В нашей стране 1100 городов, среди которых 794 города относятся к категории малых с населением до 50 000 человек, а также 1287 поселков городского типа.
Нельзя согласиться с традиционным мнением, что «вся Россия живет в малых городах». Почти 87 млн населения страны живут в городах с населением свыше 50 000 человек (по данным на 2020 год). При оценке населения страны в 147 млн человек получается, что только около 40% населения живут вне крупных городов.
Для дальнейшего изучения вопроса эта информация важна. Она наглядно показывает, что не верно даже бытовое представление о том, что Россия — это «малые города и сёла». Тем интересней будет разобраться – а верно ли жители таких городов оценивают стоимость недвижимости в них, и какие перспективы по рынку недвижимости прослеживаются для этих населенных пунктов в 2022-2023 году?
Важно
Мы разберем ситуацию не только на общих данных, но и применительно к рынку недвижимости реально существующего ПГТ «Залари», который недавно один журналист назвал "Богом забытое местечко».
А также разберем пример города Воркута. Он хорошо иллюстрирует ситуацию в разрезе того, что происходит со стоимостью недвижимости, если в городе затянувшаяся депрессия. Мы как-то привыкли к ощущению, что Воркута крупный город, а на самом деле по населению он уверенно находится в когорте малых моно- городов.
Залари
ПГТ «Залари» — рабочий посёлок в Иркутской области с населением в 9 600 человек, центр Заларинского района. Основан как село в 1704 году. Развитие получил благодаря строительству и успешному функционированию Заларинского механического завода, для работы на котором съезжались жители со всех уголков СССР. Помимо обеспечения внутреннего спроса, завод экспортировал продукцию в Китай.
В 90-е годы производство было остановлено, сам завод ликвидирован, оборудование распродано на металлолом. В настоящее время в поселке нет каких-либо производств. Также нет туристических и технологических кластеров.
Расстояние до Иркутска — 184 км. по прямой, т.е. около 3,5 часов езды на электричке. Основу экономики поселка составляют доходы бюджетников и пенсионеров, которым местные предприниматели продают товары и услуги. Жизнь в городе налажена, достаточно благополучна, жители его любят и никуда не собираются уезжать с обжитых мест.
Интересен феномен существования подобных населённых пунктов в капиталистической системе хозяйствования
Ни для кого не секрет, что в ведущем капиталистическом государстве США любое муниципальное образование может существовать только в том случае, если налоги его жителей позволяют обеспечивать жизнедеятельность конкретного поселения.
Полиция, муниципалитет, библиотеки, культурная жизнь города — все это строится и функционирует за счет налоговых поступлений от местных жителей и предприятий. А также на пожертвования разбогатевших выходцев этого города — если у него осталась ностальгия по местам отрочества.
Чем больше в городе работы и жителей, тем он лучше развивается и богаче его инфраструктура. Если же в городе наступают тяжелые времена, заработки падают, а предприятия прекращают работу, то наиболее ловкие жители уезжают из города, распродав своё имущество. А менее приспособленные к трудностям остаются доживать свой век в заброшенных городах, не имея средств для переезда в другой город.
Недвижимость в этих городах теряет любую ценность, и её нельзя продать даже по стоимости строительных материалов. Голливуд очень любит снимать фильмы ужасов про такие города, где живут монстры и мутанты, которые убивают случайно заехавших на их территорию богатеньких горожан.
Воркута
В России тоже есть примеры городов, которые переживают упадок, словно брошенные города США. Например, Воркута. В Печорском крае в 30-х годах прошлого века были обнаружены большие запасы коксующегося угля. Страна переживала бурный период промышленного развития, и города возникали один за другим вокруг шахт и предприятий.
В период расцвета по состоянию на 1991 год в городе проживало около 117 000 жителей.
Ни для кого не секрет, что с началом 90-х годов промышленное развитие страны остановилось. Один за одним закрывались заводы в городах и поселках, подобных Заларям. Поэтому и уголь стал не настолько нужен, как раньше.
Несмотря на то, что в 1994 году в Воркуте был достигнут рекордный показатель добычи угля в 1 млрд тонн промышленности России, эти объемы были уже не так сильно нужны. Экспорт не мог выручить шахты из-за сложной логистики и потому, что стоимость углеводородов в 1990-х года была намного ниже сегодняшней.
Критическая точка
На протяжении 90-х из-за пертурбаций в угольной промышленности воркутинские шахты передавались различным крепким хозяйственникам, которые сумели довести отрасль до критической точки. На шахтах стали происходить аварии. Из-за кризиса 1998 года срок задержки зарплат шахтерам увеличился до 10-12 месяцев.
Произошло это потому, что государство после дефолта не могло субсидировать доходы шахтеров — как это было раньше. В начале 90-х субсидии доходили до 80%, после кризиса государство не могло выделить больше 1,5% дотаций. Всё это привело к тому, что население стало бежать из города за лучшей долей.
По состоянию на 2021 год в городе живет не больше 52 000 человек. Несмотря на то, что в городе есть промышленность, сам город Российскую Федерацию интересует мало Какое будущее ждет Воркуту и Инту? — Российская газета (rg.ru). Поддержка развития Воркуты в рамках развития угольной промышленности не предусматривается. А без помощи и дотаций жить в городе тяжело. Тем более, что цены на уголь падают год от года. Для обслуживания действующих шахт население города избыточно.
Как это отразилось на ценах квартир в Воркуте
Именно поэтому квартиру с хорошим ремонтом в центре города запросто можно купить за 1,1 млн рублей 3-к. квартира, 59 м², 4/5 эт. на продажу в Воркуте.
Если же кого-то интересует жильё попроще, то цены в 140 тысяч 1-к. квартира, 35 м², 5/5 эт. на продажу в Воркуте или в 250 000 рублей запросто встречаются в объявлениях 4-к. квартира, 61,4 м², 3/5 эт. на продажу в Воркуте.
Самую дорогую из найденных нами квартир в городе продают за 2,4 млн рублей 3-к. квартира, 85 м², 4/4 эт. на продажу в Воркуте.
В Заларях совсем другая ситуация со стоимостью недвижимости
Несмотря на то, что в посёлке ничего не производится и он находится на отшибе экономической жизни Иркутской области, жильё в городе пытаются продать совсем не дешево. Например, 2-х комнатную квартиру в деревянном доме продают за 2,8 млн рублей 2-к. квартира, 59,3 м², 1/1 эт. на продажу в Залари.
4-х комнатную квартиру площадью 100 кв.м. продают за 3,5 млн рублей 4-к. квартира, 100 м², 1/1 эт. на продажу в Залари.
Дома с земельным участком предприимчивые заларинцы пытаются продать по цене 4,9 млн рублей Дом 151,6 м² на участке 20 сот. на продажу в Залари.
Не скроем, есть, конечно, дома и поскромнее — и за 600, и за 500 тысяч, но есть и подороже. Довольно любопытная ситуация, при которой ничего не производящие жители поселка владеют недвижимостью, которая стоит дороже, чем жильё шахтеров в городе с действующей промышленностью. Тем более, что сами Залари в 5 раз меньше Воркуты по количеству населения.
Секрет раскрывается довольно просто
Зайдем на сайт Муниципального Заларинского образования. В разделе «Нормативные акты» содержится информация по ежегодному бюджету поселка. В разделе «Запланированные доходы на 2022 год» указано прямо — налоговые и неналоговые доходы составляют 45,3 млн рублей в год. Безвозмездные поступления от других бюджетов бюджетной системы — 309 млн рублей.
Фактически, бюджет муниципального образования Залари является дотационным на 85%. Похожая ситуация с доходами и дотациями на 2020 год. Правда, там соотношение такое: 80% — субсидии, 20% — доходы муниципального образования. 2021 г. (admzalari.ru)
Мы можем только предположить, почему Залари настолько привлекательны для бюджетного финансирования по сравнению с Воркутой. Иркутская область является регионом-донором, а республика Коми является дотационным регионом.
Важно другое. Сравнив эти два моно-поселения, мы можем точно утверждать — дотации из бюджета способны дать толчок для развития рынка недвижимости в таких городах, а отсутствие дотаций приводит к упадку.
Без дотаций объективно невозможно сохранить текущий уровень жизни и цен на недвижимость с теми доходами, которые есть у бюджета Заларей.
За счет чего осуществляются дотации?
При этом, довольно любопытен факт, что у Иркутской области — региона-донора — основные доходы бюджета формируются не за счёт «вырубки тайги», как может показаться на первый взгляд. По данным на 2018 год, предприятия нефтедобывающей промышленности составляют 19% от общих доходов областного бюджета. Флагманы бюджета Иркутской области - ИНК (irkutskoil.ru)
Если же поинтересоваться в более широком разрезе — какую долю нефтегазовые доходы составляют в бюджете РФ, то нам в этом поможет сайт Министерства Финансов РФ. На нём опубликована красивая презентация под названием «Бюджет для граждан». 2021-2023.pdf (minfin.gov.ru).
Заглянув в этот документ, мы увидим, что нефтегазовые доходы в структуре бюджета составляют около 30%. Это очень серьезная цифра, которая даже больше чем в Иркутской области.
