Несмотря на кризис, только усилилась атака в социальных сетях со стороны различных "экспертов" по инвестированию в недвижимость.
Облачившись в эффектный лук из недорогих магазинов, мальчики и девочки пытаются отыскать доверчивого пользователя, который польстится на их рекламу. Случается, что им везет — и в их рекламные сети попадаются доверчивые граждане, которые вступают на кажущийся простым и прибыльным путь инвестирования в жилую строящуюся недвижимость.
Также случается, что граждане верят не рекламе, а своим условно близким и родным экспертам, «ведь Вася такой хороший, он со мной уже 15 лет, мы с ним столько купили, продали и сдали в аренду — уж он-то знает!». Как показывает практика, в большинстве случаев качество экспертов не зависит от степени оказанного ему доверия и близости.
Только за текущий квартал мы встретили в сети немало известных людей, которые увлеченно рассказывали про свои инвестиционные квартиры.
Например, одна гражданка с азартом рассказывала, как встретила на мероприятии «своего» эксперта и теперь срочно ищет кредит, чтобы инвестировать в мега ликвидную новостройку. По деталям её рассказа было видно, что вместо заработка она получит "шиш, а не ярмарку мёда в Лужниках". Тем не менее, своего эксперта она рекламировала очень проникновенно.
В общем, учитывая, что фраза "я купил себе инвестиционную квартиру" сейчас в тренде, и многие хотят в этот тренд попасть, мы решили посвятить статью тому, откуда берутся эксперты по инвестициям. И какова может быть их реальная квалификация.
Сначала расскажем вам одну реальную историю про яркий экпертно-инвестиционный тандем, с которым мы пересекались в разные периоды своей профессиональной деятельности. После дадим несколько собственных рекомендаций и сделаем несколько выводов.
Основано на реальных событиях. Все имена изменены, все совпадения случайны.
Герой №1 — импозантный эксперт Петя и его проблемы с программами Word и Excel
Несколько лет назад в сети пытались раскрутить одну новую компанию, которая специализируется на инвестициях в новостройки. Возможно, некоторые наши читатели даже сталкивались с её рекламой.
Основатель фирмы — фотогеничный и импозантный мужчина средних лет, профессионально сфотографированный и хорошо одетый. Он производил впечатление как внешним видом, так и рекламным посылом, который был в чём-то даже лучше, чем у конкурентов. Во всяком случае, бэкграундом в виде позиции топ-менеджера у крупного московского застройщика может похвастаться далеко не каждый "эксперт" в этом деле.
Поскольку основатель этой фирмы — яркий и одновременно типичный представитель инвесторской прослойки, подробнее остановимся на знаковых этапах его биографии.
Петя, назовём его так, закончил школу удовлетворительно и получив среднее техническое образование по рабочей специальности, принялся искать себя в жизни. Поскольку "гнуть спину работягой" не хотелось, то он устроился риэлтором в известную московскую фирму.
Несмотря на то, что Бог наградил его представительной внешностью и умением общаться с людьми, там он чуть не протянул ноги от голода. Работу он не понимал, так как на инстинктивном уровне боялся договоров, регистраций, справок и вообще любых документов.
В общем, клиентов у Пети не было и дело не пошло
Но тут ему привалила удача. В начале 2000 годов Москва начала активно строиться, и было необходимо продавать новостройки. Агентствам недвижимости срочно требовались показчики на объект, и на эту должность в те годы брали любого.
Читатели постарше могут помнить, как при подъезде к новостройке покупателя окружала толпа галдящих людей с буклетами в руках. Эта толпа выскакивала из припаркованных у стройки брендированных микроавтобусов. Сегодня что-то подобное можно встретить среди представителей страховых компаний у отделений ГИБДД, где ставят машины на учёт.
Работа показчиком требовала определённой ловкости и умения работать локтями при минимальной загрузке мыслительного центра. Результатом работы должно было стать обращение покупателя именно в то агентство недвижимости, куда перешёл наш Петя, который на собеседовании заявил, что у него есть релевантный опыт в продаже вторичного жилья, который ему поможет в работе.
Галдеть и толкаться у Пети получалось на удивление неплохо
Да так, что он даже стал начальником над другими показчиками. Затем кривая карьерного пути привела его на аналогичную позицию в одно крупное агентство недвижимости, которое постепенно само превращалось в крупного застройщика. Там он бодро отработал несколько лет, руководя показчиками на позиции территориального менеджера.
