«Сначала закрою ипотеку, а потом продам квартиру» – так думают многие. Кажется, что пока кредит не выплачен, сделать ничего нельзя. Но это миф: продать квартиру с обременением можно, причём несколькими способами.
Разбираем, как именно продать, что учесть, чтобы всё прошло гладко, и какие бывают сложности при продаже ипотечной квартиры.
Главный и первый шаг – согласие банка
Банк – такой же участник сделки, как вы и покупатель. Квартира остаётся в залоге, пока ипотека не погашена, а значит, без разрешения кредитора сделку не оформить.
Поэтому перед продажей нужно обратиться в банк и получить одобрение. Чаще всего банки соглашаются, ведь в результате либо ипотека будет закрыта, либо её возьмёт на себя новый заёмщик.
Важно: согласие нужно получить даже до того, как вы выложите объявление. А после получения можно выбрать один из вариантов продажи.
Способ 1: Покупатель с наличными
Идеальный вариант – найти покупателя, готового заплатить всю сумму сразу. В этом случае схема простая:
1. Вы пишете заявление о досрочном погашении ипотеки.
2. Покупатель вносит два платежа на аккредитивы*:
– на первый кладётся сумма, равная остатку вашего кредита. Эти деньги уйдут в банк для полного погашения ипотеки
– на второй – оставшаяся часть стоимости квартиры. Эти деньги вы получите после снятия обременения
3. Документы отправляются в Росреестр, регистрируется переход права собственности.
4. После регистрации банк снимает обременение, и вы получаете деньги со второго аккредитива.
*Аккредитив – это специальный счёт, который открывается в банке для безопасной сделки. Можно сказать, что это альтернатива классической банковской ячейке. Продавец получает деньги после того, как выполнены зафиксированные в банке обязательства. Например, банк открывает аккредитив после того, как получен какой-то документ.
Этот способ можно назвать идеальным, были бы ещё всегда покупатели с крупной суммой наличных 😅
Способ 2: Покупатель берёт ипотеку в вашем банке
Если покупатель тоже берёт ипотеку, и в том же банке, где у вас кредит, схема такая:
1. Вы подписываете договор купли-продажи.
2. Покупатель оформляет ипотеку на своих доступных условиях.
3. Банк выдаёт согласие на продажу.
4. После перехода права собственности банк списывает долг по вашей ипотеке кредитными средствами покупателя.
В результате покупатель получает квартиру, банк не теряет клиента, а вы – остаток денег после погашения ипотеки.
Способ 3: Покупатель наследует вашу ипотеку
Если у вас ипотека в Сбербанке, то можно передать её новому владельцу:
1. Покупатель проходит одобрение в банке.
2. Вы подписываете дополнительное соглашение о смене заёмщика.
3. Банк меняет должника, и теперь платить ипотеку будет покупатель.
Этот вариант выгоден, если у вас низкая ставка, а на рынке проценты выше. Так покупатель получает более дешёвый кредит, а вы – выход из обязательств. Важно, что если речь идёт о льготной ипотеке – покупатель должен под неё подходить. То есть, если это семейная ипотека, у него должны быть основания претендовать на неё.
Есть и другие способы продажи:
✔ Покупатель берёт ипотеку в другом банке → требуется дополнительное согласование между кредитными организациями.
✔ Вы рефинансируете ипотеку в банке покупателя → позволяет упростить процесс.
✔ Сделка через нотариуса → подходит для сложных случаев, когда у покупателя нет полной суммы сразу.
Какой способ выбрать – зависит от вашей ситуации.
Сложности при продаже ипотечной квартиры и их решения
Вот ключевые проблемы, с которыми можно столкнуться, и способы их решения:
1️⃣ Покупатель не прошёл одобрение банка
Проблема: Банк проверяет не только объект недвижимости, но и платёжеспособность покупателя. Если у него плохая кредитная история или недостаточный доход, банк может отказать в ипотеке, и сделка сорвётся.
Решение: Предварительно уточнить в банке, какие критерии он предъявляет к покупателям. Можно также рекомендовать покупателю подать заявки в несколько банков, чтобы повысить шансы на одобрение.
2️⃣ Банк может отказать в сделке
Проблема: Даже если покупатель получил одобрение, банк может не дать согласие на продажу, если сочтёт объект проблемным (например, если дом под снос или в квартире были сложные юридические истории).
Решение: Перед поиском покупателя проконсультироваться со своим банком о возможных препятствиях и условиях, на которых он согласится на сделку.
3️⃣ Долгий процесс оформления
Проблема: Сделка с ипотечной квартирой требует дополнительных согласований: получения разрешения банка, снятия обременения, регистрации договора. Это может занять от 7 до 20 дней.
Решение: Чётко согласовать все этапы с банком и покупателем, подготовить полный пакет документов заранее.
4️⃣ Банк может задержать выплату денег
Проблема: Даже после успешного оформления сделки деньги продавцу приходят не сразу. Обычно сначала банк погашает долг продавца, снимает обременение, и только потом перечисляет оставшуюся сумму. В среднем этот процесс занимает до двух недель.
Решение: Прописать в договоре чёткие сроки поступления средств и использовать безопасные расчёты – аккредитив или банковскую ячейку.
5️⃣ Риски с задатком
Проблема: Если сделка срывается из-за отказа банка, покупатель может потребовать вернуть задаток, даже если договоренности были другими.
Решение: Заключать предварительный договор с чёткими условиями возврата задатка и учитывать форс-мажоры.
Заключение
Продать ипотечную квартиру можно, и ждать полного погашения ипотеки не обязательно. Главное – выбрать подходящую схему и согласовать её с банком. Не откладывайте на «лет через 10». Всё можно сделать уже сейчас!
Ставьте 👍, если узнали что-то новое. И подписывайтесь на нас в телеграм, там много полезного о недвижимости.
Вам может быть интересно:
Досрочное погашение ипотеки: главные ошибки
Как работодатель начал платить за проценты моей ипотеки
Досрочное погашение ипотеки: рабочие способы гасить ипотеку не своими деньгами