Люблю я все проходить на практике, теория для меня скучно. Так еще со школы повелось – покажи мне «на пальцах», что к чему и как, и я «схвачу» с первого раза. А вот читать сухую аналитику, статистику, законы, правила – это для учителей и профессоров. Я человек простой, что на себе испытала, своими глазами увидела, сделала свои выводы, за них и несу ответственность.
Поэтому, когда еще, как не 1 апреля начать новый эксперимент. В комментариях к предыдущему были те, кто написал, что делать выводы и следить за ценами в моменте – не профессионально. Ок! Предлагаю зафиксировать временной промежуток в год. Такого времени будет достаточно, чтобы сделать соответствующие выводы? Здесь уже точно мало, кто поспорит, т.к. даже основная аналитика по рынку идет в этом временном промежутке.
Так что же происходит на рынке недвижимости? Цены падают, стоят или растут? Действительно ли недвижимость такой надёжный вклад для сохранения и приумножения своих средств?
Вопросов много. Точный ответ не даст ни один эксперт, аналитик или риэлтор. Я тоже не Ванга. В своем видении рынка, я отталкиваюсь только от личного опыта и знаний. Вообще, конечно, еще и 1 апреля – никто не кому не верит. Поэтому сегодня, как никогда, без лишних эмоций и их объяснений, хочу зафиксировать свой прогноз изменения цен на рынке недвижимости на ближайший год:
- Рынок вторичного жилья опуститься на 25-30% от текущих цен, которые зафиксирую сегодня здесь.
- Рынок новостроек в целом пополниться долгостроем и цены через год будут дешевле на 30-35% от текущих цен, которые я зафиксирую сегодня здесь.
Ну, это лично мое мнение. Окажется оно верным или нет, узнаем только, когда сможем проверить.
Поэтому я решила провести следующий эксперимент.
В рамках основных округов Москвы (ВАО, ЗАО, САО, ЮАО) я выберу по одной квартире в типичном доме эконом класса на вторичном рынке и по одному жилому комплексу на рынке новостроек и зафиксирую здесь всю вводную информацию.
А ровно через год 1 апреля 2025 года процедуру повторю. Тогда действительно будет возможность оценить, кто был прав в своих прогнозах наглядно.
Еще хочу зафиксировать для чистоты эксперимента следующие данные:
- 1 апреля 2024 года
- Ключевая ставка – 16%
- Льготная ипотека - ставка 8%, лимит 6 млн.р.
- Ипотека Сбербанк на вторичное жилье – ставка 17,2-19,8%
- Доллар – 92,24
- Евро - 99,55
- Индекс МосБиржи - 3 351,24
- Основные показатели аналитики с сайта irn.ru
Аналитику зафиксировали, но для меня она все же, как выражение «общей температуры по больнице». Поэтому, естественно, я еще зафиксирую практику, т.е. реальные живые примеры с рынка сегодня.
С первой половиной эксперимента, я считай, уже справилась. Исходя из основного запроса в эконом классе, выбрала из однокомнатных квартир, в типичных 17-этажных панельках серии П44-Т (просто это одна из самых популярных серий домов в Москве), площадью от 35 кв.м.
В статьях «Моя экспертная оценка, выбранных для «слежки» квартир» часть 1 и часть 2, я рассчитала рыночную стоимость квартир. Именно ее, а не «хотелки» продавцов в рекламе, здесь и фиксирую:
САО, р-н Западное Дегунино, Коровинское ш. д.3 к.2, 37,7 м.кв., оценка – 10,450т.р.
ЗАО, р-н Кунцево, Ярцевская улица д.14, 36,4 м.кв., оценка – 12,350 т.р.
ЮАО, р-н Царицыно, Севанская улица д.52 к.2, 38,6 м.кв., оценка – 10,450 т.р.
ВАО, р-н Восточное Измайлово, Измайловский бульвар д.40, 37,6 м.кв., оценка – 11,300 т.р.
Если получится четко отследить стоимость продажи этих квартир, то, конечно, внесу сюда соответствующие поправки.
Через год буду искать однокомнатные квартиры, совпадающие по параметрам. Если не удастся найти квартиру именно в этих домах, то буду искать такие же в близких к этим домам.
Сейчас хочу определиться с выбором квартир в новостройках, а точнее новых жилых комплексах и зафиксировать цены по ним. Районы рассматриваю приближенные к тем, где выбирала квартиры во вторичном жилье, чтобы сразу сейчас увидеть наглядно разницу в цене по типу жилья.
ВАО, р-н Гольяново, ЖК «1-й Измайловский» - ул.Монтажная вл.8/24
м.Щелковская, м.Черкизовская от метро 15-20 минут пешком
Всего 3 корпуса
Застройщик - ДСК-1, ГК ФСК
Срок сдачи 4 квартал 2026 года
Тип зданий – монолитно-панельный
Этажность - 10-32
Высота потолка - 2,82-3,22
Закрытая территория, двор без машин, подземная парковка
Класс новостройки – комфорт
Стадия строительства на 1 апреля 2024 года – котлован 1 и 2 корпуса.
По телефонному разговору с отделом продаж, получена информация:
- самая дешевая 1-комнатная квартира на 2 этаже, метраж 35м.кв., сдаваться планируется в отделке white box по акции у застройщика на 01.04 стоит 11,880т.р.
