Не взирая на текущую ситуацию на рынке недвижимости, сделки не прекращаются. Люди все равно покупают недвижимость, в том числе на вторичном рынке.
Да, текущая экономическая ситуация подкосила многих и количество сделок сильно сократилось, но они есть.
А вот чего действительно становится больше за последние годы, так это рисков, связанных с тем, что можно лишиться купленной недвижимости…
В статье расскажем про ситуации, которые сложно предсказать и о том, как от них защититься.
Будем очень благодарны, если в конце статьи вы поставите какую-нибудь реакцию: лайк, комментарий, подписка... конечно, после прочтения.
Заранее спасибо! 😁
Мошенники не дремлют
Как мы сказали выше, становится больше рисков вследствие которых можно лишиться купленной недвижимости и денег. Факторов может быть очень много, но за последние пару лет сильно выросло количество ситуаций, связанных с двумя обстоятельствами…
Первое из таких обстоятельство, это собственники недвижимости, которые продают свои квартира, да и другую недвижимость, под влиянием мошенников, затем этим же мошенникам отдают деньги… Как правило такие «продавцы» быстро приходят «в чувство», пишут заявление в полицию, а затем нашего покупателя ждет пара лет судебных тяжб и вероятность остаться без квартиры и денег, так как сделку признают недействительной, а деньги никто вернуть не сможет, так как они уже давно у мошенников.
Банкротства – новая реальность
- Ты банкрот?
- Нет!
- А в будущем?
- Откуда я знаю? Жизнь покажет…
С 2015 года приняли закон, которые регламентирует процесс банкротства физических лиц. Если не вдаваться в детали и тонкости данного процесса, то фактически любой человек, набравший много долгов и кредитов, может объявить себя банкротом и его долги спишут.
И вот это наше второе обстоятельство… теперь количество банкротств растет кошмарными темпами от года в год!
За первую половину 2024 года было почти 192 000 банкротств, а это больше, чем за весь 2023 год… а статистика по годам говорит сама за себя.
Сейчас как «на дрожжах» растет количество компаний, которые обещают должникам практически «безболезненное» банкротство под ключ.
Но по процессу не совсем всё так просто… Если человек решит объявить себя банкротом, то судом будет назначен финансовый управляющий, которые будет оценивать имущество и долги человека, чтобы понять, что можно продать на торгах и какие долги погасить, а что придется списать.
«И что?» - спросите вы. Квартиру человек продал, причем уже пару лет назад!
А вот что… финансовый управляющий будет изучать не только фактическое имущество должника, но и смотреть на сделки, которые он заключил за последние ❗️ТРИ ГОДА❗️ и если ему что-то не понравится в этих сделках, то он может через суд оспорить их, и если суд встанет на его сторону, то сделки расторгнут, чтобы вернуть имущество в конкурсную массу, затем продать его с торгов и заплатить кредиторам.
Думаете сказки? К сожалению, нет… оспаривают от 30-40% сделок. Это данные портала Федресурс, который ведет учет банкротств.
Понятно, что в этом процессе много подводных камней и далеко не каждую сделку можно оспорить, но это пытаются делать и это то, с чем нам приходится жить.
Возникает логичный вопрос…
Как, будучи покупателем, можно спрогнозировать то, что продавец не подаст на банкротство через пару лет?
- По сути, почти никак!
Но все не так печально. На этапе сделки можно запросить кредитную историю продавца и посмотреть, нет ли у него текущих проблем и просрочек, а в будущем, помимо всего прочего, это поможет доказать вашу добросовестность, как покупателя.
Но чтобы потом со всем этим не разбираться, не бегать по судам, и голова не болела, можно использовать рыночные инструменты...
Титульное страхование
Страхование титула, титульное страхование, защита титула – это всё одно и тоже. По-другому можно назвать – защита от потери права собственности!
Данный вид страхование представлен двумя видами… ипотечное титульное страхование и добровольное страхование титула.
Многие банки, выдавая ипотеку, обязуют заемщика оформлять комплексное страхование (страхование жизни, имущества и титул). Подробнее об этом мы писали в нашей статей здесь.
Фактически страховка от потери права собственности позволяет получить компенсацию от страховой компании в том случае, если по решению суда сделка будет признана недействительной по каким-либо основаниям.
Все больше страховых компаний включает в страховой полис по защите титула будущие риски банкротства продавца.
Хорошая новость в том, что даже при ипотеке не надо оформлять страховку на весь срок. Страхование титула достаточно оформить на первые три года (оплачивать можно ежегодно), а это уже позволит избежать проблем, так как 3 года – это срок исковой давности по подавляющему большинству гражданских дел.
Если вы купили квартиру в ипотеку и банк обязал страховать титул, то его нельзя оформить дважды, то есть, нельзя застраховать квартиру в пользу банка и одновременно в пользу себя… При этом банки обязывают оформить страховку на сумму кредита, а значит остаток стоимости квартиры можно оформить на себя.
К примеру, квартира стоит 15 млн и первый взнос был 5 млн… банк попросит оформить титульное страхование на 10 млн (сумма кредита), где выгодоприобретателем будет банк. То есть, в случае реализации риска, страховая компания выплатит деньги банку.
При этом остаток средств можно застраховать на себя – это называется добровольный титул. И в нашем примере, в случае возникновения проблем, страховая компания выплатит 5 млн покупателю, то есть вам.
А если банк не заставляет страховать титул или покупка квартиры была за счет собственных средств, то добровольный титул можно застраховать на себя уже на полную стоимость недвижимости.
Вместо эпилога…
- Очень важным моментом в данном виде страхования является тот факт, что вам не надо будет бегать по судам и тратить свои нервы. Это за вас будет делать страховая компания, так как она напрямую заинтересована в том, чтобы вы остались собственником квартиры.
- Проверка объекта недвижимости со стороны банка при ипотечной сделке весьма поверхностная, поэтому уповать на нее не стоит.
- При оформлении страхования титула со стороны страховой компании будет осуществляться своя юридическая проверка объекта недвижимости, а это некое подспорье.
- Юридическая проверка объекта – это очень важный этап, которым нельзя пренебрегать. Об этом мы писали в нашей статье здесь.
- Стоимость титульного страховая не такая большая, в отличии от того, сколько может стоить решение проблем в будущем. Стоимость составляет примерно 0,4-0,5% от страховой суммы в год. То есть, если квартира стоит около 10 млн, то страхование будет стоить ориентировочно 40-50 тыс в год (3,5 – 4 тыс рублей в месяц, что не так много для сохранения здоровья и нервов).
- Оформлять титульное страхование нужно только в первые три года после вступления в право собственности.
🟢 Спасибо за внимание! Ваши реакции очень важны, желательно позитивные! 😁
Можно поддержать автора донатами по ссылке, мы будем очень рады!
Кому консультация по страхованию - пишите сюда.
А по вопросам, связанным с недвижимостью и ипотекой - сюда.
Читайте также наши рубрики:
- Новости рынка недвижимости
#титульное_страхование #страхование_титула #ипотечное_страхование #ипотека #страхование_недвижимости