Когда компания совсем превратилась в застройщика, то отдел переименовали в департамент, вследствие чего в нём переиграли названия должностей. Показчиков было много. Направление на самом деле очень важное для продаж, и Петю от души обозвали "заместителем руководителя департамента новостроек" без изменения круга обязанностей.
Должность стала звучать иначе, и Петя стал по-иному осознавать свой вес и значимость
Он стал чаще появляться в офисе, носить костюм, со всеми здороваться и вообще всячески демонстрировать свою значимость.
Осознанию собственного роста также способствовало то, что вместо микроавтобусов появились всем нам знакомые шикарные офисы продаж, обслуживанием жизнедеятельности которых Петя и занимался. Ну и также следил за тем, чтобы показчики не ленились показывать. Всё было почти как раньше, только немного иначе.
Компания продолжала расти. Петин начальник, руководитель департамента, продвинулся вверх по служебной лестнице. Ввиду различных кадровых движений и необходимостей, не забыли и про заслуженного Петю, который долгие годы верой и правдой служит компании, да еще и целый заместитель руководителя департамента.
В офисе Петя примелькался, все его знали, одевался он хорошо и выглядел импозантно. Никто толком и не знал, чем он занимается на самом деле, но не суть. Когда нужно, Петя умел быть удобным и никому не мешать, поэтому бывший шеф внедрил его на должность начальника департамента продаж в качестве декорации.
Небольшая уязвимость будущего эксперта по инвестициям
Надо сказать, что Петя очень боялся масштабирования этой должности — так как ни Word-ом, ни CRM, ни тем более Excel-ем пользоваться не умел, да и вообще, боялся документов, как огня.
Он, конечно, владел WhatsApp, электронной почтой и Tinder — равно как освоил и серфинг в интернете. С остальным было сложно. Шеф ему популярно объяснил, что в этих сложных программах и тем более с документами работать ему и не придётся. Ему помогут и даже выделят для этого специального человека, о котором мы расскажем ниже.
За эти годы Петя забурел и уверился, что действительно разбирается в недвижимости
Летал на вертолётах с блогерами, давал интервью, ходил в офис, где ему подобострастно улыбались сотрудники. Приоделся, купил представительский автомобиль, красивые часы. Даже пару раз номинировался на лучшего по продажам среди застройщиков — не победил, правда.
С декоративной функцией Петя справлялся на твёрдую пятерку и даже за несколько лет освоил CRM и Word. Но случилась незадача, и Петин начальник покинул компанию. Чуть погодя из компании турнули Петю, который самостоятельно работать не мог от слова совсем.
На его место взяли грамотного и знающего человека. Ну а бывшему начальнику Петя стал больше не нужен.
Около года после увольнения он ходил по собеседованиям и, естественно, не мог найти никакой работы, подобной своему ранее занимаемому положению. Он никому не рассказывал, что там было на собеседованиях, а отказы связывал с тем, что так и не смог освоить Excel. Ведь так-то всю работу он знает и даже умеет отмечать приход сотрудников в офис, но коварный Билл Гейтс разработал такую программу, которую не взять с наскока.
После долгих мучений наш Герой №1 решил открыть инвестиционную компанию, которая будет заниматься инвестициями в новостройки
Решение далось непросто, он побаивался идти в собственное плавание. Тем не менее, его подогревала уверенность в том, что он нашёл решение, как разобраться со всеми сложностями, среди которых заумные программы и документы занимали не последнее место.
Как говорил И.В. Сталин, "кадры решают всё". И наш Петя сумел заполучить в свои сети проверенного "кадра", о котором мы обещали рассказать выше.
Герой №2 и одновременно вторая весомая часть будущего инвестиционного стартапа
Это был такой удивительный персонаж, назовём его Коля, который работая ранее с Петей, сообщал ему о сплетнях сотрудников, а также отсылал задания рекламным компаниям и распечатывал их отчёты, передавая в бухгалтерию.
У застройщика его должность называлась маркетолог, но к отделу маркетинга он не имел никакого отношения, хотя окончил пару курсов на маркетолога в институте Дизайна.
Отрастив пузо и косичку, он спокойно прятался за большим монитором в уголке департамента. Даже до того, как Петя стал большим начальником, они с Петей дружили. Поскольку Петя с компьютером был на Вы, то Коля в основном помогал скачивать ему музыку на флешки, а также помогал делать заказы на Фарфетче.
