Не с благих вестей мы начинаем 2025. С каждым годом гарантии 214-ФЗ ослабевают, вносимые изменения постепенно, но вполне ощутимо снижают объём ответственности застройщиков по всем нарушениям, причём, на наш взгляд, весьма топорно, а исполнительные органы фактически то и дело освобождают от ответственности за просрочку передачи объекта, вводя моратории на начисление финансовых санкций (сугубо наше мнение).
В прошлом году мы уже подробно писали о достаточно существенных изменениях, связанных с порядком начисления пеней, и изменение гарантийных сроков, поэтому данную тему трогать не будем, предлагаем ознакомиться по ссылке.
Ограничение компенсации за некачественный ремонт (отделку)
Если с компенсацией за просрочку и так оставалось всё довольно печально с 2020 года (введение первого моратория), то сравнительно стабильным оплотом справедливости по этой категории дел оставалось взыскание стоимости устранения дефектов.
Итак, размер компенсации (убытков), которые может взыскать дольщик в случае обнаружения некачественного ремонта (отделки) от застройщика теперь ограничен.
Общий размер удовлетворенных судом требований не может превышать 3 % от цены Договора. Внимание, к общему размеру удовлетворенных требований относятся и возмещение расходов на устранение недостатков, и неустойка (проценты), и убытки.
То есть, например:
- стоимость квартиры – 10 млн. рублей;
- стоимость устранения дефектов в соответствии с экспертизой – 700 тыс. рублей (вполне реальная сумма);
- неустойка – 100 тыс. рублей.
Итог по старым правилам: 800 тыс. рублей.
Итог по новым правилам: 300 тыс. рублей.
Разница достаточно ощутимая, не правда ли?
Измененные правила распространяются на отделочные работы, работы по установке оконных и дверных блоков, сантехнику, входящие в состав объекта элементы отделки, изделия и оборудование.
Более того, данные правила распространяются и на требования о соразмерном уменьшении цены договора, если дольщик решил идти не по пути взыскания компенсации стоимости устранения дефектов.
Цель такого нововведения ясна – это очередная антикризисная мера, и, на наш взгляд, фактическое склонение к выбору иного способа защиты права – требование об устранении недостатков силами и за счёт застройщика.
Мы не будем мести всех застройщиков под одну гребёнку, дескать, ремонт от любого застройщика означает автоматическую халтуру, но на практике, особенно среди дольщиков, бытует мнение, что раз накосячили один раз, то накосячат и в следующий. Именно поэтому справедливым было сохранение другого способа защиты – возможность потребовать убытки.
Альтернатива, которая законом гарантировалась, ныне, по сути, нивелирована, доведена до абсурдно низких сумм, не соответствующих реалиям: стоимости материалов для отделки.
Любопытно, что никакого глубокого экономического обоснования именно такого ограничения нет. Откуда взялись именно 3 %, а не, скажем 5 %, 10 %, или напротив 2 %? Ответов нет.
В комментариях к этой новости на разных ресурсах, на наш взгляд, правильно замечено – а зачем теперь вообще что-то доказывать, проводить судебные экспертизы, если на любой объём недостатков можно практически откупиться, например, тремястами тысячами?
Более того, взыскание этих трёхсот тысяч можно растянуть, например, подачей заведомо необоснованных кратких апелляционных жалоб, волокитой в судах и тому подобное, из-за чего и эти «огрызки» поступят на счета дольщиков далеко не сразу.
Использование стандартов отделки застройщиков вместе технических регламентов
С 1 марта 2025 года застройщики смогут использовать собственные стандарты качества отделки в качестве альтернативы требованиям технических регламентов.
Такие стандарты должны быть зарегистрированы в Федеральном информационном фонде стандартов, и должен быть неотъемлемой частью договора.
Стандарты качества застройщиков должны будут соответствовать минимальным требованиям к отделочным работам, установленным Минстроем. Министерство до 01.03.2025 должно будет установить эти минимальные требования.
