки зрения и событий с формулированием обоснованных выводов и позволяет выносить обоснованные оценки, интерпретации, а также корректно применять полученные результаты к ситуациям и проблемам. В общем значении под критическим мышлением подразумевается мышление более высокого уровня, чем мышление докритическое.
Возьмём за основу всеми любимый график изменения цены квадратного метра недвижимости от irn.ru за этот год:
На годовом графике четко видно, что с марта этого года цена фактически стоит в так называемом «боковике». Термин взят мною с фондового рынка не с проста.
Боковиком или боковым трендом на рынке ценных бумаг называется ситуация, когда цены почти не растут и не падают. Очень точно суть боковика передает его английское название флэт (flat – "плоский", "ровный"), применимое в данном случае к практически горизонтальному участку ценового графика. Флэт – это разновидность бестрендового рынка со слабо выраженной волатильностью. Образно говоря, боковик – это зона временного спокойствия, где цены устраивают большинство участников рынка, которые пока не намерены делать резких движений.
Вы можете сами почитать в интернете, чего стоит опасаться, когда цена стоит «в боковике». Если перенести на рынок недвижимости, то ключевым для нас является последнее предложение – «боковик – это зона временного спокойствия, где цены устраивают большинство участников рынка, которые пока не намерены делать резких движений». Очень схожая ситуация не находите?
Весь этот год «боковик» цены вполне устраивал всех участников рынка. Одни (продавцы) не готовы опускать резко цены, другие (покупатели) решают свои насущные жилищные вопросы, принимая такую «игру» продавцов и «выбирая» с рынка предложения с небольшими скидками.
Но! За каждым «боковиком» всенепременно следует «смена тренда» и на рынке недвижимости сейчас нет ни одного фактора, способствующего к росту цен, а как раз наоборот. О чем я вам пишу из статьи в статью, когда размышляю о ценах на рынке.
Теперь давайте посмотрим, что нам пишут на самом портале, как они высчитывают среднюю цену квадратного метра недвижимости или индекс стоимости жилья:
Индекс стоимости является индикатором текущего среднего уровня цен на жилье, выраженный в долларах. Он имеет два принципиальных отличия от традиционного показателя средней цены предложения:
1.При расчете индекса стоимости применяется технология исключения «статистического шума». Дело в том, что средняя цена может возрастать или падать вовсе не из-за роста или снижения цен на сами квартиры, а за счет вариаций квартирной выборки. Если в выборку попадает больше дорогих или больше дешевых квартир, чем обычно, то и средняя цена в этом случае подскакивает или падает.
2.При расчете индекса стоимости используется корректировка цен предложения к ценам реальных продаж. В результате значения индекса стоимости оказываются, как правило, несколько ниже необоснованно завышенных цен предложения.
Я взяла лишь краткое содержание описания «индекса стоимости жилья» с портала. Если вам интересно, то можете на самом портале ознакомиться с полным определением, а также с описанием расчета самого индекса. Самое интересное, что на графике, по которому мы с вами отслеживаем движение цены, irn.ru ставит значение именно этого индекса в виде средней стоимости метра квадратного жилья.
А теперь включаем логику.
То, что на рынке сейчас есть три цены на абсолютно идентичные квартиры, я уже написала в статье «Что происходит на рынке недвижимости в октябре 2024 года?» Вы можете это легко проверить самостоятельно. Зайдя на циан, забейте в поиск параметры квартиры и одну станцию метро.
Для примера - 2-комнатная квартира, в доме от 12 этажей, общей площадью от 52м.кв., с кухней от 8м.кв., не на первом этаже, в районе метро Отрадное в 15 минутах ходьбы от метро.
И сами посмотрите на разброс цен. Самая дешевая квартира стоит 12,500 т.р. Самая дорогая 20,250 т.р. Конечно, при расчета стоимости метра irn.ru составляют огромную выборку по всей Москве. Но если в реальности ценовой разброс на любой запрос по квартирам будет в среднем 5-8 млн.р., то о какой адекватной оценке ситуации на рынке вообще идет речь?
Конечно, недвижимость в рамках одного территориально административного или по местности района Москвы реально очень неоднородна. Тем сомнительнее из года в год для меня все средние данные, на которые многие ссылаются. И тем однозначно для меня то, что шкала «Индекса стоимости жилья в Москве» зависла в боковике с марта этого года не потому, что цены не растут или не падают, а потому что слишком средне они у нас измеряются.
Что же касаемо моего предположения о результатах декабря, шанс на продажу, который появится у продавцов в декабре, каждый использует по-своему. Умный понимает, что лучше сейчас опустить цену на 5%, чем потом на 10-15% и все равно не продать. А жадный этот шанс воспринимает, как прямой призыв к действию наоборот- раз берут, то прибавлю к цене еще. Авось, пронесет. Только рынок таких экспериментов уже не прощает. Жадность погубит все ваши благие начинания. Но я не об этом здесь.
В свою очередь эти предложения в общей массе своей и могут отразиться в виде повышения цены средней стоимости метра квадратного в январе по итогам декабря. А к реальной ситуации на рынке не будут иметь никакого отношения.
Но это как обычно мое частное мнение. Свое озвучьте, пожалуйста, в комментариях.
Кстати, на днях в моей работе произошел интересный случай, когда люди оторваны от действительности и продолжают строить «воздушные замки». Напишу об этом отдельную статью.
Подпишитесь на мой канал, чтобы не пропустить ничего нового ПРО недвижимость.