Подписали вы договор аренды магазина на три года. И что хорошо - договор подписан на ваших условиях:
- цена высокая;
- обеспечительный платеж за месяц;
- предоплата по аренде за месяц вперед;
- индексация ежегодная минимум на 10%;
- блокировка на отказ от договора на 18 месяцев.
Да, предоставили один месяц каникул на освежающий ремонт и завоз арендатору оборудования. Ну да ладно, минимум 18 месяцев никто никуда не поедет.
Проходит, например, полгода. И начинаются нехорошие звоночки: задержка арендной платы, просьба перенести платеж. Еще через месяц приходит арендатор и говорит: «Не идет торговля, дай скидку, не справляюсь».
В переговорах по скидке вы проводите еще месяц, задолженность по арендной плате постепенно начинает увеличиваться, про компенсацию коммуналки и содержания и говорить нечего. Есть, конечно, запас в виде предоплаты аренды и обеспечительного платежа. Но он начинает довольно быстро таять.
Вы привлекаете юриста, начинаете строчить письма, считать пени, угрожать! А арендатор в ответ: «Давай договор расторгать, не справляюсь».Вы в ответ: «Подожди, подожди! Блокировка у нас с тобой 18 месяцев! Не имеешь права»! А он руками разводит. А задолженность-то увеличивается.
Я с такой ситуацией сталкивался неоднократно. Как правило, подверженны таким рискам «маленькие» или начинающие предприниматели. Они не читают договор перед подписанием, не оценивают свои риски в части своей же предпринимательской деятельности и тем самым вовлекают арендодателя в свои проблемы. Отмечу то, что арендодатель сам отчасти виноват в сложившейся ситуации, но мы сейчас не об этом.
Что делать арендодателю в такой ситуации?
Вариант первый
Дуть щеки и настаивать на исполнении договора. Привлекать юристов, обращать в суд и пытаться взвскать образовавшуюся задолженность. Конечно, вы получите исполнительный лист, дело-то плёвое. Но! Потратите нервы, деньги на юристов и, главное, потратите время. Кстати, не факт, что получите деньги, поскольку арендатор может оказаться неплатежеспособным.
Вариант второй
Ну для начала неплохо бы проверять арендатора до момента подписания договора. Также задумывайтесь над тем, когда арендатор подписывает ваш договор, не задавая ни одного вопроса и не внося ни одной правки. Договоры, конечно, разные бывают, но для меня это всегда первый звоночек. Такое отношение к договору, как правило, говорит о подходе человека к делам в целом.
Ну ладно, возникли проблемы с оплатой. Что делаем:
- Всегда сразу общаемся с арендатором, чем раньше выявите проблему, тем легче будет всем. Уточняйте причины задолженности, связано ли это с общим финансовым состоянием арендатора. Не всегда арендатор вам скажет правду - так человек устроен, надеется, что пронесет и все наладится.
- Проверяем арендатора. Проверьте само помещение, вполне возможно, что вы увидите явные проблемы (объект не работает, товара нет и пр.). Проверьте иные торговые точки арендатора, поговорите с продавцами. Проверьте суды по арендатору.
- Проблема выявлена - у арендатора сложности. Неприятно, но бизнес есть бизнес. И у успешного на первый взгляд предпринимателя возможны промахи.
- Выставляйте помещение в рекламу и ищите замену. В теории этот шаг можно сделать и раньше, так сказать, для подстраховки.
- Предлагайте арендатору следующий алгоритм: вы оперативно ищите нового арендатора и по нахождению такового подписываете досрочное расторжение договора. Формально - это шаг навстречу арендатору, выйти из договора-то он не может, задолженность растет. Не факт, что задолженность эту вы получите, но лучше иметь хотя бы потенциальный шанс получения денег, чем не иметь никакого. И злоупотреблять накоплением долга я бы не стал по причинам, описанным выше. В ваших интересах быстрее искать замену.
- Просите у арендатора предоставление поручительства третьего лица или залога (автомобиля, имущества). Опять же - вы идете арендатору навстречу, выражая готовность досрочно расторгнуть договор, пусть он встречно предоставляет вам дополнительные гарантии.
- Иногда правильный выход - зафиксировать текущую задолженность и расторгнуть договор при ее разовом погашении. Даже дисконт сделать за расчет в моменте. Да, вы недополучите аренду и получите какой-то простой помещения. Но это может быть лучше, чем бегать потом с толпой кредиторов к судебным приставам.
Конечно, всё предложенное - лишь некий общий алгоритм действий. Ситуации всегда индивидуальны.
Иногда нужно идти до конца и взыскивать с арендатора все положенное по договору, а также взыскать упущенную выгоду в виде разницы между ценой старого договора аренды и договора аренды с новым арендатором. Как это сделать я писал в статье Арендатор отказался от использования помещения и заплатил за это
Иногда договариваться с арендатором на плату за выход. Например, вы понимаете, что арендатор вполне состоятельный, просто по тем или иным причинам он потерял интерес к вашему помещению.
А иногда правильно расторгнуть договор и отпустить человека из договора. Ну получите вы какой-то убыток, но монетки заработаете в карму, а главное хорошему (только хорошему!) человеку доброе дело сделаете!
Но выбор всегда за вами!
А как вы решаете вопрос неплатежеспособности и досрочного «выпуска» арендатора из контракта?
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Устали от неопределенности при аренде недвижимости? Закажите профессионально подготовленные образцы договоров всего за 1000 рублей! Эти документы помогут защитить ваши интересы и избежать юридических проблем. Не рискуйте — обеспечьте свою сделку надежностью! Свяжитесь со мной и получите качественные образцы прямо сейчас!
За консультациями, образцами договоров аренды или за составлением индивидуальных договоров аренды, представительстве в арбитражных судах обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35
#коммерческая недвижимость#аренда#инвестиции#готовый арендный бизнес#ГАБ#договор аренды