Итак, представьте, что Вы молодой и энергичный политик лет пятидесяти, вставший во главе страны, где бушует острый жилищный кризис. И начали его решать. Как? Очевидно, надо резко увеличить строительство жилья в объёмах. Но не тут-то было. Поскольку частный сектор не очень любит держать избыточные мощности, у Вас нет дополнительных кранов, бульдозеров, стройматериалов и т.д., чтобы резко повысить объёмы строительства. А самое главное - нет квалифицированных строителей. Если кризис бушует давно (а он бушует минимум с 2008) система образования уже адаптировалась к запросам и резко сократила количество строительных факультетов и кафедр. Жилищный кризис в США ведь выражается не только в том, что жилье дорогое, но и в том, что сроки строительства дома для семьи выросли с 30-40 дней в 90х годах прошлого века до нескольких месяцев сейчас. Просто застройщики исходят из того, что жилье будет постоянно дорожать и не имеют резона увеличения штатов. Скорее, имеет смысл сократить штат и углубить дефицит жилья. О том, с какими трудностями в найме строителей сталкиваются нынче в той же Америке, можно посмотреть здесь.
Но предположим, все проблемы с кадрами и техникой решены и мы резко наращиваем объёмы. Тут новая проблема - мы снизили норму прибыли в строительной индустрии. Если прибыль упала до 5 процентов с дома и учётная ставка по облигациям тоже 5 процентов, зачем мне руководить стройкой и огребать от разных инспекций? Не проще ли облигаций купить и не иметь никаких проблем, тупо плевать в потолок, пока бабки капают? Если не так грубо, то попытка перевода с заработка на марже в заработок с оборота приведёт к массовому оттоку капитала и банкротству огромного числа застройщиков. Можете сами полюбоваться, какие проблемы у застройщиков в Канаде уже сейчас.
Таким образом, мы подходим к внезапному - что решить эту проблему можно только с помощью госсектора. Т.е. надо заводить свой аналог советского Госстроя, давать целевые заказы на обучение вузам, и тогда лет за 5-10 расшить кризис можно. Понятно, каждой советской американской семье по отдельной квартире к 2000 2030 году дать не удастся, но по крайней мере за счет строительства дешевого жилья удастся снизить цены и в частном секторе. Если у людей будет выбор заселиться задешево в убогой хрущевке трамповке или влезать в долги и заселиться в что-то покачественнее у частников, цены в частном секторе должны резко упасть, поскольку людей теперь не получится принудить к постоянному росту цен.
Казалось бы, все красиво и это вполне возможно (особенно если, например, не пренебрегать еще строительством общежитий, куда можно заселять людей по молодости группами в комнаты, чтобы накопили денег на покупку жилья за несколько лет). Тем не менее, при попытке реализовать такой план, можете быть уверены, Вы натолкнетесь на бешеное сопротивление. Чье именно? Нет, здесь речь даже не про "зажравшихся" банкиров с застройщиками. Вы как руководитель натолкнетесь на бешеное сопротивление народа. With фига ли, как говорят американцы? Там люди, уже имеющие свое жилье и протестующие против возведения нового, даже получили название nimbies от английского NYMB - Not In My Backyard! Т.е. стройте жилье, но не у меня на районе или в городе! С какой стати те, кто владеет жильем, будут протестовать против действий власти, направленных на облегчение приобретения жилья остальным? На это много причин.
Например, люди могут быть против потому, что возведение нового жилья в районе может вовсе не сопровождаться строительством того, что в советских планах по возведению микрорайонов называлось объектами соцкультбыта - всяких там школ, больниц и т.д. Понять несложно и это и для российских реалий весьма актуально. В свое время в микрорайоне, где я работал, застройщик взял и в ударные сроки (за два года) увеличил количество домов вдвое, настроив многоэтажек (район изначально был старой застройкой и имел только пятиэтажки), не построив ничего, кроме этих домов. В результате местная поликлиника, больница, школа и садик превратились буквально в ад на земле, ведь они не были рассчитаны на такой рост. Люди на Западе тоже это прекрасно понимают, поскольку программы решения жилищных кризисов обычно не содержат обязательств возводить также ударными темпами сопутствующую инфраструктуру. Именно поэтому люди особенно скептично относятся к программам, включающим пункты борьбы с бюрократией и упрощением правил зонирования. Потому что интуитивно они ощущают, что нового жилья резко больше строить не станут, а всякие школы и больницы возводить вообще не будут.
Второй момент заключается в том, что люди опасаются, кто заедет в более дешевое жилье. Большинство людей не расисты или аристократы, однако они отдают себе отчет, что без доступных школ, толковой работы поблизости и прочего эти дешевые дома будут заселены крайне неприятным контингентом. А если еще учесть отказы полиции приезжать порой на вызов и декриминализацию ряда статей в той же Калифорнии - против новых строек будут протестовать всеми способами.
Но давайте будем откровенными - когда это руководителей государства волновало мнение народа)? Все это можно проигнорировать или даже пойти навстречу - ввести дополнительные правила, что нельзя строить новые районы без должного уровня возведения школ и т.д.