- 1-комнатная квартира на 3 этаже, метраж 36м.кв. стоит 12,770т.р., но на нее может быть скидка ДО 8%.
Размер скидки зависит (со слов менеджера) от способа оплаты, выбранного банка для ипотеки и скорости принятия решения. Именно так мне ответили по телефону. За более подробной информацией меня пригласили в офис продаж.
Хотя, как по мне, уже «косяк» - не каждый захочет по стройкам разъезжать. Ну, ок. Я планирую все же доехать и размещу здесь видео с поездки и соответственно добавлю информации.
ЮАО, р-н Царицыно, ЖК Кавказский бульвар д.51
м.Кантемировская 15 минут пешком.
Всего на сегодня заявлено 6 корпусов, к концу года будет известна дата старта строительства еще 6 корпусов.
Застройщик АО СЗ Торговый дом «Спутник», ПИК.
Срок сдачи – корпуса 1.1, 1.2, 1.3, 1.4 сдаются в мае этого года, тогда же обещают выдать ключи. Корпуса 1.5 и 1.6 срок ввода в эксплуатацию октябрь 2025 года.
Тип зданий – монолитно-панельный
Этажность – 23-33
Высота потолка – 2,62
Отделка – заявлено, что есть
Парковка – подземная и наземная
Класс новостройки – комфорт
Стадия строительства – 4 корпуса стоят и 2 строятся, со слов менеджера на уровне 20 этажа сейчас.
У ПИКа с 2020 года нет офисов продаж на местах, поэтому по телефону они консультируют достаточно подробно, что не может не радовать.
По телефонному разговору с менеджером отдела продаж, получена информация:
- самая дешевая 1-комнатная квартира, в корпусе, который сдается в мае этого года, расположена на 33 этаже, метраж 34 м.кв., на 01.04 стоит 11,516 т.р.
Если рассматривать ее в покупку по льготной ипотеке под 8% годовых (лимит по ней 6млн.р. сейчас), то на руках у вас должен быть первоначальный взнос в размере 5,516 т.р. и ежемесячный платеж составит 44 т.р.
- самая дешевая 1-комнатная квартира, в корпусе, который сдается в октябре 2025 на 3 этаже, метраж 34 м.кв. стоит 10,101 т.р.
Расчет ипотеки соответственно такой же, только на руках вам надо иметь уже 4,101 т.р.
ЗАО, р-н Кунцево, ЖК Кутузовский квартал, улица Ивана Франко.
м.Кунцевская 10 минут пешком
Всего 2 корпуса
Застройщик – СЗ «Монетчик», ПИК
Срок сдачи 2 квартал 2026 года
Тип зданий – монолит
Этажность – 23-30
Высота потолка - 2,75
Панорамное остекление, заявлена улучшенная отделка, подземная парковка
Класс новостройки – бизнес.
Стадия строительства на 1 апреля 2024 года – котлован 2 и 3 корпуса.
- Самая дешевая однокомнатная квартира здесь расположена на 2 этаже, метраж 35,9м.кв., продается соответственно с отделкой и стоит сейчас за 15,845 т.р.
Как по мне на класс бизнес жилой комплекс не тянет, только если «притянутым за уши» направлением и заявленной улучшенной отделкой. Кто знает стандарты ПИК, тот уже улыбнулся. Но поживем, увидим, как говориться. Здесь нет еще ни домов, ни офиса продаж, поэтому точно ждем развития «событий».
САО, р-н Западное Дегунино, ЖК Level Селигерская, Ильменский проезд д.12 к.1,2.
м.Селигерская 10 минут пешком
Всего 3 корпуса
Застройщик – Level Group (Левел Групп)
Срок сдачи - корпус 1 и 2 - 3 квартал 2024 года, корпус 3 – 4 квартал 2026 года.
Тип зданий – монолитно-кирпичный
Этажность – 11-31
Высота потолка - 2,80-2,87
Закрытая территория, двор без машин, подземная парковка. Квартиры продаются с черновой или с предчистовой отделкой
Класс новостройки – комфорт.
Стадия строительства на 1 апреля 2024 года – отделка фасадов 1 и 2 корпуса, котлован 3 корпуса.
- самая дешевая 1-комнатная квартира, в корпусе, который сдается в 3 квартале этого года, расположена на 28 этаже, метраж 28,5 м.кв., на 01.04 стоит 13,174 т.р.
- самая дешевая 1-комнатная квартира, в корпусе, который сдается в 4 квартале 2026 года, расположена на 15 этаже, метраж 33,9 м.кв. стоит 11,453 т.р.
Мои выводы:
- Предстоящий год (с 1 апреля 2024 по 1 апреля 2025) обещает быть очень интересным на события для рынка недвижимости.
- «Раздутый» ценовой пузырь и неоднозначная ситуация на рынке в целом, может развиваться по разным сценариям. Но среди них, я не вижу ни одного положительного.
- В начале статьи уже написала свои ценовые прогнозы на этот год.
- Наглядно видно, что цены в новостройках выше, чем в близлежайшей вторичке. Этот "парадокс" на рынке последних трех лет.
- Очень интересны ваши ожидания по ценам. Поделитесь, пожалуйста, в комментариях.
Подписывайтесь на мой канал, чтобы не пропустить ничего нового PRO недвижимость.