С порталов недвижимости и с сайтов многих застройщиков сегодня начинает приходить информация, что девелоперы снова начинают поднимать цены на свои новостройки. Уже официально.
Совсем на чуть-чуть, правда. На какие-то доли процентов где-то. Кто-то - на проценты. Но это же - пока, начинают думать многие. Всё, падение цен прекратилось, и скоро всё снова пойдёт в рост. "Вечнорастульщики" и "вечноподнимальщики" цен на недвижимость всех мастей уже радостно потирают руки и начинают свои мантры: "Ну мы же вам говорили! Всё снова будет расти! Ну и вот - смотрите! Покупай сегодня, а то завтра опоздаешь, и будет дороже!"
Уже пошло всё снова в рост, слышится уже с разных сторон. Вот же, например, посмотрите на данные по Москве с сайта irn.ru:
А есть и другая информация. И везде - начинается рост! Что мы видим в январе 2023 года? О ужас! (или - о, счастье! - кому как) - снижение цен не просто приостановилось. Тренд изменился! Цены по расчётному индексу уже пошли снова вверх! Шурик, всё пропало!
Видите этот маленький хвостик справа? Тренд идёт снова на подъём. Теперь всё пойдёт иначе! Теперь всё изменится! Давайте посмотрим на график поподробнее:
Особо резкий рост цен в 2022 году пошёл строго после 24 февраля. До апреля 2022 года всё росло, потом - постоянно снижалось. Но падение в целом по Москве, если брать конкретно столицу, составило всего порядка 8 %. О чём это говорит? Как видно из этого отрезка графика цен длиною в год, это всего лишь "ушёл" только спекулятивный рост ценника на волне ажиотажа и паники конца февраля и начала марта. В том числе, вызванного провалом рубля, и ростом доллара. Оказавшихся временным явлением.
Но цены снижались гораздо дольше, чем восстановился рубль. Как минимум до конца январских праздничных выходных. Потребовалось на это чуть менее 9 месяцев с апреля 2022 года. Шёл постепенный процесс осознания у большинства тех, кто просто "закинул" свою цену вверх, а потом долго и упорно пытался продать. Кому-то, кстати, к сожалению для их покупателей, это даже удалось.
Но теперь, кажется, что всё, цены снова пошли в рост. Казалось бы, всё, шансы прикупить что-то интересное и подешевле, тают как дым, если вообще не пропали полностью.
Но не всё так просто, как кажется. Изменим немного "масштаб" графика по времени.
Что мы можем увидеть на периоде прошедших 10 лет? Общий наклон снижения на графике в период 2022-2023 года в целом близок к углу общего падения цен в период нескольких лет после событий 2014 года.
Что, кроме этого, можно заметить? Что прямо бросается в глаза?
Сегодня, конечно же, не такой быстрый темп ни падения, ни роста, как бывало ранее. Имеющиеся на рыке и целый набор льготных ипотек от государства, и пакет предложений от альянсов "банк-застройщик" с якобы субсидированием от застройщика ипотеками (на самом деле - нет) в значительной мере "спрямляют", сглаживают падение, удерживая его от таких резких движений на рынке, как ранее.
Но в целом всё очень схоже. И главное, имеющиеся предложения по ипотечному кредитованию для большинства желающих взять на сегодня фактически исчерпаны. Для разных страт населения - по разным причинам. Но общий факт именно таков: никакая ипотека сегодня уже не "всколыхнёт" рынок, как ранее, и не запустит активный рост, как это случилось, например, в начале 2020 года.
Часто встречается мнение, что скоро возвратятся с туго набитыми карманами те, кто придёт с мест дислокации на новых территориях. Те самые, кого прочат ещё и во все управляющие властные структуры нам в помощь. Вот они и понараскупают снова всё. Так что пора поднимать цены.
Но не забываем, сколько сегодня таких может быть. Пусть даже сотни тысяч. При этом также сотни тысяч уехали из страны. И, по разным данным, они количественно поболее в сумме всех тех, кто должен вернуться в Россию с деньгами после известных событий.