Помощник был нужен, потому как найти шмотку Петя мог, а вот сделать заказ самостоятельно уже побаивался, ведь враги могут украсть данные карты — лучше пусть этим займётся эксперт. Петя знал толк в делегировании.
Ну и вместе они вели беседы о кино, музыке, шмотках и всякой другой фигне, которая помогала скоротать рабочие будни. После того, как Петя возглавил департамент, именно Колю прикрепили к Пете, чтобы тот смог справиться с пробелами в компетенциях.
Коля оказался незаменимым помощником. Он знал всё обо всём
Об инвестициях и кинофильмах. Мог оценить работу руководства. Знал известных индийских йогов по именам. Владел рецептом вкуснейшей каши с манго, а также обладал многими другими достоинствами.
Несмотря на то, что подтянутый Петя относился к расплывшемуся Коле с известной долей презрения, он всё же признавал за ним некоторые способности и в целом считал его полезным.
Естественно, что Колю турнули от застройщика вскоре после Петиного фиаско.
Торговля квасом в Индии — ценный опыт будущего эксперта по инвестициям
В год после увольнения, пока Петя бегал по собеседованиям, Коля решил кардинально изменить жизнь. И рванул в Индию, где занялся торговлей квасом.
Днём он где-то настаивал этот квас и разливал в пластиковую тару, а вечером ездил на мопеде по разным местечкам с горой бутылок кваса сзади, распространяя напиток по различным минимаркетам.
Дела шли неплохо, и денег хватало на радости жизни вроде травы, пива и каши с большим количеством манго. Но всё хорошее когда-нибудь кончается и Коля попал в какую-то неприятную ситуацию, в которой трава заняла не последнее место.
Говорят, нехорошие люди в форме выяснили, что у Коли был нарушен то ли визовый режим, то ли отсутствовала лицензия на настой кваса, то ли не было прав на управление мопедом, то ли всё вместе — о точной причине возврата на Родину история умалчивает.
В общем, индийская эпопея у Коли закончилась и надо было начинать искать что-то новое.
И тут раздался звонок от Пети, который тоже искал себя. Два одиночества снова встретились и стали экспертами по инвестициям
Открывая фирму, Петя хотел, чтобы в названии компании обязательно присутствовало слово "инвестиции". Однако из-за этих инвестиций Петю постиг первый, но не последний удар, с которым он столкнулся на ниве частного бизнеса.
При заполнении документов на регистрацию компании, слово «инвестиции» он написал с ошибкой — и получились "ивестиции".
Кто-то мог бы посмеяться, что специалист по "ивестициям" собрался искать будущих "ивесторов". Но Пете смешно не было. Мультик про капитана Врунгеля он смотрел, а там на примере яхты "поБеда" было показано, что как корабль назовёшь, так он и поплывет.
Смутные сомнения охватили Петю, но отступать было некуда. Поиздержавшемуся за рубежом Коле уже была заплачена первая зарплата (авансом) и надо было двигаться дальше.
Не без мучений, но компанию они переименовали, арендовали небольшой офис и начали его обставлять. Обставляли тоже с мучениями — нужно было совместить бюджет, индийские мотивы Коли и тонкий вкус Пети. Миновав и эти мучения тоже, импозантный Петя и всё ещё пузатый Коля засели в офисе, приступив к ожиданию, когда в их рекламные сети попадётся "ивестор".
Тонкости высокой кухни бизнес-процессов у наших экспертов по ивестициям
Мы уже упомянули, что за годы работы руководителем Петя поверил в себя и свою экспертность.
Он считал, что если направит свой пальчик в сторону какого-либо объекта и скажет, что тот "будет расти в цене", то так оно и случится. Тем более, что людям, которые его не знали, действительно, приходилось прислушиваться к его мнению (или делать вид, что прислушиваются), когда он числился руководителем департамента.
Проблема Пети была в том, что он ничего не умел, кроме как величаво указать пальцем в нужную сторону, а также произносить пару заученных фраз, среди которых обязательно было слово "ликвидность". При этом где-то очень глубоко в душе Петя понимал, что в текущем положении, где отсутствуют магия должности и бренда, одного его пальца может оказаться недостаточно.
Петя видел у застройщика, как шеф что-то считает, и решил, что тоже нужно что-то считать
И именно тут ему на выручку должен был прийти Коля, обязанностью которого было подготовить "аналитический расчёт", чтобы объяснить клиенту все выгоды от направления петиного пальца. Петя толком не знал, как расчёт выглядит и что в нём должно содержаться, но работая у застройщика, он наблюдал, что его непосредственный шеф и учредители постоянно что-то считали.
