Транспортно-пересадочные узлы (ТПУ), реализуемые властями столицы, как самостоятельные объекты недвижимости появились относительно недавно. Первые материалы о разработке данных объектов были размещены на сайте стройкомплекса города Москвы в начале 2018 года. Сейчас же ТПУ строятся по всему городу, что находит свое отражение в разработке интересных концепций. В составе многих из них возводят офисы, рестораны и апартаменты. В связи с этим назревает вопрос – а могут ли ТПУ стать новой визитной карточкой города и стоит ли приобретать квартиру в составе ТПУ? СUD.NEWS вместе с экспертами попытался разобраться в этих вопросах.
Что такое ТПУ? Какие могут быть нюансы?
«ТПУ – это крупный транспортный узел, в котором пересекаются нескольких линий городского транспорта (метро, электрички, автобусы) либо транспорта дальнего следования (авто и ж/д вокзалы)», – рассказал нам заместитель генерального директора «ДомДА» Дмитрий Екимов. По его словам, ТПУ, в которых запланировано строительство жилой недвижимости, достаточно широко распространены и возводятся по всей Москве. То есть жилье в ТПУ становится залогом оптимального рабочего графика, что является немаловажным фактором при выборе постоянного местожительства.
Согласно профессиональному мнению ведущего эксперта BuyBuyHouse Марины Лашкевич чаще всего возведение жилой недвижимости происходит в составе МФК (МФК – многофункциональный комплекс, объект (или же некоторое количество объектов) недвижимости, который сочетает в себе помещения двух или более эксплуатационных назначений (например: магазины, офисные площади, развлекательные заведения), в которых могут быть объединены коммерческая и жилая функции, но практически всегда одна из функций является основной), а именно такие комплексы находятся рядом с ТПУ, то есть там присутствуют апартаменты.
Каковы плюсы и минусы апартаментов в составе ТПУ?
При выборе недвижимого имущества необходимо держать в голове, что «плюсы» и «минусы» можно найти в абсолютно любом объекте, которые будут иметь решающее влияние при принятии решения. Если рассматривать исключительно апартаменты, которые числятся в составе пересадочного узла или же располагаются в многофункциональном комплексе при ТПУ, то по мнению Дмитрия Екимова, основной плюс покупки такой недвижимости для инвестора – это ее постоянная востребованность на рынке аренды, что особенно имеет смысл в таком «вечно растущем» городе как Москва. В случае, если недвижимость приобретается для личного пользования, в качестве постоянного места жительства (ПМЖ) – ключевым преимуществом становится удобство и транспортная доступность. Весомые «плюсы» на этом заканчиваются, ведь из-за как раз таки транспортной нагрузки вырисовывается основная сложность проживания – это низкий уровень экологии, обусловленный наличием транспорта под окнами.
Марина Лашкевич также считает, что главный «плюс» апартамента в ТПУ – это отличная транспортная инфраструктура. На любую бизнес-встречу, в любой музей можно добраться за 20-30 минут в зависимости от локации, где расположен пересадочный пункт. Что касается »минусов», то кроме экологии, есть еще один – отсутствие тишины. Если говорить о постоянном проживании, то это – шум, отсутствие зелени, большой пассажиропоток, если рядом крупные вокзалы, естественно, что все это не способствует уединению и тишине.
Мал золотник, да дорог: рыночная стоимость апартаментов в составе ТПУ
Продолжая тему «минусов» подобного жилья, необходимо вынести в отдельный блок вопрос стоимости. Рыночная цена апартаментов, которые находятся в составе ТПУ или МФК достаточно высока. Эксперты рассказали, что диапазон цен в среднем колеблется от 9 500 000 рублей. (ЖК «Городские истории» в составе ТПУ «Рассказовка») до 27 680 000 рублей выше (ЖК в составе ТПУ «Лефортово»). Поэтому говорить, что цены на квартиры в жилых кварталах в составе ТПУ ниже чем по рынку, безусловно, не приходится. Скорее наоборот, их расположение является достаточно весомым довеском к стоимости. Скорее всего девелоперы делают ставку на транспортную доступность и удобное расположение своих жилых кварталов. Таким образом остается лишь один нераскрытый вопрос – девелоперская конкуренция. На данный момент в столице ведется строительство 26 ТПУ, хоть их и много, но строятся они по одному принципу, учитывая ставки девелоперов, скорее всего, в будущем нас ждут невероятные проекты, ведь имея одну и ту же обстановку вокруг своего жилого квартала, удивить своих потенциальных клиентов уже становится необходимостью.
Референсы из за рубежа: откуда ноги растут?
С учетом развития глобальных трендов таких агломераций как Лондон, Сингапур и Нью-Йорк, безусловно модель жизни в ТПУ будет становиться все более популярной. Кроме того, в 2014 году был построен один из таких объектов США – пересадочный комплекс в Анахайме, штат Калифорния. Данный центр (интермодальный центр, как его называют на Западе) представляет собой комплекс зданий и сооружений с залами ожидания и торговыми точками, соединенный с железнодорожными платформами крытым переходом.
Примечательно его название – «Анахаймский региональный транспортный интермодальный центр». Так, известные публицисты В.А. Воронов, К.Ю. Чистяков в своей исследовательской работе под названием «Транспортно-пересадочные узлы и интермодальные комплексы» отмечают, что в США такие объекты называют не станцией и не автовокзалом, возможно, именно потому, что данный комплекс переходит на существенно другой уровень интеграции и комфортности. Именно с этого объекта началось новое видение транспортно-пересадочных узлов, которые должны не только помогать людям при совершении определенных перемещений, но и создавать комфорт.
Такие комплексы в России, по мнению Дмитрия Екимова, облегчают транспортную доступность, но в то же время, они сами могут порождать ряд достаточно серьезных транспортных проблем. Это, и проблема парковки и вопросы экологии. Поэтому все очень сильно зависит от комплексного подхода девелоперов к строительству такого рода объектов. Здесь необходимо учитывать всю картину проекта, чтобы построить не только качественно работающий ТПУ, но и комфортный для проживания жилой квартал в его составе.
Квартиры в составе ТПУ – какое будущее?
Марина Лашкевич считает, что подобные апартаменты в будущем ждет лишь процветание и огромное развитие. Новостройки в составе ТПУ и МФК – действительно будущее города, которые мы должны признать. Цифрового, динамичного будущего, где граждане ценят главный ресурс – время. Но использовать их будут скорее как вторую квартиру для краткосрочных командировок, первое жилье для студентов или же под сдачу в аренду, так как «минусов» у данного жилья оказалось не то, что больше, они весомее чем плюсы, но при этом, ТПУ будут яркими объектами, украшающими город.
Автор: Тамара Антифеева
© «Центр Градостроительного Развития» (CUD.NEWS)
