Рост или падение? Куда двинутся цены на московское жилье в 2025 году

2024 год был очень неоднозначным для всего рынка недвижимости. Бодрая первая половина года сменилась сложным вторым полугодием и к завершению мы подошли в совершенно неоднозначном состоянии: рынок и не падает и не растет, он движется в обе стороны одновременно! И знаете что? 2025 год тоже обещает быть интересным для рынка недвижимости.

Новостройки: куда качнется маятник?

Давайте начнем с первички. Тут ситуация неоднозначная. С одной стороны, спрос падает — люди перестали брать ипотеку из-за высоких ставок и сокращения льготных программ. С другой — застройщики не спешат снижать цены. И тут 2 стороны: с одной - у застройщиков накоплены финансовые запасы, с другой стороны их "поджимает" выросшая себестоимость строительства (и стройматериалов и рабочих рук). Поэтому продавать себе в убыток никто не хочет.

По данным ЦИАН, в 2024 году новостройки в России подорожали на 11%, до 177 тыс. руб. за квадрат. В Москве рост был поскромнее — 7%, до 307 тыс. руб.

Но что нас ждет дальше? Алексей Попов, главный аналитик ЦИАН, считает, что в 2025 году рост цен замедлится до 6-8%.

Почему? Вот его аргументы:

1. Застройщики будут чаще запускать акции и скидки.
2. Новых проектов станет меньше.

Я согласен с Алексеем. Добавлю от себя: девелоперы сейчас в непростой ситуации. Себестоимость растет, а платежеспособный спрос падает. Им придется искать баланс между ценой и объемом продаж.

Вторичка: стагнация или падение?

А что со вторичным рынком? Тут прогнозы менее оптимистичные. В 2024 году цены выросли на 6%, до 147 тыс. руб. за квадрат по России. Но в Москве рост был всего 1%.

Эксперты считают, что в 2025 году вторичка может даже подешеветь, особенно в Московском регионе.

Почему?

1. Спрос упал на 20-25% за 9 месяцев 2024 года
2. Многие продавцы ушли в аренду — не хотят продавать по низким ценам.
3. Ипотека дорогая, а господдержки на вторичку нет.

Лично я думаю, что падение цен на вторичку — это возможность для инвесторов. Но нужно быть очень избирательным.

Спрос: куда дует ветер?

Теперь давайте поговорим о спросе. Это ключевой фактор, который влияет на цены. Михаил Гольдберг из "Дом.РФ" прогнозирует, что в 2025 году продажи новостроек останутся на низком уровне.

Причина? Высокая база первого полугодия 2024 года, когда был ажиотаж перед завершением массовой господдержки.

Александр Цыганов из Финансового университета более конкретен: он ожидает падения спроса на 20% год к году.

Мария Волик из "Эксперт РА" согласна с этой оценкой.

Что это значит для покупателей и инвесторов? Возможно, появятся интересные предложения от застройщиков. Но нужно быть готовым к тому, что ликвидность может упасть.

Предложение: затягиваем пояса?

Теперь о предложении. Тут тоже есть интересные моменты."Дом.РФ" считает, что предложение новостроек в 2025 году останется высоким.

Но! Выход новых проектов будет постепенно сокращаться. Почему?

1. Высокие ставки по кредитам для застройщиков.
2. Снижение спроса.
3. Желание девелоперов контролировать цены.

Александр Цыганов говорит, что застройщики будут "придерживать предложение, чтобы влиять на цены и создать иллюзию дефицита"

Хитро, правда?

В Московском регионе ситуация похожая. Татьяна Подкидышева из "НДВ Супермаркет Недвижимости" прогнозирует, что активность застройщиков в 2025 году будет ниже, чем в 2024-м. На самом деле процесс торможения с выводом на рынок новых проектов застройщики начали уже в 2024 году и в 2025 они продолжат создавать искусственный дефицит предложения.

Факторы роста цен: что может подтолкнуть рынок вверх?

Несмотря на общий негативный фон, есть факторы, которые могут привести к росту цен на новостройки в 2025 году.

Сокращение объема нового строительства.

1. Восстановление спроса при снижении ипотечных ставок.
2. Расширение льготных ипотечных программ.
3. Снижение ставок по банковским депозитам.

Лично я считаю, что ключевым фактором будет ипотека. Если ставки начнут снижаться, мы можем увидеть оживление на рынке.

Мой прогноз на 2025 год

Итак, что же будет с ценами на столичное жилье в 2025 году? Вот мой прогноз:

1. Новостройки: рост 5-7% в среднем по Москве. Но будет большой разброс в зависимости от локации и класса жилья.
2. Вторичка: стагнация или небольшое снижение (до 3-5%) в некоторых сегментах.
3. Спрос: останется на низком уровне первые 6-9 месяцев, затем возможно постепенное восстановление.
4. Предложение: новых проектов будет меньше, но тотального дефицита не будет.

Главный совет: будьте избирательны. Не каждая квартира — хорошая инвестиция, даже если цена кажется привлекательной. И заходите в мой тг-канал по инвестированию в недвижимость - там разбираю конкретные стратегии и объекты для инвестирования.

Стратегия для инвесторов

Как инвестору, что я буду делать в 2025 году?

1. Искать недооцененные объекты на вторичном рынке. Особенно интересны квартиры, требующие ремонта.
2. Следить за новыми проектами в перспективных локациях. Возможно, удастся купить на старте по хорошей цене.
3. Держать часть средств в кэше для быстрых сделок. В период нестабильности часто появляются интересные предложения.
4. Рассматривать альтернативные инвестиции: коммерческую недвижимость, загородные дома.

Помните: недвижимость — это долгосрочная инвестиция. Не паникуйте из-за краткосрочных колебаний.

Заключение

2025 год будет непростым для рынка недвижимости Москвы. Но в каждом кризисе есть возможности. Главное — быть информированным и действовать обдуманно.

Следите за новостями, анализируйте рынок и не бойтесь задавать вопросы экспертам. И помните: лучшая инвестиция — это инвестиция в знания.

Что вы думаете о перспективах рынка недвижимости в 2025 году? Делитесь своими мыслями в комментариях!

Также рекомендую почитать:

Ставьте 👍, если понравилась статья, подписывайтесь на мой канал, делитесь статьей с друзьями и пишите свои вопросы в комментариях ниже 👇👇👇