У застройщика квартир много, а у инвестора — нет. На проведение подобного расчёта квалификации пузатого Коли должно было хватить — ведь опыт торговли квасом делал его своеобразным экспертом в расчётах.
В итоге, из двух должностей в компании Коля был назначен на должность эксперта-аналитика. Всё-таки человек имеет опыт учёта дрожжей, тары и воды — всего-то нужно немного переквалифицироваться в инвестиционного аналитика.
За работу своего магического пальца Петя хотел получать много денег
Обязательно должна быть оплата за сопровождение покупки, деньги за дальнейшее сопровождение и бонус с выгодной продажи в дальнейшем. Петя совершенно не хотел отпускать клиента после покупки квартиры в свободное плавание, ведь он мог уйти к другим.
По их плану, попавший в лапы экспертов клиент должен был постоянно находиться в тонусе. Коля должен был готовить ежемесячный отчет о состоянии цен на объекте для отправки клиенту. А за это можно было брать небольшую, но системную денежку.
О бонусе с дохода инвестора между ними были споры. Петя хотел 50% от прибыли, Коля же, собравший шишки на торговле квасом, предлагал смотреть на вещи более трезво и ориентироваться на 30% дохода.
Надо отдать им должное: долго спорить они не стали, решив оставить такое важное решение до появления реального клиента. Тем более, что их в этот момент больше интересовала другая вещь. В скором времени на музыкальный рынок РФ должен был выйти Spotify, и они увлеченно обсуждали то, какая у сервиса будет абонентская плата и как они будут наслаждаться хорошей музыкой.
Кроме того, нужно было решать более важную проблему — Пете не пришли заказанные Колей модные носки, и они несколько дней мучали техподдержку Фарфетча, требуя разобраться с ситуацией.
И надо же такому случиться, что реклама сработала
К ним обратилась самая настоящая, реальная женщина, которая имела на руках 8 млн. рублей и хотела проинвестировать в квартиру в новостройке. Встречали её всем коллективом офиса.
Петя сидел и пространно рассказывал о том, как "космические корабли бороздят просторы вселенной". Коля бочком шмыгал туда-сюда в дверь переговорной, принося высоким переговаривающимся сторонам то кофе, то печеньки.
Женщина была не глупой. Ни пространные рассуждения Пети, ни его магический палец не произвели на неё особо сильного впечатления. Она попросила у них расчёт по доходности по тем объектам, которые ей рекомендовала команда "ивестиционной" компании.
Импозантность и апломб Пети позволили им получить с неё аванс в 100 тысяч рублей за расчёт и подбор варианта.
Получив первого клиента, "ивесторы и аналитики" офиса встрепенулись
Суета длилась несколько дней. Эксперты пытались разобраться с тем, какой доход они смогут обеспечить гражданке и что именно смогут заработать на ней. В расчёте по доходности они стали использовать сравнительный способ, в рамках которого они сравнивали доходность между инвестициями в недвижимость и банковскими вкладами.
В офисе была жара. Коля сидел за компьютером, а слабо владеющий им Петя сидел на стульчике рядом и давал указания, попивая чай из брендированной бывшим работодателем кружки.
После сложных расчётов Петя и Коля пришли к удивительному выводу
Оказывается, вложения в банк намного выгодней, чем доход от инвестиций. Дело происходило в начале лета 2020 года, и бум на рынке недвижимости ещё не начался. В тот период были риски дальнейшего осложнения с Covid19 и падения цен на недвижимость, а перспективы дальнейшего роста были сомнительны.
Опыт работы у застройщика научил их тому, что переуступку продать непросто. А тут всё понятно и легко: деньги в банк положил, проценты капают и никаких проблем. Обалдев от этого открытия, эксперты решили, что продавать вклад в банке выгодней, чем инвестиции в недвижимость. Удобно всем: и им, и клиенту и вообще никакого геморроя нет.
На следующей день эксперты предложили женщине свой бизнес план, в рамках которого для начала "пусть деньги полежат 5-6 месяцев в банке под хороший процент, а потом решим куда вкладывать".
Их первый клиент отнеслась к их идее прохладно и даже в некотором роде обалдела (цензура). С банком ей было всё понятно, но получить такую рекомендацию за 100 тысяч рублей было довольно сомнительно. В общем, работу экспертов она не оценила и потребовала деньги назад.
