Приветствую вас на моем канале. Вчера я написал статью, в которой постарался привести аргументы в пользу выгодности вложения денег в жилую недвижимость. Но сделал я это не правильно, по мнению одного из моих читателей. По его мнению статья была пустая, без цифр.
Сегодня я решил исправить эту ошибку и посчитать в цифрах, выгодно ли вкладываться в жилую недвижимость под сдачу. Делать я это буду на своем личном примере. Т.к. у меня уже две квартиры-студии, которые я сдаю в аренду. Сейчас я расскажу, сколько было потрачено на их покупку и ремонт. А также сколько они сейчас стоят и какой доход приносят. Надеюсь эта статья понравиться тем, кто любит цифры.
Итак, первая моя студия была оплачена в 2015 году на этапе котлована. На тот момент ее стоимость составляла 1 116 710 рублей. Она была сдана в 2018 году. После это я своими руками сделал там ремонт, который стоил примерно 120 т.р. Итого, готовая к сдаче студия мне обошлась примерно в 1,24 млн. рублей. С того момента мы начали сдавать ее за 12 т.р. А это 144 т.р. в год. Вычитаем 13% налога. Получаем 125 т.р. в год. чистыми. Что составляло на тот момент 10% годовых.
Спустя примерно 3 года в конце 2021 года была приобретена вторая квартира-студия. Ее стоимость на момент покупки была 2 071 950 рублей. Из них 680 000 рублей были взяты в ипотеку на 3 года. А еще 483 881,83 рубля было оплачено за счет материнского капитала, который ждал своего часа с 2016 года.
Вот так она выглядела до ремонта.
Отчасти, покупка данной квартиры была связана, с моим желанием превратить виртуальные цифры на сертификате материнского капитала во что-то реальное, что будет приносить какую-то пользу нашей семье. Поэтому с учетом использования материнского капитала, стоимость этой квартиры для нас составит 1 588 068 рублей.
Надо еще, конечно, учесть проценты по ипотеке, которые мы переплатим. Но это приблизительно 70 т.р. за весь срок кредита. Ипотеку мы, напомню, взяли всего на 3 года, под 5,95% годовых, поэтому переплата выходит совсем небольшая. А платеж по ней составляет 21 783 рубля в месяц. Кстати, часть долга мы заплатили досрочно в первые 2 месяца, примерно 100 т.р. и теперь переплату нужно пересчитывать, она должна стать меньше.
Что касается ремонта второй квартиры, то точных цифр мы еще не посчитали, хотя все чеки мы сохранили, нужно только найти время и все посчитать. Об этом у меня обязательно будет отдельная статья. Но благодаря тому, что все покупки на ремонт я делал с отдельной карты (карты рассрочки), я могу приблизительно понимать уровень затрат на ремонт. По моим примерным прикидкам ремонт нам вышел в районе 150 т.р. возможно чуть больше.
Что мы имеем на данную минуту. У нас с женой в собственности 2 квартиры-студии. Мы сдаем их по 13 000 рублей в месяц каждую. Итого 26 000 рублей в месяц. Или 312 000 рублей в год. После уплаты налога должно остаться 271 440 рублей.
Итак, сколько нам стоили два этих объекта недвижимости? Первый нам стоил 1,24 млн рублей с учетом ремонта. Второй будет стоить примерно 1,74 млн. с учетом примерной стоимости ремонта, и за вычетом стоимости материнского капитала. Общая сумма затрат на обе квартиры получается 2,98 миллиона. Думаю, можно округлить до 3 млн.
Получается, что доходность от аренды двух студий, относительно суммы денег, вложенной на их покупку, сейчас составляют 9% годовых. На мой взгляд, это вполне себе хорошая доходность.
Помимо доходности от аренды, есть еще подорожание самих квартир. На сегодняшний день данные студии можно легко продать по 2,5 млн. рублей каждую. Это значит, что мы имеем актив в виде недвижимости стоимостью примерно 5 млн. рублей. Напомню, вложили мы всего 3 млн. рублей собственных средств. Получается, уже приросло примерно 2 млн. рублей, только за счет подорожания недвижимости. И это еще без учета арендных платежей.
Помимо всего этого. Мы с женой имеем право на налоговый вычет от государства. Мы сможем вернуть НДФЛ 13 % за покупку недвижимости, а также еще вычет за уплаченные проценты по ипотеке. Учитывая, что у нас на двоих с женой примерно 100 000 р. ежемесячная белая зарплата. То в следующем году мы сможем рассчитывать на вычет в размере примерно 156 000 рублей на двоих.
Одно только это с лихвой покроет нашу переплату по процентам. Причем еще через год мы снова сможем рассчитывать на подобный вычет.
Да, на данный момент мы имеем задолженность перед банком в размере 390 000 рублей (остаток тела ипотеки), плюс проценты. И еще 400 000 рублей мы заняли у родственников. А еще, так как мы делали ремонт используя карту рассрочки от Хоум Кредита, это позволило нам разбить стоимость ремонта на 3 платежа, без процентов. Первый платеж я уже сделал. Осталось еще два на сумму примерно 90 000 рублей.
Итого, наш долг на сегодня составляет примерно 880 000 рублей. Это много, конечно. Но имея семейный доход в 100 000 с зарплат, плюс сейчас порядка 22 000 рублей от аренды. В начале следующего года еще будет вычет около 156 000 рублей. Поэтому, я думаю, если мы сможем немного подужаться, мы достаточно быстро расправимся с этим долгом. Уверен, эти временные трудности скоро пройдут, а плоды наших трудов останутся с нами навсегда.
Что бы кто не говорил, но я считаю, что я сделал правильный выбор, когда решил вложить свои деньги в данные объекты. Вы можете написать ваше мнение в комментариях.
Кому интересно дальнейшее развитие моих инвестиций, приглашаю подписываться на мой канал. Мои инвестиции на этом точно не закончатся. Сейчас я осваиваю потихоньку фондовый рынок, покупаю акции. Также я покупаю физическое золото и ОМС. Пока суммы там небольшие, но это только потому, что есть долги, которые нужно поскорее вернуть.
Всем спасибо за внимание и до новых встреч.
Если вдруг захочется поддержать меня и мой канал, мои реквизиты тут.