Довольно любопытно, что некоторые из застройщиков (не будем, пожалуй, заниматься их рекламой), уже выпустили свои стандарты, не дожидаясь минимальных требований от Минстроя.
Сокращение гарантийных сроков на отделку
Если ранее гарантийный срок на результаты отделочных работ составлял не менее трёх лет, то теперь, согласно измененной редакции, он должен составлять не менее 1 года с момента передачи объекта дольщику.
Это весьма существенное сокращение, на наш взгляд, вносящее в законодательство соответствующий дисбаланс.
Все три изменяемых комплекса правил содержатся в одном законопроекте, уже принятом в трёх чтениях Госдумой.
Новые правила будут распространяться, в том числе, на договоры, заключенные до 2025 года. Это очень важно.
Мораторий на неустойку
Привычным делом, которое мы уже упомянули в этой статье, стало введение так называемого моратория на начисление финансовых санкций, предусмотренных 214-ФЗ для застройщиков.
Основная идея моратория – прекращение начисления неустойки (штрафа) за каждый день просрочки передачи объекта долевого строительства в обозначенный период.
Основная же его цель, озвученная Правительством, в упрощённом виде – облегчить бремя застройщиков при обстоятельствах, объективно затруднительных для ведения строительной деятельности, поскольку и работа подрядчиков с их сотрудниками на объектах осложнена ковидными ограничениями, и работа госорганов, с которыми проходит огромное количество согласований, крайне дестабилизирована, в основном, по тем же самым причинам.
Впервые такой мораторий был введен в 2020 году, в период начала пандемии, и продлился он до конца года. В 2021 году начисление санкций возобновилось, а в 2022 году мораторий был вновь введён до конца соответствующего года, а впоследствии продлён до середины 2023.
До конца 2024 года этот мораторий действовал примерно на тех же самых условиях, что и раньше.
Итак, Правительством РФ было принято решение о продлении моратория до середины 2025 года.
Можно ли считать такую меру справедливой?
На наш взгляд, нет. Она серьёзно нарушает баланс интересов дольщиков и застройщиков, при этом, является весьма топорным механизмом, не оставляющим никаких шансов судам выяснить, повлияли ли соответствующие обстоятельства на просрочку в каждом из конкретных случаев – если да, то каким образом. Бремя доказывания при таких обстоятельствах могло бы возлагаться на застройщиков, а освобождение от ответственности могло бы существовать как при доказывании классического форс-мажора.
Мораторий на банкротство застройщиков
Ещё одно предложение, однако, не входящее в «комплект» поправок.
Мораторий на банкротство означает невозможность подачи заявления о признании застройщика несостоятельным (банкротом) со стороны кредитора (дольщики, контрагенты, органы власти). Такие заявления будут возвращаться.
История эта уже вполне знакомая, подобного рода моратории вводились в период пандемии 2020 года, а также в 2022 году, после начала СВО, на фоне введения международных антироссийских санкций.
В этот раз с инициативой выступил Минстрой, и предложил ввести мораторий до конца 2025 года.
Тем не менее, с таким предложением на днях не согласилось Минэкономразвития.
По мнению министерства, мораторий – это экстраординарный механизм реагирования и, по сути, реабилитационная процедура для компаний, испытывающих финансовые трудности. Министерство также акцентировало внимание на том, что Минстрой не представил расчетов, обосновывающих эффективность предлагаемой меры.
Окончательное же решение о введении/отказе во введении моратория примет Правительство РФ. Пока этот вопрос подвешен.
Мы оказываем юридические услуги бизнесу и гражданам на профессиональной основе, как на основании отдельных поручений и выполнения разовых задач, так и в формате комплексной работы над проектами "под ключ".
Наш телефон: +7 (925) 515 54-19
Наш сайт: https://covenantlaw.ru/
Подписывайтесь на наш telegram-канал: https://t.me/covenantlaw
Ковенант | Юридическое бюро