На примере конкретного ЖК в одном из регионов России.
Дисклеймер. Эта статья - не реклама, и не антиреклама. Выражает исключительно точку зрения и личное мнение автора. Строго ИМХО, и никакой ангажированности. Не утруждайте себя в комментариях на эту тему.
Итак, уже в конце 2022 года российские застройщики столкнулись с резким падением спроса на новостройки. Тогда он уже упал на десятки процентов от показателей 2021 года - в различных регионах дошло и до 40-42 %.
В начале 2023 года в январе спрос ещё больше снизился, буквально обвалился, если не сказать - рухнул - теперь уже на 60 %. Падение практически повторило падение с проса после 24 февраля 2022 года, когда в некоторых регионах снижение достигло и 80 %, и даже свыше 90 % от значений продаж 2021 года.
Падение продаж, исчерпание ипотечного бума, сложившееся снижение потребительской активности и переход на сберегательное поведение у большинства россиян привело к повсеместному снижению цен на новостройки у большинства девелоперов. Включая и тех из них, кто занимает лидирующие места в 20-ке крупнейших застройщиков России.
Есть варианты скидок в 20 и более %, как, например, в 23 % (недавняя акция "мужских скидок" от AFI Development), и в 30 %, как в Level и других компаниях, и даже до 35 % в некоторых проектах апарт-отелей. Началось вся эта скидочная история уже довольно давно - ещё в начале декабря 2022 года. И я уже об этом не раз писал. И солидные российские издания.
Тем не менее, были и компании, которые все эти последние месяцы пытались держать цены. Или даже чуть-чуть, но поднимать их. Ненамного - чаще всего буквально на проценты. Скорее всего, что бы "понять" и "прощупать" рынок. Как он на это отреагирует.
Но среди всех, даже на фоне "поднимателей" ценников, до сих пор выделяется одна компания. И это как раз лидер рынка - ГК ПИК.
Что они сделали при падении спроса? Да, на что-то немного и скинули. Если считать правильно - именно в перерасчёте на квадратный метр жилой площади. Есть у них и такое. Но в малых объёмах.
Но, как не странно, в некоторых их проектах цена за квадратный метр за последние месяцы даже выросла! И уже на целый десяток, а то и на пару десятков процентов в некоторых ЖК.
Казалось бы, как же можно при падении спроса и при росте своих цен на что-то надеяться на вновь становящемся высококонкурентным рынке?
Давайте рассмотрим на конкретном примере, как. За счёт чего застройщик всё-таки планирует оставаться на плаву даже при таком развитии событий.
Возьмём для примера конкретный ЖК от ГК ПИК - "Заречный парк".
Это уже частично построенный комплекс в районе Новое Девяткино.
Это тот ЖК от ПИКа, что недалеко от м. Девяткино, между лесопарком, огромной промзоной (с гальваническим заводом в том числе), и около уже ставшего "известным" среди переселенцев на окраины Санкт-Петербурга района Мурино-Новое Мурино.
По внешнему облику и структуре - обычная "типология" застройки от девелопера ПИК - в основе высоченные дома-книги - узкие, широкие и высокие.
Вокруг впоследствии явно зелени не будет - там также всё застроят по Генплану развития района. Но зато там - прудик, там - пока лесок. Правда, уже даже сегодня ни за какие 7 минут, как рекламирует застройщик, до метро доехать уже можно и не мечтать. Есть сложности с работой лифтов в новых домах, и со многим другим (см. отзывы в открытом доступе в интернете ниже).
Короче, казалось бы, обычный ЖК. Что-то плохо, что-то не очень, а может и что-то и хорошо. В целом, такой же как и все: будущий типичный человейник на тоненькой-ниточке трассе, идущей от него в цивилизацию. Зато не так уж и недалеко от деревьев, метро и КАД. Прада, ни детсад, ни школу там пока не построили, и ещё не скоро построят, судя по многим признакам. И с парковками, как впрочем и у всех ЖК сегодня, будут вопросы. Есть и масса других местных, внутрирайонных, внутридомовых проблем.
Что же нужно сделать, чтобы и новые корпуса в этом ЖК, ещё далёкие от завершения строительства, а некоторые - так и вообще пока "в проекте", и дальше продавались?
Правильно - повысить цены ещё! сделать их ещё выше за каждый квадратный метр!
Но это не всё. Что ещё должен сделать "правильный" застройщик в таком случае? Верно - и это можно отследить в публикуемых девелопером проектных декларациях, где изменились площади жилых помещений - снизить в очередной раз площади квартир в новых корпусах.
Например, псевдо-двушки (те самые пресловутые "евро-квартирки", в данном случае - "евродвушки") - уменьшаем, например, со "старых" стартовых 44-46 метров, что были в первых корпусах, до 36 кв. метров.
А реальную двушку уже по "советским стандартам" приводим по площадям как раз к ним же - к хрущёвским размерам - вместо ранее 54-57 кв. метров, например - к 48 кв. метрам.
И это у нас, на минуточку, по-прежнему гордо именуется "комфорт-класс", чтобы это ни значило. Потому что в нормативных документах даже самого такого понятия не существует. Сами зрястройщики© у нас "выбирают", к какому классу отнести свой проект ЖК. Ну, ПИК и выбрал комфорт.
Слоган: "Не знаешь, что выбрать? В таком случае всегда выбирай комфорт!"©. Мой "креатив", нет такого слогана у девелопера ПИК. Но ЖК - есть. Комфортный до боли умопомрачения.
Вот и выходит общий "профит" для креативного девелопера. Цена за метр выросла? Выросла? И значительно! Цена за конкретный лот возросла? Да, но из-за падения площади - уже и не так значительно... Ну а вы же знаете - кругом же всё дорожает, у нас в стране инфляция, а у нас же и цены на стройматериалы выросли... Ну вы поняли, всё то, что там ещё постоянно и сладкозвучно "поют" в уши продавцы от застройщика и риэлторы.
Ну и также всякие "завлекалочки" маркетинговые про пониженные ставки по ипотеке, которые вам и предлагается спонсировать из своего кармана. Как же пока без них, их только с 1 марта вроде бы как ЦБ РФ должен уже посерьёзнее ограничить в применении.
Да кэшбэки аж якобы в 15 % от известного банка по совместной программе с застройщиком, про которые я уже подробно расписывал ранее на канале, что там с ними не то и не так .
И вуаля - мы по-прежнему лидеры! Всё прекрасно.
Площади "уронили" минимум на 20 %. Цены снова подняли минимум на 10 %. Вот и хорошечно. Пусть потом хоть потоп все и навсегда в глухих пробках в районе встанут. Или в лифтах в домах застрянут. Это будет уже совсем другая история. Главное - чтобы костюмчик сидел и деньги были.
Всё это мне навеяло картину в художественном стиле "наив", что-то из серии "Пролетая над гнездом кукушки человейниками"...
Любовь, такая же взаимная, как у застройщика ПИК и его клиентов. Раскупают-то ЖК у застройщика довольно активно до сих пор... Наивные? Или просто "любящие" без оглядки?
Учится нужно у передовиков зрястройщицкого© строительства!
Как добиваться взаимной любви со своими клиентами.
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Другие новые и популярные публикации канала "ЗЕМЛЯ НА ЯТЬ":
Новые публикации на канале "ЖИЗНЬ НА ЯТЬ":