Итак, разберём последствия того, что ипотека становится пожизненной и отнимает весьма значительную часть семейного бюджета. Их много, все прямо и не перечислишь.
Начнём с того, что я упоминал в статье про учётные ставки. Прежде всего, хотя ипотека и на 30 лет, это не значит, что человек буквально подписывает в банке договор на 30 лет. Потому что банкир не будет играть в притчу про Ходжу Насреддина, эмира и ишака.
По факту ипотека в США, Канаде и Британии (и много где еще) возможна в двух вариантах. Первый с вариативной ставкой. Это когда ставка в договоре буквально привязана к учётной ставке ЦБ или ФРС и автоматически меняется вместе с ней. Это значит, что если ставка поднялась с одного до трех процентов, выплаты тут же возрастают втрое.
Естественно, желающих совать голову в такую петлю мало. Поэтому более распространена ипотека с фиксированной ставкой. Она заключается на пять или десять лет. По истечении срока договор надо перезаключить. Если изначально договор заключался под один процент, а к моменту рефинансирования ФРС поднял ставку до трех процентов, Вам не удастся её продлить. Точнее, не удастся продлить на прежних условиях.
Это ключевой момент, который радикально отличает ипотеку на пять-десять лет от ипотеки на 30-35. Когда ФРС повышает ставку при ипотеке на десять лет, это осложняет жизнь тем, кто подумывает купить жилье, но не тем, кто уже взял ипотеку. Они продолжат её выплачивать на старых условиях, и не будут перезаключать договор на новых условиях. Однако при пожизненной ипотеке повышение ставки становится проблемой не только для молодых, но для всех, кому через год-два надо перезаключить договор. Таких людей существенно больше.
Внезапно, это проблема и для банков. Напоминаю, что при повышении ставки с одного процента до двух ипотечная облигация, которой владеет банк, по сути дешевеет вдвое. При краткосрочной ипотеке это не проблема, так как банк может просто дождаться уплаты по ипотеке по старому проценту. При пожизненной ипотеке банку придётся либо заставить должника повысить выплаты при рефинансировании ипотеки (возможно, но чревато рисками невыплат), либо понести существенные убытки.
Также пожизненная ипотека оказывает структурное воздействие на экономику, меняя структуру потребления. Если ипотеку можно выплатить за десять лет, потом ты в общем-то свободен до конца жизни, можешь тратить свою зарплату на всякое. Однако при пожизненном люди становятся куда осторожнее в своих покупках. Даже если есть свободные деньги, стоит ли их тратить? А вдруг впереди непредвиденные выплаты по жилью? Лучше приберечь. Это приводит к резкому сжатию других отраслей экономики.
Далее, при ипотеке на десять лет у людей есть выбор - брать в кредит или попробовать накопить. Многие люди не любят кредиты (да, даже в США отнюдь не все такие предприимчивые) и предпочитают жить на свои. Копить пять-десять лет можно, родители опять же подкинут денег молодым на свадьбе. При пожизненном цена на жилье такова, что накопить на него практически нереально. И родители не помогут, ведь они тоже были на пожизненном, и у них нет таких накоплений, чтобы помочь молодой ячейке общества. Так что выбора здесь нет.
Теперь подобьем это статистикой, чтобы не ограничиваться теоретическими рассуждениями:
- Молодое поколение эпохи ковида стало первым со времен великой депрессии, которое после выпуска из вуза продолжает жить с родителями, что по американским понятиям просто дикий зашквар. Но арендная плата вслед за ценами на жилье возросла настолько, что возможности снимать комнату и копить на ипотечный взнос просто нет. Поэтому то, что было западлом для молодых американцев ранее, теперь становится нормой.
- В целом доля пожилых людей, владеющих жильём, неуклонно растёт. Дело тут не в старении населения. Просто люди, родившиеся после 1981, в массе своей уже не могут приобрести жилье. А те, у кого оно есть, стареют.
- Средний класс как таковой исчезает. Поскольку по сути траты людей сводятся к ипотечным платежам, товарам первой необходимости, и тратам на колледж для детей. Так-то траты на жилье в размере 40 процентов от зарплаты были бы тяжкими даже для семьи в СССР, где образование и медицина были бесплатными. Что уж говорить о США?
Резонный вопрос- что же делать? Можно ли откатиться к временам более доступного жилья и ипотеке максимум на десять лет?
Продолжение следует...