Приходите завтра
В октябре на официальном сайте Челябинского управления ФАС России появилась информация о признании сговора на торгах по капремонту. На протяжении двух лет 12 компаний принимали участие в торгах, не конкурируя друг с другом. Заказчиком закупок был регоператор капремонта.
В целом ситуацию в Челябинске эксперты ЖКХ называют катастрофической. В соседнем Магнитогорске не лучше. Некоторое время назад именно господин Тихоненко публично говорил о том, что фонд капремонта города не просто исчерпан, а находится на минусовом балансе. Бюджеты региональных программ капремонта, по сведениям «Народного жилищного инспектора», трещат буквально по швам. В Самарской области общественные активисты подсчитали, что к 2055 году дефицит бюджета регфонда достигнет фантастической суммы в 256,6 млрд рублей.
В областном министерстве энергетики и ЖКХ им удалось получить таблицу со сроками проведения разных видов работ по программе капремонта. Из документа понятно, что на отрезок 2019–2049 гг. запланировано около 30% всего объема. А основная его часть приходится на период после 2049-го. То есть ожидать особой активности в ближайшие пару десятилетий не стоит. И как же это понимать? Ведь эффективный срок эксплуатации подавляющего большинства инженерных систем в МКД — 20–25 лет. А мы ведем речь о домах, которые уже определены под капремонт. Выходит, что к 2049 году в большинстве из них предельная эксплуатация будет просрочена дважды? А ожидающие ремонта здания придут в полную негодность естественным, так сказать, путем?
Денег не хватает даже на те скромные объемы, которые запланированы на ближайшее время. Тем не менее «выход» был найден — вопиющий в своей простоте (или циничности).
«Мы обратили внимание, — описывает его Сергей Креков, — что все просто массово ремонтируют подъезды и фасады, чтобы показать: работаем! Но есть в этом и экономический расчет. В связи с тем, что денег мало, дорогостоящие работы (в частности, замену коммуникаций и лифтов) откладывают на более поздние сроки. Собирают в регионе 300 млн, к примеру, вот на них и производят работы. Но надо производить на миллиард, и эти недостающие 700 млн просто перебрасывают на следующий год. Вы просто не представляете масштаб, который туда запихивают. Задача чиновника — пересидеть.
Сейчас никого не волнует, что будет потом. Через 5–7 лет объем необходимых для капремонта средств можно смело умножать на 10. Добивает ситуацию ставка рефинансирования ЦБ. Мало того что работы перенесены, так еще и стоимость вырастет в разы». Дальше будет только хуже, считает эксперт.
Проблем добавляет и сложившийся дисбаланс: за содержание общедомового имущества в реальном времени платится меньше, чем собирается на капремонт, который еще только предстоит. Притом что средств на проведение текущих работ уже недостаточно. По факту они тратятся только на аварийно-техническое обслуживание. И это очень тревожная тенденция. Казалось бы, все очевидно:
чем лучше содержится дом сейчас, тем позже он потребует капитального ремонта. Но при нынешнем финансировании и обслуживании этот горизонт стремительно приближается.
Ассоциация АКОН объединяет в своих рядах более 1000 УК и ТСЖ, осуществляющих управление МКД. Это объединение профессиональных участников рынка обслуживания недвижимости. И в нем обратили внимание, что платежи граждан в общий котел ускоренно растут.
«Все дома вкладываются в ФКР одномоментно, — продолжает тему президент АКОН Никита Чулочников, — ремонтируют дома, которые стоят в плане, а другие ждут своей очереди. И в это время идет хроническое недофинансирование текущего ремонта. Происходит ускоренный износ, и к моменту планового капремонта дом уже может прийти в аварийное состояние, которое потребует незапланированных расходов. Региональные программы капремонта имеют долгосрочное планирование. Регулярный мониторинг состояния МКД часто проводится формально. Не всегда вносятся оперативные изменения». Все эти выводы были направлены в правительство РФ и Министерство строительства.
Никита Чулочников. Фото: соцсети
Кроме того, АКОН и «ЯУправдом» предложили провести аудит Жилищного кодекса в части статей, которые определяют размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также механизм формирования взносов на капремонт, чтобы устранить имеющийся дисбаланс. Ведомство ответило: «Чтобы обеспечить финансовую устойчивость региональных программ капремонта, ежегодное индексирование минимального размера взноса представляется положительной практикой, способствующей решению поставленных задач». Видимо, только увеличение финансовой нагрузки на граждан и способно справиться с ними.
И можно бы смириться, если не знать о том, что денег не хватает там, где они есть. «Существует два взаимоисключающих параметра одновременно, — поясняет Сергей Креков. — Регионы заявляют о хроническом недофинансировании, жалуются, что не хватает денег на выполнение программы. При этом, по данным Генпрокурора РФ Краснова, 100 млрд рублей фондами накоплено и не израсходовано. Для понимания: в целом по стране объем отчислений на капремонт составляет чуть больше 200 млрд рублей, то есть 50% где-то лежат». А в это время прокуратурой по результатам проверки программы капремонта возбуждается 240 уголовных дел. Причем за пятилетку количество преступлений выросло в четыре раза!
