Недавно я наткнулся на такую новость: некоторые банки предлагают ипотеку под 40% и даже выше. Да-да, вы не ослышались. Такая ставка меня, мягко говоря, поразила. Давайте разберемся, что это за феномен и как он вообще стал возможен на рынке.
Рекордные ставки: что происходит на рынке ипотеки?
Начнем с фактов. По данным РБК Недвижимость, лидером по стоимости ипотеки в конце 2024 года стал Совкомбанк с показателем почти 43,2%. Это более чем в два раза превышает ключевую ставку Центробанка. Но не спешите паниковать — эта цифра отражает не только проценты по кредиту, но и дополнительные расходы в течение всего срока ипотеки.
Что входит в эту космическую цифру? На самом деле сюда включается:
- Стоимость страховки жилья
- Страхование жизни заемщика
- Различные комиссии банка
Последний пункт - самый интересный, так как он содержит в себе комиссию за так называемую услугу «Снижение процентной ставки»: платишь банку сумму в размере 9–20% от размера будущего кредита и ставка опускается до более приемлемых значений.
Справедливости ради надо сказать, что такая услуга была и раньше, до повышения ставок, Тот же Сбербанк довольно активно предлагал ее своим ипотечным заемщикам. Но сейчас она почти сошла на нет в большинстве банков, потому как что 43%, что 25% - все равно никто в нормальном состоянии такую ипотеку не берет.
Почему ставки по ипотеке так выросли?
Главная причина — повышение ключевой ставки ЦБ РФ. В конце октября 2024 года она достигла рекордных 21%. Банки, естественно, отреагировали повышением своих ставок.
Но давайте копнем глубже. Средняя базовая ставка по ипотеке на новостройки в начале ноября 2024 года составила 25,45%. Однако реальные ставки для заемщиков могут быть значительно выше.
Полная стоимость кредита (ПСК): что это и почему она так важна?
ПСК — это то, на что нужно обращать внимание в первую очередь. Она включает в себя все расходы по кредиту, а не только процентную ставку. Давайте посмотрим на лидеров по максимальной ПСК среди крупных банков:
- Совкомбанк — 43,2%
- ВТБ — 37,1%
- Сбербанк — 31,3%
Также ПСК выше 30% предлагают Т-Банк, МКБ, "Абсолют" и Газпромбанк
Правильнее, при выборе банка для кредитования, смотреть именно на ПСК, а не просто на ставку по кредиту. Хотя, как писал выше, при текущих ставках и без анализа ПСК понятно, что ипотека сейчас - дело неподъемное в любом банке.
Как банки определяют ставку для каждого клиента?
Это индивидуальный процесс. Банки учитывают множество факторов:
- Кредитная история
- Доход заемщика
- Первоначальный взнос
- Наличие страховки
- Тип недвижимости
Поэтому двум разным людям могут предложить совершенно разные условия в одном и том же банке. И наоборот - разные банки могут предложит разные условия одному и тому же заемщику, так как используют разные скоринговые модели. Поэтому, если решили брать кредит - изучите предложения для вас как минимум в 3-5 банках.
Стоит ли брать ипотеку сейчас?
Это сложный вопрос. С одной стороны, ставки действительно высоки. С другой — если вам действительно нужно жилье, то ждать снижения ставок можно очень долго.
Мой совет как инвестора:
- Оцените свои финансовые возможности
- Посчитайте, сколько вы переплатите за весь срок кредита
- Подумайте об альтернативных вариантах
- Если решите брать ипотеку, внимательно изучите все условия и выберите банк с наименьшей ПСК
- Главное: берите ипотеку на минимально возможную сумму. Постарайтесь использовать все свои возможности, чтобы вложить в покупку жилья максимум собственных средств. При таких ставках ипотеку можно использовать только как "подспорье", чтобы "добрать" небольшую недостающую сумму.
Прогнозы: что будет дальше с ипотечными ставками?
Эксперты расходятся во мнениях. Некоторые считают, что ставки могут снизиться в течение следующего года, если инфляция начнет замедляться. Другие прогнозируют, что высокие ставки — это надолго.
Лично я думаю, что в ближайшие полгода-год существенного снижения ждать не стоит. Но рынок недвижимости цикличенн, и рано или поздно ставки начнут снижаться.
Но не забываем о том, что ЦБ намерен в декабре вновь повысить ключевую ставку. А в октябре месяце регулятор и вовсе отменил все ограничения на полную стоимость ипотечных кредитов до 31 марта 2025 года.
Альтернативы ипотеке: что можно рассмотреть?
Полноценной замены мы вряд ли найдем, но какие-то варианты все-таки есть:
- Аренда недвижимости с последующим выкупом
- Накопления на первоначальный взнос или на бОльшую часть стоимости жилья (например, через банковские вклады - текущие ставки по ним очень интересные)
- Жилищные кооперативы - работают и сегодня
- Рассрочка от застройщика - уже встречаются варианты рассрочки до 7 лет, хотя это, конечно, редкость, но предложения на 2-3 года очень рапространены.
Заключение
Ипотека под 40% и выше — это, конечно, шок для рынка. Но важно понимать, что это максимальные значения, которые включают в себя все возможные расходы. Реальные ставки для большинства заемщиков будут ниже.
Главное — подходить к вопросу ипотеки с холодной головой. Считайте, анализируйте, сравнивайте предложения разных банков. И помните: ипотека — это долгосрочное обязательство, поэтому решение нужно принимать взвешенно.
А что вы думаете о текущей ситуации на рынке ипотеки? Делитесь своими мыслями в комментариях!
Также рекомендую почитать: