Есть ли риск «перегрева» рынка?
Высокая активность, которая наблюдалась на рынке недвижимости Армении с начала весны прошлого года, является, по оценкам экспертов сферы, максимальной за последнее десятилетие. В цене прибавили и продажа, и аренда квартир в 2022 году.
Причем, значительно. И, что интересно, стоимость квартир росла не только в традиционно дорогих районах Еревана, таких, как Кентрон, Арабкир или тот же Давидашен, но и в остальных районах. К примеру, в сравнении с декабрем 2021 года цены в Нор-Норке выросли на 7% с небольшим, в Шенгавите - на 8,5%, в Канакер-Зейтуне - более чем на 10% и т.д.
Но особенно примечательным был повсеместный рост цен в регионах Армении, чего не наблюдалось довольно давно. Так, среднерыночная стоимость квартир в областях Армении за 2022 год повысилась на 18,9%, составив 115,3 тыс. драмов за один кв.метр.
Согласно данным Комитета кадастра, самые высокие цены на квартиры в областях традиционно удерживаются в курортном городе Цахкадзор, где в прошлом году стоимость одно квадратного метра в среднем оценивалась в районе 370,7 тыс. драмов, с годовым ростом на 25,8%. А также в городе Абовян, где в прошлом году цены на квартиры, судя по кадастровым данным, в среднем были зафиксированы на уровне 246,6 тыс. драмов за один кв.метр, с годовым ростом на 20,7%.
Однако самое интересное творилось на рынке аренды недвижимости. Прошедший год в буквальном смысле можно назвать рекордным как по количеству сделок, так и стоимости аренды жилой и коммерческой недвижимости, взлетевшей в разы. Одна из причин такого ажиотажа - прошлогодний приток в Армению десятков тысяч релокантов из России.
Впрочем, как отмечают эксперты, российские релоканты по большому счету не покупали у нас жилье. Поэтому нельзя сказать, что их приток создал серьезный спрос на покупку недвижимости в Армении, подстегнув тем самым рост цен. Но тут был другой фактор, оказывающий свой эффект. Дело в том, что когда рынок аренды жилья «нагревается», то автоматически этот процесс приводит к оживлению рынка недвижимости в целом. Потому что сдача недвижимости в аренду становится привлекательным сегментом, и люди начинают брать ипотеку и покупать квартиры для этой цели, что в целом и увеличивает спрос.
Несколько факторов сошлись на рынке
И действительно, объем ипотечных кредитов, выданных армянскими комбанками, в 2022 году увеличился более чем на 30%, оказав тем самым существенное влияние на общий рост кредитного портфеля. Судя по данным Центробанка, на конец декабря прошлого года общий кредитный портфель комбанков Армении составил порядка 4 трлн 168 млрд драмов. Речь о кредитных средствах, выданных резидентам, куда включены также кредиты, полученные финансовыми и страховыми компаниями. В сравнении с аналогичным периодом 2021 года общий объем кредитов вырос на 378 млрд драмов, или 10%.
Хотя потребительские кредиты по-прежнему лидируют по своим объемам, в скором времени они вполне могут уступить пальму первенства ипотечным кредитам, учитывая высокие темпы роста последних. В цифровом выражении речь идет о сумме выданных на конец декабря прошлого года ипотечных кредитов в размере 849 млрд драмов. Для сравнения, к концу декабря 2021 года тот же показатель составлял 655 млрд драмов, то есть на 195 млрд драмов, или 30% меньше.
Нельзя сказать, что столь стремительный рост объемов ипотечного кредитования стал сюрпризом для участников рынка. Как уже было сказано, с учетом роста цен на аренду жилья, многие начали брать ипотеку для покупки квартир под аренду. Рост ипотечного кредитования подстегнул и другой, не менее важный, фактор. Дело в том, что уже с середины 2021 года стало известно о решении властей ограничить механизм льготного ипотечного кредитования, в результате чего госпрограмма ипотечного кредитования по возврату подоходного налога при покупке жилья на первичном рынке подверглась существенной корректировке.
