Застройщики в растерянности.
Проехался тут в длинные праздничные выходные по парочке наших значимых регионов - Нью-Васюки-Москоу и ближнее Подмосковье. Пообщался среди прочего со святой троицей небольших застройщиков. Два владельца, один наёмный Генеральный.
Так, просто увидеться да потрендеть-побалакать о жизни, да о том о сём. Опять же отдых, банька, поджиг соломенных баб, блины-оладушки и вот это вот всё.
Конечно же, никто не хочет показывать, что что-то неладно в Датском королевстве. Но чело уже омрачилось тяжкими думами.
Продажи пока хоть как-то, но ещё идут. Даже сквозь несезон начала года.
Пока худо-бедно идут вопреки всему сделанному ранее на рынке. Паровоз рынка жилой недвижимости пока в целом пыхтит и едет.
Но совсем уж дураков нет. Всем чётко видны перспективы той конечной точки, куда всё стало медленно, но постоянно и неуклонно двигаться.
Кто бы что не говорил в каких-то частных проектах о неплохом положении дел и сохранившихся продажах, в целом дело уже вырисовывается швах.
Вторичка атакует
Спрос активно перетекает прямо на глазах во вторичку.
В том числе в старые, уже проданные ранее, частично и совсем недавно, проекты застройщиков.
Многие сегодня из своих бетонометров даже ценой потерь в 1,5-2 млн на квартире в 15 млн. готовы "выскакивать". Считай, почти любой ценой. Чтобы вообще не застрять надолго.
На бирже это называется фиксация убытков. Иначе потеряешь явно больше.
Перекупщики-любители, не профи, но всё равно считавшие себя инвесторами, попали в яму "разрыва цен". Для этой ямы даже не нужно падения ценников.
Достаточно просто приостановки роста и начавшейся стагнации.
Уже не получится по траншевой ипотеке закинуть небольшой первый взнос, и сидеть на отсрочке платежей до момента сдачи дома, и перед выдачей ключей скинуть лот по переуступке, получив, как казалось ранее, неплохой "навар".
Ну или на нулевой также "выглядывать да выхватывать" выгодные варианты "выхода в деньги".
Теперь явно "светит" далеко не плюс, а минус.
Кто поумнее или пошустрее, стали активно или вообще "сливаться", или пытаться перепрофилироваться на аренду, доделав ремонт, доложив в обустройство и сдачу.
Но умные хотя бы успели скинули и "выскочить", минимизируя убытки. Не все, правда. Кто-то ничего пока даже не продал и со скидкой.
А многие "шустрые" теперь сидят с несданными помещениями на руках, ибо и в аренде застой, и там теперь всё плохо - я уже писал об этом подробнее отдельно.
При этом деньги у девелоперов начинают утекать прямо сквозь пальцы. Вторичка уже на "низком старте". Как только более-менее "выровняются" ставки, "обратная тяга покупателей туда станет только нарастать. Покупатели уйдут из первички. А с ними и прибыль. И дополнительные расходы - потери. "Застрявшие" лоты и тем более целые ЖК также стоят денег, когда в них нет реальных конечников, которые их и должны содержать.
Конечники, кое-где именуемые "наконечниками", не буду вам раскрывать смысл, почему именно так, там заложен продаванами зрястроев в сторону клиентов довольно нелицеприятный посыл, а это поддзензурно© здесь - так вот, все эти реальные конечные покупатели, кто берёт жилую недвижимость для себя, для жизни, потихоньку начинают приходить в состояние ступора.
Выходя в него из предыдущих "Беги, Лола, беги, а то опоздаешь!" и "Хватай, хватай и покупай всё, что плохо лежит, и даже то, что приколочено!". Все ранее хотели билетик на этот "летящий вперёд" состав. Теперь - нет.
Пока большинство изменений проявляются по чуть-чуть. Приглушённо и отдалённо. Теми самыми отдалёнными гудками поездов и электричек на предыдущей станции, о чём я не раз упоминал как о метафоре надвигающихся изменений, которые нельзя ни пропустить, ни отложить, и очень нежелательно "проспать". К тому же, если ты в системе "железных дорог" и образно "стоишь на путях".
Поезд не летит уже. Но он едет. И рельсы неумолимы, а железная дорога не умеет поворачивать. Пока кто-то не проложит новую ветку пути.
Локомотив - всё?
Подбрасывают в огонь дровишек ЦБ и банки.
1 марта вступают в силу ограничения по "особо одарённым ипотекам" от Банка России.
Некоторые банки уже начали рассылки писем об отмене с начала марта всех ипотек со ставками ниже утверждённых государством.
И основные - ВТБ и Сбер - в частности.
Пока, конечно, будут "переходные периоды". До конца марта, например, скорее всего. Но в целом вся тенденция уже жёстко определена и заявлена. И, похоже, теперь будет также довольно жёстко внедряться.
В отличие от "либеральных" времён середины и конца 2022 года с увещеваниями и "уговорами".
При этом никто пока не смог "придумать" ничего нового взамен уходящего "локомотива" обманных схем.
В качестве будущего локомотива, способного "разгонять" рынок дальше, как ранее.
Да и что придумать? Бесплатную реальную рассрочку навсегда? Срок кредита с 14 лет (получение паспорта) на 60 лет до конца и пенсии, и жизни?
ПИК продаёт по программе "Кэшбэк 15 %", но вообще непонятно, кому.
