Вот и год пролетел. Ожидаемо быстро и незаметно. Что я только за этот год не читала о своем эксперименте и до сих пор есть те, кто не забудет напомнить о моих «предсказаниях». Ну, а я напомню вам с чего все началось год назад:
Сарказм, даже если он в мою сторону, мало, кто воспринимает с улыбкой. Специально везде писала, что прогнозы = предсказания делает «баба Маша», но, увы, у многих «руки чешутся» разоблачить меня саму. А по местам все, как обычно, расставляет время.
К зафиксированным в той злополучной статье данным мы ещё вернёмся. Кому не терпится, можете уже сейчас сверить их с сегодняшней реальностью.
Меня же и многих из вас спустя год интересует ответ на вопрос - что же произошло с ценами на недвижимость? Поэтому вкратце напомню суть моего эксперимента. Для отслеживания предлагала взять следующие квартиры:
- эконом сегмент;
- однокомнатные не в старом хруще и не в новых инновационных домах;
- самая оптимальная серия п-44т. Есть почти в каждом районе Москвы. Метраж однокомнатной квартиры от 35 до 39м.кв. Либо близкую по метражу к этой серии дома;
- стоимость метра в однокомнатных квартирах выше, чем в трёхкомнатных, поэтому, как правило, они опускаются в цене быстрее, так же, как и растут;
- районы распределим по сторонам света - восток, запад, север, юг. Прямо по карте Москвы;
- в каждом из направлений выбираем крайний район в середине направления, т.е. спальный по определению;
- получаем на востоке район Восточное Измайлово, на западе район Кунцево, на юге район Южное Чертаново, на севере район Западное Дегунино.
И зафиксирую здесь цены, по которым я провела профессиональную рыночную оценку (могу, умею, имею право по образованию оценщика) таких квартир год назад.
- САО, р-н Западное Дегунино, Коровинское ш. д.3 к.2, 37,7 м.кв., оценка – 10,450т.р.
- ЗАО, р-н Кунцево, Ярцевская улица д.14, 36,4 м.кв., оценка – 12,350 т.р.
- ЮАО, р-н Южное Чертаново, Дорожная улица д.32к.1., 38,7 м.кв., оценка – 10,400 т.р.
- ВАО, р-н Восточное Измайлово, Измайловский бульвар д.40, 37,6 м.кв., оценка – 11,300 т.р.
Почему беру сейчас именно эти цены. Да потому, что именно по ним +/- эти квартиры в прошлом году и продались. В чем вы можете сами убедиться, пересмотрев ещё раз статьи и видео в подборке эксперимента.
Т.е. ещё в прошлом году я наглядно вам доказала, что могу оценивать недвижимость адекватно текущей рыночной ситуации. Но! Хочу, забегая вперёд, написать, что сегодня я бы этого делать не стала. Дальше будет понятно почему.
Итак, приступим к самому главному - ответу на вопрос из темы статьи. Заходим на все тот же Циан, забиваем параметры квартиры, которые указаны выше и смотрим, что у нас получается на сегодня.
САО, р-н Западное Дегунино.
- Цены сейчас «в вилке» - 11,300-12,500 т.р.
- Моя оценка год назад – 10,450 т.р.
- Квартиру из эксперимента не знаю за сколько продали, но идентичную в этом же доме продали летом за 10,400 т.р.
- Изменение цены «в вилке» - плюс 8-17 %.
ЗАО, р-н Кунцево.
- Цены сейчас «в вилке» - 12,400-14,600 т.р.
- Моя оценка год назад – 12,350 т.р.
- Изменение цены «в вилке» - плюс 0,5-16,5 %.
ЮАО, р-н Южное Чертаново.
- Цены сейчас «в вилке» - 9,600-15,600 т.р.
- Моя оценка год назад – 10,400 т.р.
- Квартиру из эксперимента продали за 10,200
- Изменение цены «в вилке» - минус 6 % - плюс 35 %.
ВАО, р-н Восточное Измайлово.
- Цены сейчас «в вилке» - 14,000-14,500 т.р.
- Моя оценка год назад – 11,300 т.р.
- Изменение цены «в вилке» - плюс 20-22 %.
Как видите сами предложений сейчас фактически нет. «Вилку цен» и проценты по ней считала, исходя из своей оценки, а не тех цен, которые заявляли продавцы год назад. Если бы считала по ним, то цифры вышли бы другие. Но считаю, так честнее, хотя и понимаю, что заявленные сейчас цены также будут корректироваться. Надеюсь, и вы это понимаете.
В домах, которые я выбрала год назад, увы, сегодня предложений нет. А выбирать одну конкретную квартиру, когда на рынке разброс цены в 3-5 млн.р., не вижу смысла. Также, как неправильно будет высчитывать какую-то среднюю.
Именно поэтому от профессиональной оценки цены квартиры я бы и отказалась. Тогда логично получить от вас вопрос - а как бы ты вела себя, баб Маша, если бы тебе сейчас надо было бы продать или купить квартиру с клиентом?
Ответ опубликую в следующей статье, а также свои выводы спустя год эксперимента. Пока очень интересно будет почитать ваши.
Подпишитесь на мой канал, чтобы не пропустить ничего нового ПРО недвижимость.