Всем привет!
Читая Ваши комментарии, я прямо проникаюсь той болью, которую Вы испытываете, когда речь заходит о Вас или Вашем соседе.
В частности, когда идет разбор такого важного вопроса, как отступы от границ земельного участка.
Большинством принято считать, что отступы и измерения расстояний нужно производить от наружной стены здания.
Сегодня мы обсудим ситуацию, когда наше здание выходит за пределы участка своим козырьком, т.е. свесом крыши, либо подвалом.
Что говорит кадастр
Свес крыши (козырек)
Если рассматривать только нормативные требования, то следует обратиться к п. 34 Приказа МЭР №953 (кликабельная ссылка).
Здесь мы можем увидеть, что здание может быть представлено наземной, подземной и надземной частями.
Наш свес крыши является, по сути, надземной частью.
В качестве примера надземных элементов мы можем увидеть: галерею, консоль, балкон (если что, то «консоль» - это конструкция, которая как раз и может поддерживать козырек).
Легче стало? Не то, чтобы очень. Среди кадастровых инженеров также нет однозначного понимания и каждый делает то, во что горазд.
Лично я придерживаюсь мнения, что скат крыши сам по себе не является надземным элементом – это просто элемент материала кровли. При этом, если мы как раз говорим о козырьке над, например, подъездом, то его уже следует включать в контур.
Разъяснения Росреестра
В свете письма №3214-АБ/20 от 13.04.2020г. (кликабельная ссылка), мы имеем следующую позицию Росреестра:
если интересующий нас элемент является элементом строительной конструкции, то его следует включать в контур.
Полагаю, что здесь идет подтверждение моей позиции, ибо свес кровли – это не элемент строительной конструкции (как, например, совокупность строительных балок в элементе «ферма»), а лишь строительный материал.
Подвал
Здесь все гораздо проще.
Конструкции подвала должны быть включены в контур подземной части объекта без исключений и вне зависимости от характера заглубления.
Таким образом, если у Вас здание с подвалом, то будьте готовы к тому, что кадастровый инженер укажет его как подземную часть.
В случае, если будут нарушены минимальные отступы земельного участка, то это может стать основанием для вынесения приостановления Росреестром.
Оно не будет законным, т.к. Росреестр не привык читать документ полностью, а лишь выучил, что до границы участка должно быть 3 метра.
Почему оно не будет законным, мы разберем ниже.
Градостроительные требования
Открываем наш любимый СП 53.13330.2019 по поводу планировки и застройки СНТ (кликабельная ссылка), а именно п. 6.7.
Читаем сначала нашу общую норму о том, что до границы соседа должно быть 3 метра.
Теперь опускаемся ниже и смотрим, откуда нужно считать эти 3 метра
Если есть цоколь – то от цоколя (имеется в виду не этаж цокольный, а «подножка» у здания). Если цоколя нет, то от стены дома.
Теперь читаем про свесы крыши:
Если свес выступает не более, чем на 50 см, то считаем от стены. Если же более, то нужно считать от проекции свеса на землю.
Нет никакой информации о подвале, а значит подвальную часть можно строить хоть под участком соседа (это шутка).
Основные тезисы статьи
- Подвал всегда войдет в геодезический контур здания и в ряде случаев это приведет к приостановлению кадастрового учета, если он расположен ближе, чем 3 метра к границе участка, т.к. Росреестр выучил только аксиому про 3 метра, но не выучил откуда идут эти 3 метра;
- У кадастровых инженеров нет единого мнения о том, следует ли включать различные свесы крыш в геодезический контур здания или нет. Если у Вас планируется регистрация дома, то я рекомендую заранее обговорить с кадастровым инженером этот вопрос, чтобы потом у Вас не было проблем;
- Приостановление Росреестра по случаю того, что Ваш подвал или свес крыши до 50 см нарушает минимальные отступы – незаконно, т.е. не основано на градостроительных требованиях. Тем не менее такие приостановления имеют место быть.
Заказывая выписку из Росреестра с использованием данного ресурса (кликабельная ссылка), Вы поддерживаете этот канал.
Возможно, Вам могут быть интересны статьи по данной теме:
Всё ещё платите налог за свои сараи/бани/теплицы и т.д.?
#кадастр #кадастровый инженер #росреестр #недвижимость #сад и дача #участок #юрист #дача #строительство #законы