Кто-то говорит о 700 тысячах уехавших. Кто - о целом миллионе. Кто - всего о трёх-четырёх сотнях тысяч человек. Ну. точно уж не более полумиллиона. Не столь важна здесь конкретика. Цифры в целом сопоставимые. В части "убыло - прибыло" в "графе" тех, кто у нас с деньгами и/или потенциалом их заработать. Кто уехал, скорее здесь продают сегодня и будут продавать и в будущем, чем купят хоть что-то хоть в какой-то ближайшей перспективе.
В 2022 году все, весь рынок недвижимости, уже проходил многое из подобного в части "оптимистических ожиданий". То все ждали, что все массово после снятия денег с высокопроцентных депозитов в банках от начала 2022 года ринутся покупать недвижимость. Не случилось в массовых масштабах. То ждали конца лета и осенне-предновогоднего ажиотажа. Спрос временно повысился, но ажиотаж и существенный рост продаж снова не случился, под конец года год к году спрос вообще фактически обвалился. И обвал пока продолжается...
То есть, в продажах случился провал. Но ценник надо поднимать всё равно! Теперь всё будет совершенно иначе! Сегодня как приедут все, кто при деньгах, да как всё скупят! Так что надо снова задирать цены.
Я уже писал на канале не раз и про жадность застройщиков и банкиров. И про суть любого бизнеса - урвать как можно больше прибыли. Конечно, зрястройщикам© и сегодня хочется всё делать по-прежнему. И жить, как и ранее. И цены поднимать, как и раньше. Вы ж посмотрите, ой же ж, у них же ценник на песок и щебень выросли, как вы не понимаете! Это же дико скажется на себестоимости! Всё - надо плюс 10 %!
Но давайте снимем лапшу с ушей и ещё раз посмотрим на график индекса цен в Москве с ещё одной стороны:
Какие умозаключения мы можем сделать, исходя из опыта прошлых лет?
Рассмотрим для этого подробно, что происходило после 2014 года. На периоде фактически трёх лет: с января 2015 по январь 2018 года.
Итак, первое важное:
Падение цен, исключая только падение после событий 2008 года, никогда не бывало "быстрым". А рост вообще всегда также был длительным во времени. Только в 2008 году всё реально сильно и быстро обвалилось, так как рынок тогда и был собственно рынком. А удар был самым серьёзным и также "быстрым" по срокам. И рынок тогда именно рыночно реагировал на существенные, жёсткие и быстро случившиеся изменения в жизни страны и населения.
После 2014 года уже были и ипотеки, и первые попытки помощи государства, и много нововведений на рынке жилой недвижимости. То есть теперь, уже многие последние годы, ни рост, ни падение, никогда не "заканчивался" за период всего одного года, например.
Рост и падения за последние 23 года: рост 8 лет с 2000 по 2008 годы, 5 лет с 2009 по 2014 годы, 4 с лишним года с января 2018 по апрель 2022 года. Падение после 2008 года - менее года, как исключение на реальном рынке жилья в те годы, а после 2014 года - уже в течении минимум трёх лет.
Так по какому сценарию уже идёт происходящее сегодня падение? Явно, что по сценарию "после 2014 года". Потому что резкий обвал, как в сценарии "после 2008 года" уже явно не случился.
Так что надо рассмотреть именно то, что происходило в течении 3-х лет периода 2015-2018 годы, чтобы понять, что может ожидать нас в будущем.
Для этого вернёмся к Рисунку 5 здесь выше.
Итак, второе важное:
Мы можем видеть, что падение цен после 2014 года было не "сплошным", а "прерывалось на мини-"пики" временного роста цен. И что вообще было 4 этапа падения цен, перемежающихся тремя этапами их временного роста.
Думаю, довольно легко понять, что каждый раз при временном росте цен думали и покупатели, и продавцы на рынке. Которые ничего не хотели слышать, кроме веры в вечный рост, и мало понимали в процессах, реально приводящих к росту или падению цен на недвижимость.
