Разбираем, что такое жилищно-накопительный кооператив (далее - ЖНК) и стоит ли туда вступать.
Реклама таких организаций примерно равномерно распределена по годам.
Чуть больше ее в кризисы, чуть тише они звучат, когда экономика стабильна.
Как вы понимаете с 2020 года тема ЖНК ожила и периодически набирала огромную популярность.
Если даже могли слышать историю ЖНК «Бест вей» (Best Way), где члены кооператива оказались без денег и без квартир.
Но в России еще очень много подобных организаций, которые рекламируют себя как «дешевая альтернатива ипотеки»
Что такое ЖНК
Это возможность внести определённую часть стоимости желаемой квартиры, подождать пока в виде таких же взносов поступят деньги от других вкладчиков и купить квартиру.
До оплаты 100% стоимости квартира вкладчика находится в собственности ЖНК. То есть член кооператива живет в «своей» квартире до полной оплаты по договору найма.
Главный мотив сторонников кооператива – возможность жить в своей квартире до полной оплаты и платить долг без процентов.
Именно этим ЖНК и привлекают сотни и тысяч граждан, которые не хотят переплачивать по ипотеке.
Даже если это 10% годовых как сейчас.
Более того, в головах людей 40-60 лет до сих слово «кооператив» звучит как еще один надежный способ получить квартиру. Ведь жилищно-строительные кооперативы в СССР были реальной альтеративно ожиданию квартиры в очереди.
Но сегодня времена другие и другие законы. Которые в случае с ЖНК никак не защищают членов кооператива, если что-то пойдет не так.
Риски ЖНК
Главный риск – кооператив просто прекратит свою существование до того, как член выплатит всю сумму за свою квартиру.
То есть человек платит за «свою» недвижимость, а потом бац- вносить больше некому.
Все деньги «сгорели». А квартира так и не стала собственностью пайщика.
Разновидность этого риска – продажа квартиры пока пайщик платит за нее.
ЖНК продает квартиру, а пайщик, который уже выплатил Х% оказывается без денег и без квартиры.
Красивый ход, о котором не знают многие вкладчики.
Добавим сюда систему привлечения новых пайщиков кооператива, которая очень часто напоминает работe МЛМ компаний и вступительный взнос, который может быть любым – от 30 000 рублей до 2000 евро (привет Best Way).
Плюс – отсутствие какого-либо контроля со стороны регуляторов и государства.
Его просто нет, а федеральный закон о ЖНК настолько размыт, насколько возможном.
Я познакомился на практике с ЖНК летом 2005 года. К тому моменту новый ФЗ о ЖНК действовал почти год.
В офис агентства пришел пожилой мужчина и дежурный консультант не знал много о ЖНК и поэтому я взял клиента.
Мужчина пришел за советом.
Он вступил с ЖНК и внес 30 000 рублей (примерно 1 000 долларов в те времена). Он принес подписанный договор участия в ЖНК и попросил оценить – можно ли выйти из рядов кооператива.
Договор был на 30+ страниц и содержал такую юридическую муть, которую не поймет 90% обычных граждан.
Правда раздел о невозвратности вступительного взноса был написан четко и емко с одним посылом «НЕТ».
Прекрасно помню, что я попросил время на консультацию с юристом, которой сразу сказал: «судиться можно за возврат, но сумма маленькая, что с учетом стоимости наших услуг будет бессмысленно»
Так что помочь этому мужчине мы не смогли. И в последующем я всем, кто очень хотел вступить в ЖНК, настоятельно рекомендовал подумать и почитать договоры и прочие бумаги.
Точно знаю, что кто-то вступал.
В 2011 году мне предложили поучаствовать в ЖНК в качестве главы отдела подбора недвижимости. Причем сам кооператив был в Тюмени, а я работал бы удаленно из Москвы (да, удаленка была давно).
Я вежливо отказался и был прав – «трест лопнул» через пару лет. Нашли ли виновных – мне неизвестно.
ЖНК – это не хорошо и неплохо.
Если вы готовы принять на себя риски участия в кооперативе, то можно смело вступать.
Но все же рекомендую еще раз подумать.
____________________
В телеграмм-канале «Риэлтор не нужен!» каждый день выходит эксклюзив – отрывок из будущей книги с рабочим название «40 правил сделок с недвижимостью. Настольная книга для покупателей и продавцов вторичных недвижимости». До выхода книги кусочки текста будут публиковаться только там.
Так что – подписывайтесь !
#недвижимость #квартира #купить квартиру #покупка квартиры #жилищно-накопительный кооператив #государство #первичный рынок жилья #вторичный рынок жилья #ипотека #обман
