"Покупайте землю, ее уже не производят!", сказал как-то Марк Твен, знаменитый американский писатель.
Аналитические данные за 2021 год по инвестиционным вложениям в недвижимость, подтверждают мысль великого писателя. Объем инвестиций в недвижимость по итогам 2 кв. 2021 года составил 117 миллиардов рублей, что является максимальным квартальным значением за 3,5 года.
Так почему инвестиции в недвижимость остаются одним из самых популярных инструментов сохранения и приумножения финансовых капиталов?
СЕГОДНЯ - ЗАВТРА
2021 год стал инвестиционным бумом на рынке недвижимости. И более того, инвестиционный бум – стал основным треком года. К примеру, по прогнозу CBRE, по итогам 2021 года инвестиции в недвижимость в России могут увеличиться на 16% — то есть, до рекордных 330 миллиардов рублей.
Если брать данные мирового масштаба, этот показатель держится на уровне 15—20%.
Впрочем, рынок недвижимости, растет весьма неравномерно. И многие его сегменты близки к насыщению, а по некоторым, наоборот, спрос превышает предложение.
Итак, обсудим главные тренды этого года, а также лучшие инвестиционные треки и стратегии масштабирования инвестиционных портфелей на 2022 год.
ИНВЕСТИЦИИ – ЭТО СТАБИЛЬНО
Но, для начала, хочу отметить, почему профессиональные инвесторы выделяют, как минимум, 40% в инвестиционных портфелях под сферу недвижимости.
Выделю пять основных параметров инвестиционной привлекательности недвижимости:
1. Инвестируя в недвижимость, вы покупаете реальные объекты и квадратные метры.
2. Недвижимость устойчива к инфляции, а стоимость квадратного метра стабильно растет.
3. На сегодня, фактически все застройщики предлагают собственные льготные программы ипотеки по ставке 0,9% - 2,9%. А также удобную рассрочку – 30/70 и 20/80, с основной оплатой по окончанию строительства объектов недвижимости.
4. Рынок недвижимости довольно инертен, в отличие от волатильного рынка акций или валюты.
5.Инвестиционное вхождение в недвижимость на стадии pre-sale, pre-booking дают годовую доходность до 40%.
РАЗГОН УРОВНЯ ИНФЛЯЦИИ
Важно отметить, что на сегодня, не все объекты жилой недвижимости на pre-sale и старте продаж дают хорошую годовую доходность.
К сожалению, практика 2021 года показывает, что многие девелоперы стали выходить с новыми проектами выше рынка на 10-30%. Соответственно, годовая доходность проектов составляет ниже уровня инфляции и банковских депозитов (в районе 7,2 % годовых).
Учитывая рост инфляции, разогнавшийся до 8,4% годовых, инвесторы особенно бдительно должны подходить к выбору инструментов и направлений в инвестировании. Ведь только доход сверх уровня инфляции, может дать не только сохранение, но и приумножение капитала.
Какие параметры важны для формирования высокодоходных инвестиционных портфелей в 2022 году:
1. Если вы только начинаете путь инвестиций в недвижимость – инвестируйте в свои знания. Погрузитесь в инвестиции «с головой», обучайтесь, ходите на тематические конференции, войдите в инвестиционный клуб. В общем, увеличьте поступление в жизнь практической информации об успешных и неудачных инвестиционных моделях.
2. Начинать путь в инвестировании нужно с разработанной стратегии, тактики и пошагового плана действий. Это дает четкую систематизацию инвестору, а также инструментах масштабирования его финансовых вложений.
3. Инвестиции – это глубокий анализ рынка и точная арифметика. Нельзя инвестировать не проанализировав рынок и не просчитав объект на окупаемость и доходность. При просчетах важно учитывать уплату налогов – 13%, процент ипотечной ставки, уровень инфляции и точки роста проекта на рынке.
4. Конечно же, в 2022 году наиболее привлекательными останутся вложения на ранней стадии реализации объекта по инвестиционным ценам. Ведь рост стоимости квадратного метра в течение 1,5-2,5 лет за период строительства может достигать 20-45% за качественные объекты.
5. Обращайте внимание на опыт и надёжность девелопера, чтобы ваши инвестиции были без рисковыми.
6. ЗПИФ, коллективное инвестирование относится к средне- и высоко-рисковым инвестициям. Я не рекомендую на начальной стадии инвестирования идти путем формирования портфеля через рискованные стратегии.
Начинать надо не только с правильным наставником и экспертом, но и со стабильного инвестиционного вхождения, который сохранит, приумножит ваши финансовые вложения, минимизируя возможные риски.
⠀
КСТАТИ!
Проведя огромное количество часов в разработке стратегических инвестиционных сессий для частных инвесторов, обратила внимание, что многие из них, до сих пор вкладываются в недвижимость, используя только собственную интуицию. Но, как и в любом виде инвестиций, здесь есть свои правила, тонкости и подводные камни, которые важно учитывать для выхода на высокий уровень дохода.
К тому же, стратегия инвестирования до 2020 года, когда инвестор мог вложиться, фактически в любой объект недвижимости, на нулевом цикле, заработав 20-40% годовых, и стратегия инвестирования 2021 и 2022 годов – кардинально отличаются.
Сегодня, подход «на интуиции» или «все равно цена квадрата вырастет» - уже не работает. Только погруженность в рынок, анализ, цифры и факты могут показать инвестиционную привлекательность объекта недвижимости.
СТРАТЕГИИ: ПАССИВ & РЕИНВЕСТ
Инвестирование с целью выхода на пассивный доход и стратегия реинвестирования – очень сильно отличаются друг от друга. Это разные объекты недвижимости, локации, тактика и пошаговый план действий.
Выбирая какую-либо стратегию инвестирования, важно не только правильно зайти в объект недвижимости, но и выйти из него на пиковом этапе роста цены. Что крайне важно для стратегии реинвестирования. И напротив, по стратегии выхода на пассивный доход, помимо самого объекта недвижимости, крайне важен параметр окупаемости объекта. Все, что окупается больше десяти лет – относится к «долгим» инвестициям.
Важным условием для выхода из стратегии реинвестирования, будет отслеживание не только пикового роста цены, но и появление точек роста. К таким относятся – транспортная и социальная инфраструктура. При появлении которых, цена квадрата, может дать надбавочную стоимость – от 7-15%.