Петя засомневался в своих силах и бизнес закончился
Ему стало жалко денег на рекламу, офис и зарплату Коле, который, кстати, так и не смог отыскать потерянные Фарфетчем носки. Офис закрылся. Петя проявил смекалку и переоформил контору на Колю, который испытывал существенную нехватку денежных знаков и согласился сделать это за малую мзду.
Ходили слухи, что некоторое время спустя Петя пытался устроиться показчиком на объект к тому же застройщику, где он ранее был начальником департамента продаж. Ему отказали. В дальнейшем след Пети потерялся среди управляющих компаний Московской области, где он "переквалифицировался в управдомы".
Коля же, став генеральным директором, похудел, состриг косичку и скрывается от судебных приставов, поскольку на обычную работу собственников компаний не берут, кредиты потратились на кашу с манго, а денег на закрытие компании не хватает.
История наших ивесторов и аналитиков поучительна — и вот почему
1. Даже такие "эксперты по ивестициям" поняли, что в период неопределённости (а начало лета 2020 года было именно неопределённым, всех только выпустили с карантина) вложения в банк принесут больше денег, чем инвестиции в новостройки.
Есть смысл осторожнее относиться к тем, кто в 2023 году будет утверждать, что инвестиции — это всегда выгодно.
2. В сети Петя и его компания выглядели достойно, впрочем, как и антураж их офиса. У них был бэкграунд круче, чем у большинства конкурентов. Сошли со сцены они не потому, что дали честный расклад клиентке, а потому, что для вешания лапшы на уши им попросту не хватило выдержки и навыков.
У многих из тех, кто рекомендует вкладываться в новостройки в 2023 году, всё наоброт — бэкграунда нет, а вот навыков по размещению лапши хоть отбавляй. И всю эту внутрянку, которую мы вам поведали, невозможно узнать из открытых источников, чтобы проверить эксперта.
Инвестиция — или все-таки спекуляция?
Важно понимать, что сделку по перепродаже квартиры в новостройке по более высокой цене вернее называть не инвестиционной, а спекулятивной (или спекулятивно-инвестиционной, кому как нравится). Несмотря на то, что в капиталистической экономике спекуляция является совершенно нормальным видом деятельности, у слова спекулянт есть определённый окрас в нашей стране.
Задумайтесь, захотели ли бы вы вкладываться в новостройки, если бы понимали, что призывает это сделать специалист по спекуляциям, а вовсе не по инвестициям?
Кто-то может возразить, что инвестицию от спекуляции отличает срок сделки
Мол, спекуляция имеет кратковременный временной промежуток, а инвестиция более длинный. На наш взгляд, более корректно считать по цели вложения.
Если целью является покупка с целью перепродажи по более высокой цене, то это классическая спекуляция — вне зависимости от срока, который занимает сделка.
Купил, подождал, перепродал — вот и вся схема. Срок ожидания не имеет существенного значения. Это вовсе не означает, что все вложения в недвижимость являются спекуляцией. Мы говорим именно про вложения в новостройки по наиболее распространённой схеме.
Обратите внимание на понятие спекулятивного риска
Спекулятивный риск может привести к прибыли или убытку. Это требует участия человека, желающего принять на себя риск, и поэтому носит полностью добровольный характер.
В то же время трудно предвидеть результат спекулятивного риска, поскольку точная сумма прибыли или убытка неизвестна. Вместо этого для оценки потенциальной прибыли или убытка используются различные факторы, такие как история компании и рыночные тенденции при покупке.
Спекулятивный риск – Финансовая энциклопедия (nesrakonk.ru)
Разве указанные риски не точь-в-точь повторяют стандартную схему с так называемым инвестированием в новостройки?
Мы, как и наши читатели, прекрасно понимаем, что вложения в недвижимость не приведут к потере всего капитала. Но убытки в период неопределённости вероятны, а прибыль вовсе не гарантирована. Именно поэтому есть смысл быть осторожней с экспертами по инвестициям в период неопределённости, в котором мы все живем.
В конце концов, Петя открыл фирму и потратился на Колю и антураж, чтобы разобраться в вопросе. Иногда стоит принять во внимание чужой опыт и воспользоваться им. Тем более, что похожих на Петю и Колю экспертов на самом деле больше, чем можно представить.
Желаем вам повышенной бдительности и приумножения денег)!
До встречи! И не забывайте лайк)
