Это блог про коммерческую недвижимость. Но я не мог пройти стороной такой интересный вопрос как инвестиции в квартиры, поскольку, считаю, что это самый популярный вариант инвестиций в недвижимость в нашей стране с одной стороны, а также серьезный конкурент вложений в коммерческую недвижимость с другой.
Для себя я давно пытался понять - почему люди выбирают вложения в квартиры, против, на мой взгляд, более доходного варианта приобретения нежилых помещений? Хотя в последнее время тенденция немного меняется, из жилой недвижимости многие переориентируются на коммерцию.
Собственный опыт вложений в квартиры у меня довольно небольшой и в целом положительный: один раз я забирал квартиру с торгов, два раза инвестировал в строящееся жилье. Но в итоге мой выбор остановился на нежилье, мне это направление более подходит.
Тем не менее попробую разобраться - в чем плюсы и минусы данного вида инвестирования. Буду рад за конструктивную критику и вашу позицию, пишите в комментариях, пишите в телеграм-канале.
Итак к разбору.
Плюсы
- Высокая ликвидность, выйти в деньги всегда было проще, чем из коммерческой недвижимости.
- Минимальное участие в управлении. Квартиры, как правило, не требуют постоянного участия. При модели - купил и просто жду повышения цены, минимум затрат сил и времени.
- Освобождение от оплаты подоходного налога при последующей продаже квартиры (при определенных сроках владения, конечно). Да, придется подождать, но в коммерческой недвижимости такой вариант практически исключен.
- Рост цен проявляется, как правило, сначала на квартирах, потом подтягиваются и коммерческие объекты.
- Отсутствие необходимости регистрировать статус индивидуального предпринимателя.
- Для многих - неуплата налогов, люди не отражают поступающих от аренды доходов в налоговых декларациях. Прошу понять правильно - я не призываю не платить налоги, я лишь делаю выводы, исходя из текущих реалий.
- Использование льготных механизмов ипотеки. Сейчас этот канал сильно прижали, но прокатились на нем многие.
- Возможность использования материнского капитала.
- Отсутствие платы за землю. Владельцы коммерческой недвижимости в нежилых зданиях несут бремя расходов по земельному участку (аренда, налог на землю).
- Более понятная структура расходов на содержание жилья. Если у вас коммерческое помещение в нежилом здании, вы порой зависите от позиции основного собственника, который может быть бенефициаром управляющей компании. Не явный плюс, но…
- Как отметил коллега при обсуждении идеи этой статьи в телеграм-канале: более спокойней по сравнению со вкладами вложить деньги в квартиру, государство не заберет. Думаю, это для многих послужило стимулом покупки жилья против хранения денег на депозитах. Ну и в готовую квартиру просто приятно зайти. Соглашусь, приятные эмоции - хороший мотиватор. Хотите и вы повлиять на содержание статьи? Присоединяйтесь к обсуждению в телеграм-канале, давайте наполнять статьи вместе.
Минусы
- Налог на имущество. Да, он небольшой, но так или иначе он существует. Собственник коммерческой недвижимости на упрощенной системе налогообложения в ряде случаев освобождается от уплаты налога на имущество, государство предоставляет такую льготу.
- Более низкая (по сравнению с доходами физического лица) налоговая нагрузка при существовании на упрощенной схеме налогообложения. Конечно, здесь нужно всегда учитывать конкретную ситуацию, а также то, что сдавать в аренду квартиры тоже можно со статусом индивидуального предпринимателя.
- Необходимость выполнять ремонт, если рассматривать аренду как один из источников доходов. Как заметил один из читателей - это дополнительная финансовая нагрузка на инвестора. В коммерческой недвижимости затраты на ремонт можно «обменять» на арендные каникулы.
- Основной источник заработка - через спекуляцию: купил, выждал, продал. В коммерции, как раз, возможно оба подхода: спекулятивный и доходный (от сдачи помещения в аренду).
- Низкая рентабельность вложений с точки зрения арендного потока. Это самая главная причина, которая удерживала меня от вложений в квартиры. За последнее время ставки аренды на квартиры, конечно, стали подтягиваться, но для меня есть два отрицательных момента. Во-первых, разрыв между вложенными деньгами и арендным потоком все равно продолжает оставаться высоким. Во-вторых, доход от вложений в коммерческую недвижимость тоже растет. Я не слежу внимательно за рынком продажи и аренды квартир, но, если в коммерции можно говорить об окупаемости проекта (речь только про арендный поток, не про рост цены объекта!) от 8 (вам крупно повезло) до 12 лет (стоит также отметить, что во многие проекты в строящихся домах люди вкладываются и при более высоких сроках окупаемости), то в квартирах, считаю, такие параметры недостижимыми. У кого есть опыт - поделитесь, как сейчас обстоят дела на этом фронте.
Подводя итог. Конечно вкладывать деньги в жилье - популярный в России способ сохранения и приумножения капитала. Плюсов в количественном отношении я нашел больше, чем минусов. Но, все-таки, выбирая из двух вариантов: квартиры или коммерция, я останавливаюсь на втором. Для меня наличие вменяемого арендного потока является решающим фактором, ну и перепродажу коммерции тоже никто не отменял.
Каким видятся вам инвестиции в квартиры? Пишите в комментариях, пишите в телеграм-канал.
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Устали от неопределенности при аренде недвижимости? Закажите профессионально подготовленные образцы договоров всего за 1000 рублей! Эти документы помогут защитить ваши интересы и избежать юридических проблем. Не рискуйте — обеспечьте свою сделку надежностью! Свяжитесь со мной и получите качественные образцы прямо сейчас!
За консультациями, образцами договоров аренды или за составлением индивидуальных договоров аренды, представительстве в арбитражных судах обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35
#коммерческая недвижимость#аренда#инвестиции#готовый арендный бизнес#ГАБ#договор аренды