Интересно узнать, что сейчас происходит с экспортом нефти в условиях санкций
Ведь недружественные государства одно за одним отказываются от покупки в нашей стране углеводородов. Но узнать это простому гражданину больше невозможно. В России ограничили распространение информации о нефтяной отрасли — РБК (rbc.ru). Остается только надеяться, что наши управленцы не допустят уменьшения государственных доходов.
Поскольку своим читателям мы должны давать разные варианты развития событий, то предлагаем просчитать другую ситуацию.
А что будет, если вдруг наши управленцы не справятся с задачей и на найдут рынки сбыта нефтегазовой продукции?
Ответ очевиден. Доходы бюджета упадут, примерно, на 1/3 — что является катастрофическим падением доходов для любого государства. В этом случае будет некому и не на что поддерживать доходы населенных пунктов, вроде Заларей.
Падение цен в таких городах, где промышленность когда-то была, а сейчас нет ничего, будет выше, чем в Воркуте. В Воркуте хоть есть работающие предприятия — и нет желающих забесплатно спускаться в забой, люди получают зарплату.
В населенных пунктах, вроде Заларей, нет предприятий, на которых можно было бы обеспечить работой население. Все сегодняшнее относительное благополучие держится при условии безвозмездного финансирования, которое получали за счёт нефтегазовых доходов.
Население будет вынуждено уезжать за лучшей долей, потому что с разрушенных заводов продавать уже нечего, а без дотаций экономическая жизнь в таких поселках остановится. Жильё, которое сегодня представляется ценным активом, может перестать иметь хоть какую-либо стоимость.
Тем, кто думает, что «продам хоть за сколько», рекомендуем обратить внимание на опыт Воркуты. Выставленные там квартиры не продаются, как горячие пирожки. Они вообще никому не нужны, иначе бы квартиры не стоили по цене путевки в Турцию.
И самое важное
Нужны деньги для миграции в другой город, где можно зарабатывать. Для обычного гражданина из подобного населённого пункта переехать можно только за счёт продажи своей недвижимости. Те, кто успеют продать, изменят жизнь. А у остальных просто не будет средств начать что-то новое.
Получится только доживать в депрессивных населенных пунктах, как это делают антигерои в американских фильмах ужасов. Ведь там остались жить только самые нерасторопные люди, которые неверно поняли поступающие сигналы об изменении экономической жизни.
Может, ерунда? Народ продержится! Засеет огороды и дождётся перелома ситуации
Хотелось бы верить. Но важно помнить следующее. Чтобы прокормиться, одному человеку на год нужно не менее 1ГА возделанной земли, засеянной разными культурами. Безусловно, размер участка зависит от региона.
Однако, важно помнить еще и то, что в основном, в РФ возможен всего один урожай в год. И страшно предположить, что будет, если что-то пойдет не так. К тому же, если попробовать возделать этот участок своими руками — можно удивиться, насколько это тяжело.
И это речь идет только о растительной пище. Животноводство тоже требует вложений. Да и вообще — жизнь крестьянина не сахар. То недород, то неурожай, то засуха, то колорадский жук.
Или "в 90-е выживали, выживем и сейчас, еще раз повторим"?
Всё, что можно было растащить для выживания, растащили как раз в 90-е. И тогда РФ имела возможность торговать со всем миром. Сейчас же с торговлей большие проблемы. и ситуация по условиям «выживания» изменилась в корне, причём не в лучшую сторону.
"Не боись, прорвемся!" — хороший девиз. Да, мы должны прорваться. Но для этого кроме оптимизма нужны экономические обоснования и трезвая оценка ситуации.
Что делать с недвижимостью?
Владельцам продающим или желающим продать недвижимость в небольших городах и поселках, мы рекомендуем внимательно изучить ситуацию с городскими доходами. Она публикуется на сайтах администраций. Для покупателей эта информация также не будет лишней. Если город обеспечивает себя сам, то падение цен не превысит общероссийское.
Если же доход города формируется на основе дотаций, то мы бы рекомендовали ускориться тем, кто хочет продать недвижимость. Воркута — это прекрасный пример того, что происходит с городом, в котором прекратилась бюджетная поддержка. Любой другой моно-город находится под аналогичными Воркуте рисками.
Нужно откинуть мысли вроде «у меня затраты на строительства были больше, чем предлагает покупатель». Ценообразование в Воркуте наглядно показывает — обстановка квартиры стоит зачастую дороже, чем вся её цена. И продать невозможно. Важно быть умнее и действовать на опережение.
Желаем вам принимать правильные и своевременные решения.
Что думаете по теме недвижимости и кризиса в малых городах? Напишите свое мнение в комментах. И конечно же, не забывайте лайки)
