Самый страшный сон любого покупателя недвижимости – аннулирование сделки купли-продажи и возврат по решению суда квартиры бывшему собственнику. Поэтому важно не только купить квартиру, но и сделать это так, чтобы ее потом не отсудили по искам бывших собственников. Вопрос это действительно важный, поэтому решила обратиться за разъяснением к действующему юристу и моему хорошему знакомому.
Чтобы сделки с жилыми помещениями были действительны, требуется соблюдение целого ряда условий:
- Нужно, чтобы содержание сделки не противоречило закону. Недопустимы, в частности, сделки, направленные на отчуждение объектов общего пользования многоквартирного дома (например, помещение консьержа) либо коммунальной квартиры (например, кухни).
- Необходимо наличие у сторон правоспособности и дееспособности.
- Жилое помещение должно принадлежать отчуждателю или наследодателю по праву собственности. Если отчуждателем выступает государственная или муниципальная организация, то жилье должно принадлежать: государственным и муниципальным предприятиям на праве хозяйственного ведения; государственным и муниципальным учреждениям, а также казенным предприятиям на праве оперативного управления. Правомерное владение, пользование и распоряжение жилищем подтверждается правоустанавливающим документом, к примеру договором купли-продажи, договором передачи и прочее. Для заключения договора обмена социального жилья право пользования подтверждается ордером или договором социального найма.
- Необходимо, чтобы волеизъявление участника сделки соответствовало его действительной воле, совершение сделки должно быть добровольным и правильно понятым.
- Требуется проводить письменное оформление указанных сделок. Для ренты, завещания, а теперь и дарения необходимо нотариальное оформление.
- Обязательна государственная регистрация по месту расположения квартиры. Право собственности у приобретателя жилого помещения возникает с момента государственной регистрации перехода прав собственности.
При отступлении от названных условий сделка считается недействительной.
Сделка, недействительная в силу признания ее таковой судом, признается оспоримой. Это, например, сделки, совершенные ограниченно дееспособными (ст.175 ГК), совершенные под влиянием насилия или угрозы (ст. 179 ГК). Сделка, недействительная в независимости от судебного решения, является ничтожной. Это, например, сделки, совершенные недееспособными (ст. 171 ГК), сделки, совершенные без намерения создать соответствующие правовые последствия (п.1 ст. 170 ГК).
Гражданский кодекс РФ в ст.168 устанавливает принцип отнесения сделок к той или иной категории недействительности. Если закон не указывает на оспоримость, сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам, признаются ничтожными.
Основания для признания сделки недействительной:
- Сделка не соответствует требованиям закона или иных правовых актов, например, несоблюдение нотариальной формы договора (для договора ренты, например) или несоблюдение требования о государственной регистрации договоров отчуждения недвижимого имущества (Ст. 165,168 ГК).
- При совершении сделки были нарушены права несовершеннолетних (Ст. 37,168,172,175 ГК).
- Совершение сделки юридическим лицом вне пределов его правоспособности или неуполномоченным представителем (Ст.173 ГК).
- Совершение сделки неуполномоченным лицом – лжедоверенность. (Ст.183 ГК).
- Отсутствие нотариально оформленного согласия супруга на совершение распорядительных действий по совместно нажитому недвижимому имуществу (Ст.256 ГК, ст.35 СК).
- Сделка не соответствует требованиям закона. Например, при приватизации не был получен отказ от этого права кого-либо из проживающих в квартире; в приватизации не участвовал человек, временно снятый с регистрационного учета, но имеющий право проживания в жилом помещении и право на приватизацию. К примеру, гражданин, находящийся в местах лишения свободы. (Ст.168 ГК).
- Подделка правоустанавливающих документов по сделке или изготовление фальшивых. Неточности, поправки, подчистки в тексте правоустанавливающих документов. (Ст.168, 169 ГК).
- Совершение уголовно наказуемых деяний с целью завладения недвижимостью (СТ.169 ГК).
- Переоформление недвижимости, полученной в результате насильственных действий подставных лиц (Ст.179 ГК).
- Кабальная сделка. Договор заключен под влиянием стечения тяжелых обстоятельств на невыгодных условиях. (Ст.179 ГК).
- Сделка является мнимой (заключенной для вида, без намерения создать юридические последствия) или притворной, с целью прикрыть другую сделку (например, когда вместо договора купли-продажи оформляется договор дарения) (Ст.170 ГК).
- Сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами. Может быть признана недействительной по иску попечителя (СТ.176 ГК).
- Совершение сделки гражданином, неспособным понимать значение своих действий или руководить ими. В большинстве случаев это ситуации, когда продавец в момент совершения сделки находился в состоянии алкогольного, наркотического или токсического опьянения. Сделка также может быть признана недействительной вследствие того, что продавец жилого помещения недееспособен ввиду временного психического расстройства. (Ст.177 ГК).
- Сделка совершена гражданином, признанным судом недееспособным вследствие психического расстройства (ничтожная сделка) (Ст.177 ГК).
- Договор заключен в результате обмана, заблуждения, злонамеренного соглашения представителей одной стороны с другой стороной (Ст.178, 179 ГК).
- Переоформление недвижимости на подставное лицо с целью уклонения от ареста имущества (Ст.170ГК).
Это основные моменты, на которые надо обращать первоочередное внимание. Конечно, любые сделки, сопряженные с большими деньгами, порождают великое количество мошенников и схем мошенничества соответственно. Все взрослые люди, поэтому советов, как вам быть при покупке недвижимости, я давать не буду.
Обзор оснований для признания сделок недействительными был бы неполным без краткого обзора основных видов мошенничества на рынке недвижимости. Именно о них я напишу в следующей статье.
Возможно, статья в целом вышла скучной, но не менее полезной, я считаю, чем наши с вами размышления о рынке недвижимости, ценах и прочем. Поэтому рада буду вашей обратной связи в комментариях.
Подпишитесь на мой канал, чтобы не пропустить ничего нового ПРО недвижимость.