Ограничения начали действовать с 1 июля 2022 года. С этого момента было установлено, что подоходный налог возвращаться не будет в случае приобретения жилья в строящемся здании в 1-й центральной зоне Еревана. Далее с 1 января 2023 года - будет охвачена также и 2-я зона в столице, с 1 июля 2023 года - 3-я зона, а с 1 января 2025 года - весь Ереван. В областях страны программа продолжала действовать в прежнем режиме. Как объяснили в то время в правительстве, основная цель заключалась в том, чтобы изменить вектор этой программы и направить ее на равномерное территориальное развитие, в то же время придав ей более подчеркнутый социальный характер.
Подобное решение по цепной реакции привело к ускорению темпов строительства в Ереване, а те, кто готовился к покупке квартиры, поспешили завершить сделки. Это был, так называемый, эффект переноса будущего спроса в текущую реальность. Иными словами, те, кто исходя из разных соображений планировал приобрести жилье после 2025 года (скажем, к этому времени подрастет сын и ему надо жениться), на данном этапе спешат приобрести квартиры в строящихся новостройках, чтобы успеть воспользоваться программой льготного ипотечного кредитования. В результате увеличились как объемы строительства жилья, так и объемы ипотечного кредитования.
Сдержать надувание «пузыря»
Наряду с ростом объемов ипотечного кредитования появились определенные риски, которые еще в начале мая прошлого года озвучил председатель Центробанка Мартин Галстян, заявив, что регулятор фиксирует признаки «перегрева» на ипотечном рынке Армении. По его словам, по линии ипотечного кредитования в течение 2021 года был зарегистрирован 36%-ный рост. При этом цены на недвижимость и ипотечное кредитование показали схожие тенденции роста, проявив взаимодополняющее поведение.
Правда, спустя пару недель после этого в ходе своей пресс-конференции исполнительный директор Союза банков Армении Сейран Саркисян несколько успокоил, отметив, что посредством четких механизмов комбанки обеспечивают управляемость рисками «перегрева» ипотечного рынка, которые могут возникнуть.
Тем не менее, многие эксперты рынка до сих пор указывают на высокие риски, связанные с нарастающим ростом ипотечного кредитования в стране.
На днях, директор консалтинговой компании Modex Айказ Фанян на своей странице в Facebook предупредил об опасности повторения южнокорейского сценария в Армении, призвав заодно власти «сдуть» ипотечный пузырь на отечественном рынке недвижимости.
По его словам, одно из обстоятельств, приведшее к жилищному кризису в Южной Корее, заключается в том, что домохозяйства были перегружены долгами/кредитами, плюс - долги превышали годовой располагаемый доход более чем в два раза.
«Наша экономика движется в этом направлении из-за быстро растущего портфеля ипотечных кредитов», - констатировал эксперт.
Но, в отличие от Кореи, продолжил он, где еще с августа 2021 года Центробанк пытался сдержать «перегрев» экономики и инфляцию (в том числе спрос на недвижимость) путем повышения ставки рефинансирования, в Армении этот инструмент имеет очень ограниченное влияние на спрос на первичном рынке недвижимости. Потому что в большинстве случаев государство выступает фактическим плательщиком процентов по ипотечным кредитам.
Иначе говоря, как пояснил экономист, если процентная ставка по ипотеке увеличивается, то из государственного бюджета возвращается больше подоходного налога. При условии, конечно, если это позволяет уровень выплачиваемого заемщиком подоходного налога.
«Опыт других стран подсказывает, что нашему правительству и ЦБ следует быть более осмотрительными и использовать различные инструменты для сдерживания надувания «пузыря» на рынке недвижимости», - заключил А.Фанян.
Лиана ГЕЗАЛЯН