Выгоды там особой для покупателя точно толком и нет. Потому пока другие эту программу не особо и "подхватили". Очевидно, что у ПИКа с Тинькофф банком на неё эксклюзив. Но другие банки пока не горят желанием делать тоже самое.
Плюс теперь и у банка Тинькофф проблемы из-за попадания в пакет санкций от ЕС, как и у Альфа-банка.
Кругом "засада".
На рынке не видно и не слышно ни одной "идеи", как и что будет толкать вперёд дальше весь состав новостроек.
При этом рынок жилой недвижимости весь буквально измят и искорёжен в части правильной линейки ценовой политики. Как битая легковушка, побывавшая на встречке под тяжёлым грузовиком жизни. Всё не то, и всё не так, всё исковеркано и изуродовано, поставлено с ног на голову и наоборот.
Новостройки дороже переуступок и даже новых квартир с ремонтом.
Цены на котловане и на ключах почти сравнялись.
Физики-перепродавцы уже в очень невыгодном положении в сравнении с зрястройщиками©, выступающими теперь не на их стороне, а против них, ощетинившись всем набором имеющихся у них "особых предложений". А ведь в некоторых проектах именно инвесторы "раскачивали" и толкали продажи, и иногда до 50 % всех лотов в конкретном МКД "проходили" через их руки с повторными продажами.
Всё пока держится на каких-то особых предложениях субсидированных ипотек именно в новостройках, и именно от юрлиц. Вычленено. Выделено.
Но сейчас они "уйдут" с рынка, и ставки вторички и первички практически будут неотличимы. Ну хорошо - довольно близки. За исключением редчайших случаев всяких дальневосточных и "новотерриториальных" ипотек под 2 % и им подобных отдельных видов далеко не для всех.
Пока ещё держатся сами ипотечники в основной массе. Но если и они "покатятся под откос"...
Миф об идеальных ипотечниках
При этом все друг друга по кругу на рынке пока "успокаивают", что у нас же самые ответственные заёмщики - это как раз ипотечники.
Будто не понимая, что в последние года полтора-два сами понараздавали кредитов в руки уже далеко не столь ответственных заёмщиков. А то и вовсе, сказать прямо, не до конца понимающих, что они собственно творят.
Хотя ответственность тут уже и практически не при чём. У людей начинает тупо не хватать доходов на всё. Уже начинаются массовые случаи таких финансовых "раскладов", что нечем платить вот вообще. Пока как-то это в большей мере удаётся порешать с банками. В большей части. Пока.
Но на пониженных ранее взятых ставках уже не перекредитоваться как-то повыгоднее вниз. И не сделать других "финансовых фортелей" в попытках ускользнуть от судьбы и выкрутиться.
И непонятно, как "любовь к бетонометрам" и далее будет перевешивать свой собственный голодный желудок или не менее голодные глаза детей у тех, кто тупо потеряет весь доход (или его часть) и не потянет пусть и относительно "небольшие" ежемесячные платежи?
Сейчас всё ещё да, люди иногда распродают всё подряд, пытаясь сохранить именно ипотечный залог - свою родную дорогую во всех смыслах квартирку. Не всем удаётся это даже сейчас. Но теряют они при этом зачастую буквально всё остальное. И одно это уже не здорово.
Кроме того, банки и застройщики знают "старую" историю с ипотеками в части сроков их закрытия ранее. Что у нас в среднем ипотека закрывалась за 5-7 лет. Ну, разве ж не прекрасно?
Но почему-то не понимают самого главного. Ну или отказываются понимать, не хотят понимать. Или же им было это просто ранее тупо не важно, когда всё шло в гору?
Главное - КАК именно закрывались те ипотеки ранее. Рынок был ранее в целом совсем ДРУГОЙ. И можно и нужно было ранее продать старую квартиру повыгоднее попозже, в "удачный момент", ближе к получению новой. И таким образом деньги отдать досрочно на ипотеку, да ещё и на ремонт что-то оставить.
Похожая история была и у "инвесторов", также закрывающих предыдущие ипотеки в расчёте на выгодные новые объекты.
Мало кто реально закрывал ипотеку быстрее графика, опираясь только на свои текущие расходы - из зарплаты, например. Таких у нас по статистике не более 5-7 % было. Ну, пусть - каждый десятый из ипотечников. А теперь и того меньше.
Под успешные закрытия ранее бОльшая часть заёмщиков всегда имели что-то на "про запас". В основном - как раз ту же самую недвижимость, только другую, плюсом к заёмной. Ну или "свободные деньги" - так, на всякий случай. Если "вдруг что". И сдача в найм чем-то помогала ранее.
Сейчас ничего из этого фактически не осталось. Не работает. Как минимум, так, чтобы все колёсики и шестерёнки всех взаимосвязанных цепочек продаж и покупок не буксовали. Вообще хоть как-то двигались-крутились.
Так что весь состав-поезд новостроек движется сегодня в сторону запасного пути. В тупичок. Как-то так.
Истинно вам говорю - искупаться в холодной купели после баньки - это ммм...! Красота и благодать!
И истинно вам говорю - назревает на рынке жилья российского какая-то неведомая зверушка. Или ведомая? Может, песец какой. Белый, пушистый? Большой или маленький?
Не знаю. Так, предчувствия его не обманули всякие смутные...
❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎
Еще кое-что почитать на канале "ЗЕМЛЯ на ЯТЬ: