Я уже не раз писал, что строительная отрасль находится в крайне тяжелом положении. Несмотря на то, что в первом полугодии 2024 года они еще хватали сверхприбыли, когда многие граждане спешили запрыгнуть в последний вагон льготной ипотеки, уже третий квартал, когда она была отменена, быстро изменил ситуацию просто коренным образом.
Прибыль крупнейшего в стране застройщика ГК "Самолет" упала почти до нуля, по итогам года он, скорее всего, станет убыточным, при этом долги группы компаний кратко превышают годовую выручку, а стоимость их обслуживания приближается к размеру годовой выручки.
Второй по величине застройщик - группа ПИК - вообще не опубликовала отчетность за 3 квартал! Вот всегда публиковала, а тут бац, и нет. Вы тоже представили, что там творится?
При этом аналитики утверждают, что у более мелких региональных застройщиков дела обстоят гораздо хуже, чем у крупных, и под угрозой банкротства они окажутся гораздо раньше. Вообще, под угрозой банкротства уже находится буквально вся строительная отрасль страны, и это даже не мои утверждения, об этом пишут федеральные СМИ, а о неизбежных банкротствах ряда компаний говорил даже курирующий отрасль вице-премьер Марат Хуснуллин.
А спикер Госдумы Валентина Матвиенко заявила недавно о необходимости введения моратория на банкротство для девелоперов.
Почему сложилась такая ситуация? Объяснял это уже не раз в других публикациях, в т.ч. в тех, на которые ссылаюсь выше, но повторюсь кратко.
Застройщики строят все объекты в кредит. Только продавая построенное жилье, они рассчитываются по кредитам, оставляя себе прибыль.
Введение массовой программы льготной ипотеки и ее затянувшийся период действия привели к строительному буму в России, когда застройщики набрали немыслимое количество земельного фонда и кредитов, и строили как не в себя. Столько строили, сколько россиянам совершенно не нужно, с учетом их финансовых возможностей.
Уже даже пока льготная ипотека действовала, процент нераспроданного жилья поднялся выше 70. Ну а когда ее отменили, продажи жилья в новостройках практически встали. Потому что собственные средства для его покупки + желание купить есть у 1-2% населения. Еще 5-10% могут воспользоваться оставшимися льготными ипотечными программами. Для остальных с выросшими в разы стандартными ставками по ипотеке собственное жилье стало недосягаемой мечтой.
Одновременно, за последние 1,5 года ключевая ставка ЦБ выросла почти в 3 раза (уже сегодня может оказаться, что и буквально в 3 или более). А кредиты и займы на строительство застройщики берут под плавающие ставки, привязанные к ключевой. Поэтому и стоимость обслуживания их кредитов и долгов по облигациям за это время выросла буквально в разы (в отчетности Самолета это можно видеть).
Соответственно, расходы девелоперов кратно выросли, а доходы стремительно сокращаются из-за обвала продаж. Так прибыль очень быстро снижается до нуля и далее превращается в растущие убытки.
А текущей выручки все больше начинает не хватать не то что на погашение, а даже на обслуживание огромных задолженностей (то есть, уплату процентов и купонов).
Изменится ли ситуация со спросом на жилье или ставками по кредитам и займам в ближайшее время? Нет, не изменится. У людей как не было денег на многомиллионные квартиры, так они и не появятся из ниоткуда. А ключевая ставка будет оставаться очень высокой весь 2025 год - об этом свидетельствует консенсус-прогноз российских аналитиков. Возможно даже, она будет расти еще сильнее, и уж точно не будет сильно снижаться.
Соответственно, финансовое положение застройщиков на этом фоне будет сильно ухудшаться с каждым месяцем. И как только у них будут исчерпаны какие-то сохранившиеся запасы финансовой прочности (а они очень ограничены), их ожидает банкротство - неспособность выполнять свои кредитные обязательства. Кого-то раньше, кого-то позже.
Есть ли выход из этой ситуации? Есть. Но он им не понравится.
Выход заключается в том, чтобы снижать цены на уже построенное или строящееся и нераспродающееся жилье. Снижать до такого уровня, по которому эти квартиры будут реально покупать. Устраивать глобальные распродажи.
Это уже не даст строительным компаниям тех звезд с неба, которые они хватали в период действия льготной ипотеки. И даже, очень вероятно, не даст прибыли вообще, то есть, распродавать квартиры придется с убытками, ниже себестоимости. Потому что льготная ипотека разогнала цены до нереальных высот: разница между ценой жилья на вторичном и первичном рынке выросла до более 30% в пользу первичного.
В таких условиях не отличающиеся сверхдоходами россияне, нуждающиеся в жилье, сильно поднажав, будут покупать квартиры на вторичном, а не первичном рынке - это логично. На первичный они шли только из-за льготной ипотеки.
Соответственно, чтобы сейчас квартиры покупали на первичном, их цены нужно снизить хотя бы до уровня вторичного рынка.
Так застройщики ничего не заработают и получат убытки, но они смогут рассчитаться с долгами, сохранят свои компании, не обанкротятся! Что уже немало. Понятно, что им очень не хочется этого делать, ведь за последние годы они привыкли совсем к другому образу жизни, но таковы сегодняшние реалии.
Сейчас видно, что девелоперы тянут до последнего и не хотят публично снижать цены. Потому что стоит лишь начать, и рынок недвижимости посыпется. Начнется отрицательная ценовая гонка между компаниями, цены могут упасть очень быстро.
При этом, по данным риэлторов, реальным покупателям они уже предоставляют солидные скидки, которые сильно не афишируются.
Также застройщики продолжают рассчитывать на какую-то господдержку или реструктуризации задолженности. Ну, в плане господдержки, что-то мне подсказывает, что рассчитывать тут не на что, не тот приоритет у правительства. Речь то идет не о копейках, а, пожалуй, о триллионах рублей. Как минимум - о сотнях миллиардов в разрезе каждой крупной компании.
В плане реструктуризации - не знаю, но она в любом случае не решит проблему, лишь оттянет ее. Долги никто не простит, могут лишь растянуть их во времени, что, по сути, приведет лишь к еще большему их удорожанию.
Так что, исходя из ситуации, я продолжаю ожидать снижения цен на недвижимость, пусть даже не на эти 30%, а для начала на более низкие уровни (хотя бы 5-10%), а там как пойдет - будет зависеть от дальнейшего развития ситуации со спросом и долгами.
Других глобальных вариантов выстоять у застройщиков просто нет. Или снижение цен, или банкротство. Вероятнее всего, будет даже одновременно и то, и другое.
В Китае уже происходят банкротства девелоперов, в том числе крупнейшей строительной компании. А цены на нераспроданное жилье за последний год упали на 8%. Для них с околонулевой инфляцией это очень серьезное снижение.
Только в Китае застройщики строили то, что никому не нужно, потому что партия поставила такой план. Застройщиками во многом выступали госкорпорации, а их кредиторами - госбанки.
А в России все это строили частные застройщики, которых никто к этому не принуждал. Ну, во всяком случае, мне об этом ничего не известно. И пострадали они из-за собственной жадности, все не могли остановиться. Итог один - огромные объемы построенных, но не проданных квадратных метров.
Подписывайтесь на телеграм-канал Финансовый гений, чтобы получать еще больше полезной информации и оперативно отслеживать выход новых публикаций на сайте и в Дзене.