Если опыт работы в проекте по строительству отеля у нас был, то что касается эксплуатации - примерно представляем какие затраты могут быть, но так как ошибки могут дорого стоить, требовалось найти обоснование допущений.
На первом этапе нам выдали расчет на количество номеров, которое хотели строить в первой версии финансовой модели. Данные "забиты гвоздями", и исходники к расчету отсутствовали. Любое изменение площади строительства, количества номеров или процента загрузки отеля, и такие данные не могут быть использованы для модели. Так же не было информации по затратам для зон: спа, ресторан и фитнес-клуба.
Сначала хотели взять за базу представленные данные и при помощи пропорции "привязать" к параметрам модели, чтобы затраты пересчитывались при изменении количества номеров и загрузки отеля. Но отказались от такого подхода.
В любой сфере есть два типа затрат: постоянные и переменные. Если бы пошли по этому пути, то тогда мы завысили финансовый результат, сделав все затраты переменными. И вот тут и пригодились опыт, логика и нейросеть Perplexity.
Шаг 1. Определить структуру затрат
Если нет данных исторических (уже эксплуатируете объект аналог) или данных по объектам аналогам, фантазировать до статьей уровня: реклама, сайт и прочее - не надо. Ценности в такой детализации на этапе оценки предпроекта нет. Мы отказались от использования данных, которые "забиты гвоздями" и начали сначала.
Сделали простую структуру затрат, которая описывала все потенциальные расходы проекта:
- Расходы на содержание номерного фонда;
- Расходы на содержание коммерческих помещений (спа, ресторан);
- Накладные расходы;
- Налоги;
- Проценты к уплате;
- Расходы, относимые на продаваемые площади;
- Амортизация.
Простая и понятная структура.
Шаг 2. Как рассчитать расходы на содержание номерного фонда
Для себя мы вывели правило, искать точку отсчета для того, чтобы к ней привязать сценарии. В этом проекте, такой точкой стала 100% загрузка номерного фонда.
Выручку мы посчитали легко. Есть анализ рынка. Пора перейти затратам.
Вопрос 1. Как рассчитать затраты, если известна выручка?
Через показатель рентабельности. Вот мы и спросили у нейросети, какая рентабельность у номерного фонда отеля той категории, которую мы планируем строить при 100% загрузке.
Однако, загрузка не всегда будет 100%, а значит и рентабельность будет меняться с учетом сезона и других факторов, которые влияют на заполнение отеля. Пришло время для следующего вопроса нейросети.
Вопрос 2. Какая доля постоянных расходов в общей сумме затрат на содержание номерного фонда в отеле категории?
Постоянные расходы есть всегда. В каждой сфере их средний процент будет отличаться. Для отеля анализ Perplexity показал 60%. Давайте рассмотрим на примере, как влияют постоянные расходы на рентабельность и как будет отличаться прогноз затрат при разных подходах к планированию.
Вариант 1 показывает как при том же количестве номеров и стоимости, при изменении загрузки меняются затраты. Постоянные расходы остаются на одном и том же уровне и именно они влияют на рентабельность.
Если бы мы пошли линейно, как планировали в самом начале, то занизили бы затраты. Результат - свободный денежный поток выше, и срок окупаемости короче. Ловушка этого подхода в том, что потом придется за эти показатели отвечать перед инвесторами и банками.
На основании денежного потока и прибыли проверяют соответствует ли проект нормативам банков и на операционной стадии обязательно исполнение требований к показателям, которые определит банк. Неисполнение требований влечет к штрафам и иногда к требованию досрочного возврата.
При подготовке прогнозов важно описывать все сделанные допущение и критически их оценивать, чтобы поймать баланс между оптимизмом и пессимизмом, который приведет к отказу от проекта.
Шаг 4. Как рассчитать расходы на содержание коммерческих помещений
Для расчета расходов на содержание коммерческих помещений (спа, ресторан) применялся такой же подход. При помощи Perplexity получили данные по рентабельности спа и ресторана, а также структуру затрат. И на основании прогноза загрузки, тем же самым методом, что для номерного фонда сделан прогноз затрат.
Таким образом Perplexity помогла определить структуру затрат, которая позволила учесть влияние постоянных расходов.
В следующей статье поговорим про налоги.
Автор: Вера Питинова