Недвижимость остается одним из самых главных активов в жизни россиян. Кто-то думает как улучшить свои жилищные условия, кто-то инвестирует в нее, а кто-то просто активно интересуется. Вот сейчас я активно интересуюсь. Хотелось бы купить еще один инвест-проект, но платежи по ипотеке все планы портят.
Про статистические данные
Один из основных индексов в который я верю - индекс Московской недвижимости от ДомКлик сейчас упал относительно максимумов 2024 года.
Дело в том, что через платформу ДомКлик проходит много сделок, в том числе без привлечения ипотечных средств, поэтому платформа в курсе многих заключенных договоров и ее график показывает достаточно объективные данные. Правда когда мы говорим про индекс - среднюю температуру по больнице, можно придумать разные варианты развития событий когда он будет подвирать в моменте. Да и в методике расчета есть несколько нюансов. Вот, например, он не берет в расчет объекты стоимостью более 30 миллионов рублей, то есть как раз дорогую недвижимость. При таком отсечении индекс естественно занижает среднюю цифру, но делает это постоянно.
Сейчас индекс не растет уже какое-то время, поэтому можно говорить о тенденции. Но не о тенденции - падать, а о тенденции не расти. В целом можно говорить о том, что с мая 2024 года в столице цены вошли в боковик. Если же говорить не только о Москве, то тут ситуация по регионам остается очень разной.
Сейчас цены на квадратный метр в ряде регионов чуть отлипли от максимумов, но они еще находятся в очень комфортной зоне для застройщиков. Правда мало что бы цены держались, надо чтобы еще продажи шли, а с ними сейчас плохо обстоят дела. Или это застройщики просто прибедняются? И вот тут предлагаю разобрать ситуацию вокруг ГК Самолет. Совсем недавно все переживали, что из-за высокой долговой нагрузки у компании настанут трудные времена. Но ...
Последний отчет ГК Самолет и немного истории
В октябре 2024 года стало известно о том, что крупнейший совладелиц компании решил продать свой пакет акций. Эта новость напугала инвесторов, тут все сразу же вспомнили о том, что у компании большая долговая нагрузка. Через некоторое время поползли слухи о возможном банкротстве застройщика. Самолет продал часть ранее купленных земельных участков для оптимизации своей деятельности и это тоже понравилось далеко не всем инвесторам.
В середине декабря компания опубликовала предварительные итоги за 2024 год. Подобный проспект Самолет публикует каждый год. И вот что мы в нем увидели:
- Падение продаж -18,75% при том, что рынок в среднем просел на 17%;
- Средний рост стоимости квадратного метра +16%, но не надо забывать, что и себестоимость увеличилась;
- Данных по выручке и EBITDA не раскрыты.
Если посмотреть баланс компании за 9 месяцев 2024 года, то там виден рост прибыли и выручки относительно 2023. Но с застройщиками мало смотреть на эти цифры. В 2024 году доля контрактов заключенных с использованием ипотечных средств составила 74%, все они предусматривают использование счетов эскроу. Счета эскроу открываются когда застройщик достраивает здание и вводит его в эксплуатацию, а не в момент покупки. Поэтому деньги по контрактам заключенным в 2022 год могут капнуть на счету только в 2025 году, а значит у компании может быть еще большая "отложенная прибыль".
Однако в конце декабря 2024 года рейтинговое агентство АКРА понизило рейтинг компании с А+ до А(RU) со стабильным прогнозом. И что забавно только в январе рейтинг был повышен с А до А+, а уже понижение. И это при том, что в обоих отчетах написано, что у компании "высокий отраслевой риск", однако в январе он позволил присвоить рейтинг А+, а в декабре уже нет. Видимо рейтинговому агентству не понравился рост отношения чистого долга к FFO до чистых процентных платежей. А виноваты как всегда облигации-флоатеры, которые в свое время выпустил Самолет, платежи по ним выросли в 2024 году и за счет этого кредитная нагрузка увеличилась. А когда ключевую ставку опустят, АКРА снова повысит рейтинг или все же нет?
Но при этом среди застройщиков ГК Самолет может похвастаться самым высоким кредитным рейтингом. И АКРА продолжает расхваливать во всем остальном данного эмитента. Хотя... Я вот рейтинговым агентствам мало доверяю. Они получили текущий отчет, но спустя месяц ситуация может сильно поменяться, а они и не уследят...
Но по состоянию на декабрь 2024 года АКРА не выявила каких-то супер рисков. И это в целом не плохо. Да и последние отчет за 3 квартал 2024 года и 9 месяцев тоже не плох. Там опять же нет данных по прибыли, но там виден рост оперативных показателей, поэтому и прибыль компании за 2024 год вполне может порадовать. И пока нет оснований полагать, что компания покажет убыток по итогам 2024 года вместо прибыли. Поэтому да, дела у компании могли бы быть лучше, но они не так уж и плохи.
Не даю индивидуальных инвестиционных рекомендаций
Я вот сейчас смотрю на котировки ГК Самолет и понимаю, что они просели намного больше индекса Московской биржи за последний год. И Самолет просел больше, чем конкуренты.
Понятно, что тут не стоит ждать большого позитива. Ключевую ставку резко не опустят, программу льготной ипотеки сократили. Но в то же время Правительство уже продлило мораторий на неустойки для застройщиков. То есть застройщики могут срывать сроки, а дольшики не смогут обращаться в суд и взыскивать с них пени. И это самая настоящая поддержка застройщиков. Вот ее уже начали оказывать, государству не интересно, что бы крупные застройщики банкротились.
Минстрой тоже думает о том как поддержать застройщиков после сокращения программы льготной ипотеки. Недавно вот он предложил компенсировать затраты на кредит. Пока эта инициатива не получила поддержки. Но государству нужна стройка потому, что она приносит налоги.
В понедельник я рассказывала на своем Премиум-канале о том, что хочу поиграть в новую стратегию, я планирую приобретать акции компаний, которые очень сильно просели в 2024 году. И начну я пожалуй с Самолета.
Я покупаю не много, только на деньги полученные за введение этого канала. Буду формировать маленький портфель из "неудачников". Пожалуй так его и назову. А делаю я это потому, что в свое время реализовала подобную стратегию на американских акциях и даже писала об этом. Но после февраля 2022 года про эту стратегию среднесрочных спекуляций пришлось забыть. Как раз последний отчет вышел 18 февраля 2022 года.
В данном случае я не жду мегароста, а поскольку суммы вложены маленькие, то и большого дохода не будет. Но в то же время у меня явно еще есть время, что бы купить активы не дорого.
В январе 2025 года буду покупать Самолет, а в феврале выберу другой актив.
Приглашаю вас подписываться на мой телеграмм-канал. А еще Дзен предложил завести Премиум канал, доступ к статьям из которого будет доступен только по платной подписке.