О лифтах и спецсчетах
Суровым испытанием для ФКР стала программа ремонта и замены лифтового оборудования в жилых домах. До 2022 года дополнительные средства на это выделял Минстрой. Сегодня субсидирование свернуто. Плюс — рост цен и инфляция, которая съедает часть денег, собираемых на капремонт. И что же дальше? Отработавшие свое лифты будут не менять, а ремонтировать или продлять срок их эксплуатации. В крайнем случае, просто «каннибалить» (то есть разбирать на детали) — так считают эксперты ЖКХ.
А уже в следующем году нам обещают массовые остановки лифтов в МКД. Речь о старых конструкциях, работающих без капитального ремонта и замены больше 25 лет. Таких около 40 тысяч.
Изначально их планировали заменить к 2025 году, но средств не хватило. «Из денег капремонта, которые собирают граждане, мы не можем профинансировать работы по замене и ремонту лифтов, — убежден Сергей Креков. — Там этих денег уже нет. Ситуация с лифтовым оборудованием — точный диагноз того, что программа капремонта провалена. И каким образом ее пытаются решить? Гениальным предложением Минстроя: а давайте выведем в отдельную строку (в квитанции) оплату лифтового оборудования. Так же как раньше вывели ТКО. Выводить, конечно, можно, но денег у людей больше не становится».
Наконец, спецсчета, ставшие сегодня серьезным камнем преткновения. Казалось бы, подобная практика должна приветствоваться. Люди готовы брать на себя ответственность и самостоятельно заниматься своим домом. Напомню: обозначенные счета создаются решением общего собрания собственников и аккумулируют взносы на капремонт конкретных домов. По такой системе сегодня работают примерно 10% МКД. Но даже эти скромные проценты, а точнее — проходящие мимо общего котла деньги, явно не дают кому-то покоя.
«Несколько лет назад, — поясняет Никита Чулочников, — была принята негласная позиция не открывать новые спецсчета и не давать возможности домам создавать их. Из-за того, что произошел резкий всплеск стоимости оборудования, в том числе лифтового, денег на многих спецсчетах (а их копили много лет) стало не хватать. Вместо того чтобы создавать программу субсидирования и лизинга, Минстрой стал просто предлагать влить деньги спецсчета в общий котел».
От муниципалитетов просят предложений, как эти счета ликвидировать. А для начала собираются закрыть те, на которых собрано меньше половины необходимых на ремонт денег. Логичный вопрос: если до ремонта еще масса времени, зачем останавливать накопления? Как вариант, для пополнения общей кассы. Именно она, уверены в Минстрое, «позволяет создать более эффективный механизм и повысить финансовую устойчивость регоператоров». Собственно, на конкретных примерах мы увидели разные стороны этой «эффективности». Что примечательно, как раз механизм накопления на спецсчетах сделать максимально действенным вполне реально. Конкретные предложения на этот счет звучат регулярно. Заинтересованности тех, кто принимает решения, не наблюдается.
«Чтобы предотвратить инфляционное обесценивание, — говорит Никита Чулочников, — мы предложили создать условия для формирования накопительных счетов и разработки специальных финансовых продуктов, чтобы УК и ТСЖ могли на более выгодных условиях размещать средства. Специально встречались со многими банками. Они говорят: мы готовы предложить такие продукты, но государство не создает необходимых условий и не предлагает этим заняться».
Минстрой же в своем ответе на обращение АКОН пишет, что «кредитные организации (банки) независимы от органов госвласти. А органы не вправе вмешиваться в деятельность банков. Задачей государства является создание благоприятных условий для участников рынка, при которых банки будут заинтересованы в разработке специальных кредитных продуктов». При таком «взаимопонимании» комментарии излишни.
P.S.
А участники круглого стола в Челябинске по итогам его работы обратились к президенту страны с просьбой выступить с законодательной инициативой о новых принципах организации капитального ремонта.
Читайте еще:
Три товара, на которые стоит обратить внимание в 2025 году. Цены на апельсины, кофе и уран останутся высокими. Обзор от The Economist
Может ли государство остановить инфляцию и заморозит ли вклады граждан
Рекордная ставка Центробанка в 21%. Что творится с экономикой. Пузырь нельзя надувать бесконечно, вариантов развязки есть только два.
Не в пользу бедных: нищета по Росстату все больше отличается от реальных цифр
На жилье в ипотеку не хватит даже всей зарплаты среднего россиянина за 20 лет
Подпишитесь на канал "Жизнь Дурова: ЗОЖ, деньги, ИТ" - все самое главное о здоровье, технологиях и деньгах