Многие виды мошенничества основаны на том, что сделка признается недействительной или расторгается по суду. Основные моменты, на которые надо обращать первоочередное внимание, я описала в предыдущей статье. Почитайте, чтобы быть в курсе.
Итак, ключевые виды махинаций на рынке жилья.
Они актуальны не только в Москве и области, но распространяются по всей стране.
Стоимость квартиры.
То самое занижение стоимости объекта. Недобросовестные продавцы часто указывают в договорной документации искусственно сниженную цену квартиры с целью минимизации налогов и сборов, включая нотариальный тариф на оформление. Реальная рыночная стоимость может значительно превышать указанную сумму. После расторжения договора покупатель остаётся без компенсации в размере реальной цены жилья, а продавец возвращает квартиру при минимальных затратах.
Советую изучить материалы по налоговым уловкам – тема уже освещалась мною ранее и актуальна для многих участников рынка.
Однако даже корректное указание стоимости в договоре не гарантирует безопасность. Взыскание средств с продавца через суд становится крайне затруднительным из-за следующих факторов:
- Инфляция обесценивает фиксированную сумму, указанную в рублях;
- Реальная покупательная способность возвращаемых денег существенно снижается со временем.
- Продавец может потратить средства или доказать их расходование, что приводит к затяжным и неопределённым процессам возмещения убытков.
Продажа чужой квартиры.
Мошеннические деятели активно используют рынок сдаваемых жилых помещений, выбирая потенциальных жертв среди наименее защищённых слоёв населения – это чаще всего одинокие пенсионеры или уязвимые алкоголики. Примерно в 70 из каждых 100 случаев арендодателями выступают люди, не обладающие глубоким знанием рынка и способностью отстаивать права.
Методика обмана:
- Мошенник маскируется под добропорядочного бизнесмена;
- Снимая у стариков квартиры в аренду, он налаживает "дружеские" отношения: приглашает на встречи, делает мелкий ремонт (например, ставит новую дверь), заботится о быте хозяина;
- Под предлогом необходимости или с использованием обмана изымается паспорт владельца жилья;
- Злоумышленник заключает договор купли-продажи и получает деньги до регистрации;
Обман раскрывается лишь при попытке зарегистрировать сделку. В обоих случаях обманутые стороны – как невинные покупатели, так и собственники жилья (часто пожилые люди) – сталкиваются с длительными судебными разбирательствами для восстановления справедливости.
Многократная продажа одного объекта недвижимости.
Этот вид мошенничества часто осуществляется самими владельцами жилья, создающими поддельные дубликаты правоустанавливающих документов.
Мошенники часто действуют в паре: один – реальный собственник, другой – доверенное лицо (часто родственник). Создаются фиктивные сделки купли-продажи. Деньги от нескольких покупателей поступают к мошенникам до момента государственной регистрации прав.
У многих сейчас закономерно возник вопрос – кто же отдает деньги до государственной регистрации? Тем более странно это звучит для жителей Московского и Ленинградского регионов, где сделки давно осуществляются по безналичному расчету через банк. Я вас сейчас удивлю, но во многих других регионах, расчет до сих пор производят наличный и до сделки.
«Паленая квартира».
Это выражение означает квартиру, «нечистую» по юридическим документам. То есть имеются третьи лица, претендующие на то, чтобы владеть этим жильем.
Тут мошенническая схема может быть проведена так – например, квартира продана по доверенности из мест лишения свободы. Человек выходит из заключения, заявляет, например, что доверенность подписана им под воздействием насилия, угрозы, и предъявляет свои права на нее. Сделка легко может быть признана недействительной.
«Квартира с тараканами».
Так своеобразно принято именовать проданную квартиру с прописанными в ней жильцами. Иногда в таком жилье находятся разные социально безответственные люди, которых очень трудно оттуда выселить. Но могут быть и вполне с виду приличные граждане, которые в открытую заявляют, что без проблем снимутся с регистрационного учета. И получается, что человек квартиру продал, а кто-то из прописанных в ней выписываться категорически отказывается. Для того чтобы человека выписать, нужно пройти суды, которые длятся порой годами.
Чтобы подстраховать себя от подобного мошенничества, лучше зарезервировать некоторую весомую сумму денег (200-500т.р) «под выписку», которая будет выплачена продавцу только после полного освобождения и выписки из квартиры.
Лжедоверенность.
Доверенность достаточно легко подделать (печать тоже). В том числе и консульские доверенности, присылаемые из-за границы. А проверка высланной доверенности крайне затруднительна.
В идеале от таких сделок отказываться, но если очень надо, то проверяйте доверителя, его состояние и нахождение в живых, а также регистрацию доверенности у нотариуса.
Авансы.
Открывается фирма, набирается персонал. Собираются авансы. Можно на одну и ту же квартиру несколько авансов, и фирма исчезает.
Наркоманы.
Наркомана и психически нездорового человека бывает очень сложно «вычислить». Сделка же впоследствии может быть признана недействительной. Поэтому справки ПНД и НД с мед. освидетельствованием врача – это не прихоть, не оскорбление продавца, а распространенное обычное требование, связанное с безопасностью сделки.
Психологические приемы аферистов.
Для успеха своих замыслов аферисты используют разнообразные психологические методы. Некоторые из них можно выделить особо.
«Оформим сами, комар носа не подточит!»
Понятно, что никто из нормальных людей не любит ходить по разнообразным бюрократическим учреждениям и сидеть в очередях. Поэтому мы невольно передоверяем весь контроль тому, кто берет на себя «сложное» оформление. И можем остаться без всего…
«Быстрее, выше, сильнее…»
Продавец-мошенник отчаянно торопит скорее заключить сделку, ссылаясь на все мыслимые и немыслимые обстоятельства. У покупателя нет времени на то, чтобы проанализировать документы или просто внимательно проверить все подделки.
«Было у отца три сына…»
Мошенник прикидывается простоватым, растяпой, не очень далеким или неосведомленным. Попросту дурачком. Его контрагент чувствует себя королем, расслабляется и теряет бдительность. А ведь, как мы знаем из народных сказок, самая большая глупость – считать глупым Ивана-дурачка…
«Добрый и злой следователь»
Один из мошенников выставляет какие-то особо дикие условия сделки. Второй пытается его урезонить, «встать на место» контрагента. Растерянный и немного испуганный гражданин невольно привязывается к «доброму» мошеннику. И тут последний, как бы улаживая спор, предлагает нужное мошенникам решение.
«Наша служба и опасна, и трудна…»
Мошенник представляется сотрудником правоохранительных органов или даже просто рассказывает страшную историю про мошенников: знаете, тол, как бывает… Жертва видит в этом человеке кристального борца за чистоту сделок и теряет бдительность.
О разновидности этой схемы я подробно писала в отдельной статье.
Конечно, этим список афер не исчерпывается. Ведь мошенничество – вроде вируса, оно мутирует, приспосабливается, находит новые формы. Поэтому очень важна «гигиена» - полная, внимательная и дотошная проверка всех документов, аккуратность и помощь специалистов. Последнее – не обязательно, если вы в себе уверены и все знаете сами.
Берегите себя, свои квадратные метры и деньги! Это сбережет ваши нервы.
Подпишитесь на мой канал, чтобы не пропустить ничего нового ПРО недвижимость.