Мы с мужем долгое время не могли найти квартиру.
Пересмотрели множество вариантов: от строительных до «переезжай и живи». Везде нас не устраивало соотношение цены и качества. Спустя полгода мы нашли то, что нужно: просторная трешка, функциональная планировка, сносный ремонт и подходящая цена.
Единственным, но важным минусом стала действующая ипотека за эту квартиру. Гасить долг хозяйка собиралась деньгами, полученными с продажи, то есть нашими. Сделка казалась рискованной и сомнительной, ведь на покупку жилья мы планировали потратить почти все сбережения, а на практике взыскать деньги с физического лица практически невозможно: продавец с такой суммой долга легко может объявить себя банкротом или просто пропасть. Чтобы обезопасить себя и свои накопления, мы стали детально разбираться в этом вопросе.
Я удачно купила квартиру с суммой долга за ипотеку более двух миллионов рублей, получив после сделки жилье без обременения.
Сегодня я поделюсь своим опытом выкупа квартиры с ипотекой. Данный материал не претендует на инструкцию, поскольку в каждом таком случае множество нюансов.
О чем нужно узнать перед сделкой
- В каком банке находится закладная
После погашения ипотеки необходимо получить закладную для снятия обременения. Без этого невозможно провести сделку купли-продажи через Росреестр.
Что делать: уточнить в каком банке и в каком филиале закладная и посмотреть отзывы по ипотечным кредитам. Удобно это будет сделать здесь. На сайте представлена информация о большинстве банков РФ. На стартовой странице в разделе “Наши партнеры” (внизу страницы) вы можете найти нужный банк.
Затем переходим в раздел «Отзывы».
Большое количество жалоб на то, что банк затягивает выдачу закладной — повод задуматься о необходимости заключать сделку, ведь вы рискуете затянуть оформление права собственности на неопределённый срок.
Также может помочь консультация риелтора, который уже работал с этим банком.
- Причина продажи
Как правило, причина банальна: заемщику больше нечем платить ипотеку. Часто люди меняют место жительства или разъезжаются.
Однако все бывает не так просто. Возможно ипотека — не единственная задолженность или данная квартира в залоге не только у одного банка. В этом случае вашу сделку можно оспорить, поэтому лучше заранее проверить у продавца наличие задолженностей. Сделать это можно в базе исполнительных производств.
Важно: если суда по долгам продавца не было, на сайте их не будет. В таком случае можно посмотреть, нет ли у продавца просроченных платежей по ипотеке. Для этого у него можно запросить выписку из банка.
2. Кто является собственником квартиры и продавцом
Продать вам квартиру может только собственник или лицо, имеющее специальную доверенность. Поэтому обязательно уточните является ли им продавец и запросите соответствующие документы.
Информацию можно проверить на портале Росреестра. Здесь вы узнаете о передаче прав собственности за всю историю квартиры.
Также о собственнике необходимо знать следующее:
- Находился ли он в браке на момент покупки квартиры. Если да, необходимо письменное (заверенное нотариусом) согласие второго супруга на продажу квартиры.
- Есть ли у продавца дети. Если есть, возможно при покупке квартиры был использован материнский капитал, а это может повлечь за собой множество трудностей при заключении сделки.
Как это проверить: запросить справку от банка-кредитора о том, что средства материнского капитала были/не были использованы при покупке квартиры.
3. Кто является залогодержателем квартиры
Чаще всего им является только банк. Но иногда вместе с банком залогодержателем становится предыдущий продавец квартиры. В таком случае, помимо снятия банковского обременения, придется искать предыдущего собственника и просить подать заявление в Росреестр о снятии залога. Эта процедура может оказаться хлопотливой и проблематичной.
Также вторым залогодержателем может стать другой банк, если продавец брал кредит под залог ипотечной квартиры. Если не решить этот вопрос с продавцом заранее, то Росреестр не пропустит сделку, пока не будет погашена вторая задолженность продавца. В худшем случае придётся решать проблему через суд.
Двойным залогом также обременяется квартира, на которую брали военную ипотеку. Она в залоге и у банка, и у Министерства обороны. Только заявление о досрочном погашении такой ипотеки оформляется до тридцати дней. Процесс выкупа такой квартиры может затянуться на несколько месяцев, что увеличивает риски по сделке.
Схемы выкупа квартиры в ипотеке
При выкупе ипотечной квартиры используются 2 схемы:
- Покупка с заключением предварительного договора купли-продажи
Этот вариант предполагает погашение кредита покупателем. В целях безопасности заключается заранее договор купли-продажи, в котором прописывается, что денежные средства продавцу переданы на погашение ипотеки.
Если продавец отказывается от своих услуг, покупатель будет отстаивать свои права в судебном порядке. Сумма, которая вносится на погашение кредита, оформляется как задаток или аванс.
После того, как банк получит деньги, он одобряет сделку и снимает обременение с квартиры.
Мы воспользовались этим вариантом, так как необходимости в ипотеке не было, а данный вариант значительно сокращает время сделки.
Минус такого выкупа: продавец может не гасить ипотеку полученными деньгами вовсе, а пропасть после получения денег. Тогда бы нам пришлось требовать решать проблемы через суд, а значит сделка могла затянуться на неопределённый период.
Поэтому если хотите оформить предварительный договор купли-продажи и получить «чистую» квартиру, то для своего спокойствия лучше:
— проводить такую сделку одним днём: сначала подписывайте договор, затем сразу отправляйтесь в банк вместе с продавцом;
— не отдавать деньги продавцу до встречи в банке (это также обговаривалось заранее, хотя продавец вправе забрать деньги сразу после сделки);
— ограничений по количеству присутствующих в кассах нет, поэтому можете даже лично присутствовать на процедуре погашения ипотеки.
Мы так и сделали, поэтому остались довольны покупкой:)
2. Покупка квартиры через смену залогодателя
Это наиболее надежный способ выкупа квартиры в ипотеке.
Покупатель получает кредит в том же банке, где взял кредит продавец. Банк рассматривает нового заемщика и одобряет жилищный кредит на тот же объект на новых условиях. Новым кредитом закрывается старый, а прежний заемщик освобождается от своих обязательств.
Вариант вам подойдет, если у вас нет всей суммы сразу для погашения ипотеки.
На риелтора надейся, но думай своей головой
Возможно всё это прописные истины, но иногда тяжело собрать всю эту информацию и учесть, поэтому надеюсь, что моя история будет полезной:)
Важно разобраться в этих вопросах самому, потому что жить в этой квартире вам, но всё же не стоит пренебрегать помощью риелтора. Поскольку при выкупе квартиры, которая взята в ипотеку, придется оформлять большое количество документов, советую доверить оформление всех бумаг специалистам. Они помогут всё сделать быстро, а также:
— узнают необходимую информацию о квартире и продавце, экономя тем самым ваше время;
— грамотно оформят бумаги.
Короче: доверяя работу профессионалам и тщательно контролируя этапы сделки, вы сэкономите деньги и станете владельцами желаемого жилья:) #выводгода
А у вас был интересный опыт таких сделок? Возможно ещё что-то стоит обязательно учесть?
Пишите в комментариях↓