Верно - они думали, что вот тренд и изменился. Общий тренд был ранее - падение, а теперь пойдёт рост! Ура! Но что было далее все три раза на протяжении целых трёх лет? После временного роста (иногда существенного, заметьте!) общее падение всё равно продолжалось!
И общее итоговое падение после 3-х лет это вовсе не временный разрыв, обозначенный чёрной цифрой "1" на Рисунке 5. А совсем другая дельта, гораздо бОльшая по размерам, обозначенная на графике цифрой "2" чёрного цвета.
Поэтому вот вам мой ответ на вопрос из заголовка:
Как не покажется странным, цены в конечном итоге будут падать и далее.
И тот, кто умеет ждать, в конечном итоге получит все шансы дождаться реального "дна" падения ценников. И получить от этого свою выгоду.
Какую? Пока сложно сказать наверняка. Но если смотреть как раз по аналогии с предыдущими уже случившимися движениями цен, это должно быть всё-таки в районе возврата к ценам как минимум августа 2020 года.
И никакие "новые богатые" россияне с деньгами, или несчастные родственники ушедших в мир иной таких "богатых", особо изменить положение дел не смогут. Количественно их просто недостаточно, чтобы внести существенную лепту в изменение положения дел в жилой недвижимости. Во всяком случае, на фоне дальнейшего роста цен (если он всё-таки произойдёт в ближайшее время) - уж точно.
Давайте ещё раз посмотрим на график индекса цен за последние 23 года:
Как видно из него, всегда этап самого бурного роста цен возвращался падением к тому же уровню, что был до начала особо "резкого скачка" ценников верх. И всегда характер и протяжённость падения соответствовали общему "стилю" роста - более плавному и протяжённому во времени, или более "резкому", короткому.
Исходя из всего вышеизложенного можно сделать такой вывод:
Как бы сейчас не "гулял" тренд роста цен вверх или вниз, общая тенденция в ближайшие годы должна сохранится при прочих равных условиях, при работе всех известных существующих факторов "давления" на цены в разные "стороны" - вверх и вниз.
Даже в случае временных "пиков" на фоне временного роста цен общее снижение всё-равно должно приводить куда-то в уровень цен середины 2020 года. Не менее. Пока эти цены не будут достигнуты, можно сказать, что ещё "дно" рынка не было "нащупано".
Конечно, сегодня мы живём в таком волатильном мире, что буквально завтра что-то может изменить не только временные тренды, но и общую тенденцию, направив её или ещё значительно резче и сильнее вниз, или всё-таки "переломив" общую тенденцию, и снова поведя ситуацию с ценниками на общий и длительный подъём.
Но второй сценарий развития событий мне кажется сегодня фантастическим.
Лично я не вижу под ним никаких реальных оснований.
Поэтому - спад цен в конечном итоге должен продолжиться и дальше в 2023 году. Не смотря на какие-то временные "подъёмы" ценников.
Цены в конечном итоге упадут всё равно и в 2023 году, и в дальнейшем.
*** Это никоим образом не рекомендация в части "сидеть и ожидать дна". Каждый волен принимать любые самостоятельные решения.
Но именно из сказанного выше я предлагаю исходить при размышлениях о том, а что дальше будет с ценами на новостройки и вторичку в 2023 году и в последующие ближайшие годы. Вот как-то так.
Всем желаю удачных покупок и верного выбора!
А я буду и дальше наблюдать за тенденциями. Ставьте лайк, если статья понравилась. И подписывайтесь, чтобы не пропустить новые публикации.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Уважаемые читатели канала! Помогите набрать 5000 подписчиков! Ваш лайк, подписка, комментарий, репост и сохранение в избранное помогут развитию канала. Заранее благодарю всех от самого сердца!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Свежие публикации ежедневно! Заходите почаще на чашечку кофе ☕).
Другие популярные статьи на канале, которые могут быть полезны:
Новые статьи на канале "ЖИЗНЬ НА ЯТЬ":