Однако есть и еще препятствия, которые куда серьезнее, и порождены они пирамидальным характером ипотеки на 30 лет. Начнем с застройщиков и как они строят. Обычно как - они строят дом, тут же на основе этого дома набирают кредитов на строительство новых домов, а не дожидаются продажи всех квартир в доме и строят на основе чисто прибыли. Те, кто делают вторым способом, проигрывают за счет эффекта масштаба первым. Но первым удается это делать и эта стратегия работает только в случае, если жилье продолжает дорожать в перспективе. Как и в любом бизнесе - взять кредит на производство товаров, а затем стоимость этого товара резко обвалится ниже какого-то запланированного уровня - ну такая себе затея. Поэтому, если государство в США вдруг резко настроит хрущевок и это приведет к падению спроса на жилье в частном секторе, начнется массовое разорение застройщиков. Ждите писем, эквивалентных знаменитому письму Сергея Полонского.
Но разорение застройщиков - это полбеды. Предположим, государство это проигнорирует и вообще возьмет курс на вышибание частников - пусть все строит госсектор. Оставим в стороне идеологические вопросы, связанные с тем, как к такому спонтанному возникновению СССР на своей территории отнесутся американцы с их американской мечтой. Возьмем более практичные вопросы. Напоминаю, что никто на самом деле не заключает ипотечные договора именно на 30 лет. Их заключают на 5-10 лет с фиксированной ставкой, а потом перезаключают. Как на это влияет изменение учетной ставки - я уже описывал в других статьях. Но ипотека - это не кредит, пусть в обывательской речи так и называется. Ипотека - это форма залога недвижимого имущества. И теперь представьте человека - который купил жилье во времена пира спекулянтов, подошел срок продлевать ипотеку, и тут оказывается, что благодаря строительной программе правительства цены на жилье в стране обрушились. Это значит, что у человека... нет предмета залога! Дом стоит гораздо дешевле, чем раньше, и ни один банк ему новую ипотеку не выдаст на остаток суммы платежа по старой! И он даже не может продать жилье, чтобы расплатиться по старой! Точнее, эта продажа не покроет старую ипотеку. Тут Вам и массовые протесты, на фоне которых штурм Капитолия - детский лепет.
И не забываем, что эти залоговые обязательства числятся у банков как актив. На основе этого актива они сами могут набирать обязательства и т.д. Теперь представьте, что цена этого актива резко упадет. Будет то же самое, что и при повышении учетной ставки ФРС, когда стоимость уже имеющихся облигаций резко падает - начнется крушение всей банковской системы.
Таким образом, рассчитывать на серьезные усилия правительства по снижению цены жилья не получится и все эти предвыборные программы и обещания - это сказки для фраеров. Но тут мы подходим к интересному вопросу. Сколько веревочке не виться, а конец будет. Т.е. рано или поздно мы подойдем к естественному пределу роста цены на жилье - это когда всем семьям в стране надо будет отдавать 30-40 процентов семейного дохода банкам на протяжении 30-40 лет. Дальше расти цена не может (ну разве что с учетом роста средней зарплаты). Что тогда, и как извлекать прибыль и не допустить обрушения всей этой пирамиды? Ну, некоторые идеи по этому поводу есть.
Например, почему бы не увеличить срок ипотеки? Надежд на прорывы в медицине и что люди будут пахать до 90 лет - пока мало, но можно же узаконить переход ипотеки в наследство! Пусть дети платят по ипотеке, доставшейся от покойного отца, взявшего ее 40 лет назад! Проблема решена... казалось бы. На самом деле здесь строители пирамиды ипотеки в США уперлись внезапно в другую пирамиду. То, как строятся новые районы в США. Дело в том, что местные власти с 50-х годов прошлого века строят дороги и прочую инфраструктуру, пользуясь помощью федерального правительства. Т.е. до определенного момента городу достаточно было вложить 10 процентов, а остальные 90 процентов в строительства вкладывало государство (я знаю, это удивительные откровения для либералов, но именно так были выстроены хайвеи и все прочее в 50-60-е годы прошлого века). Однако вот загвоздка - правительство платит за постройку дорог, канализации и т.д.... но не за их содержание. Это возлагается на местные власти. Инфраструктура же обладает нелинейным износом. Это значит, что в первые годы ее содержание практически ничего не стоит, но примерно через 30 лет (как раз срок большинства ипотек) содержание начинает стоить бешеных денег, которые местные власти должны... взыскать в виде налогов с жильцов этих районов (ну или субсидировать за счет строительства новых районов - потому и пирамида).
Поэтому с точки зрения детей тех, кто взял эту ипотеку - подписываться на нее нет никакого резона. Проще объявить себя банкротом по молодости, переехать к оставшимся в живых родственникам или друзьям, и начинать с нуля. Сделать же ипотеку несписываемым при банкротстве долгом (как это и работает в США с образовательными кредитами) теоретически можно для тех, кто эту ипотеку брал, но вот обязать так в судебном порядке продолжать гасить ее детей этих несчастных ипотечников (причем эти дети на момент взятия ипотеки не факт что родились еще) крайне сомнительная затея с судебной точки зрения (не говоря уже с точки зрения политических последствий).
Поэтому остается еще один вариант - удешевлять само строительство ниже плинтуса, раз цена в определенный момент встанет колом. Например, современные застройщики никогда не строят здания в классическом стиле - хотя не сказать, что это прям сильно дороже.
Но тут важно понимать, что борьба между застройщиками начинает напоминать крыс в бочке, и идет буквально за каждый цент себестоимости постройки. Поэтому никаких архитектурных изысков - причем без всякого Хрущева и его постановлений.
Но главный способ удешевления, конечно - это строить здания как можно большей этажности и всеми правдами и неправдами забивать на строительство сопутствующей инфраструктуры, школ и больниц и т.д. Дело тут не в жадности застройщиков. Просто первыми в ловушку этой пирамиды попадают именно они.