Что сегодня выгоднее и актуальнее? Где больше востребованность и есть ли дефицит?
Сегодня девелоперы активно продвигают тему с инвестиционной привлекательностью апартаментов. Подхватывают и раздувают огонь и брокеры по недвижимости. Для девелоперов - это отличный прибыльный бизнес. Сначала заработал на строительстве и продаже апартаментов, а потом долгие годы получай долю от сдачи этих же апартаментов. В первую очередь - это выгодно для девелоперов. Для брокеров намного легче продавать апартаменты, нежели связываться с отдельными собственниками по классической коммерции.
Всё хорошо. Но где здесь интерес конечного приобретателя? Конечного инвестора интересует прибыль, реальные сроки возврата инвестиции, а также возможность принимать участие в управлением своей собственностью.
В случае с апартаментами мы видим сейчас зачастую рисованные графики доходности на красивых буклетах. Эта тема новая и кроме обещаний отделы продаж предложить ничего не могут. Твёрдых данных о доходности проектов практически нет ни у кого. Вместе с рисованными красивыми графиками, собственник получает ограничение своих прав распоряжаться своим активом. Ведь в договоре управления будут четко обозначены сроки и время, когда собственник может самостоятельно пользоваться своим помещением, а иначе отдыхать в нём. В любое время вы не сможете туда попасть. Вы не сможете использовать это помещение по своему назначению. Оно изначально имеет целевое использование. Вы становитесь заложником этой концепции, которую создал и спроектировал девелопер. Сегодня эта концепция может быть удачной, через пару лет все может измениться.
По факту инвестор полностью зависит от управляющей компании. При этом весь этот проект изначально строится и развивается на деньги этого самого инвестора. Парадокс.
Все эти вопросы отпадают в случае с классической коммерцией. Правда и ответственности, и забот здесь больше для всех сторон. Ты покупаешь помещение с определенными параметрами, в конкретной локации и распоряжаешься ей сам по своему усмотрению. Здесь тоже есть свои риски, но есть и возможности.
Главная возможность - это идти в ногу со временем. Сегодня актуальны апартаменты и есть в них дефицит. Можно разбить свое нежилое помещение под апартаменты и сдавать их самостоятельно, оставляя всю прибыль себе. Можно нанять для управления управляющую компанию, разделив с ней свою прибыль. В данном случае ты имеешь возможность выбора, каким образом управлять своим активом.
А что если тема с апартаментами перестала приносить нужный объем денег? Можно переделать под офисы, под другой вид деятельности, сдать федеральному арендатору и пр. В последнем случае ты можешь расслабиться лет на десят вперед, т.к. в этом долгосрочном контракте будет прописана ставка аренды и все нюансы по взаимодействию. Кроме того, сам факт присутствия федерального арендатора поднимает стоимость этого помещения на 30-40%. В этом случае возможно успешно продать свой актив, зафиксировав свою прибыль в живых деньгах на расчетом счете.
Следует так же упомянуть о таком интересном моменте. Когда ты сдаешь помещение под коммерцию - то все расходы и заботы по обслуживанию помещения ложатся на арендатора. В случае, если ты владеешь апартаментом и управляешь им сам - то каждый раз придется подпрыгивать для решения очередного вопроса с сантехникой, электрикой и пр. В данном случае твоими клиентами будут частные лица, а это совсем иные правила игры. Получается, что операционные расходы на управления недвижимостью здесь разные. Они явно не в пользу апартаментов.
Благодаря всему этому маркетинговому шуму вокруг апартаментов для вдумчивого инвестора открываются хорошие возможности в классической коммерции. В данный момент здесь достаточно много недооцененных активов.
Если рассматривать именно рынок Сочи, то здесь ситуация на лицо. Жилых объектов становится больше, численность населения растет, вместе с этим растет и потребность в коммерческих качественных предложениях. Федералам сегодня зачастую просто негде встать. Цена за метр в данный момент зачастую ниже процентов на 30-40 чем в жилой недвижимости и в том числе и апартаментах. Таким образом мы уже имеем зазор в 30-40% только в цене. Можно купить дешевле, а сдавать по такой же цене, а возможно и дороже. Таким образом сроки окупаемости и доходности выше.
В целом такая ситуация однозначно продлится не долго. Окна возможности открываются и дают возможность их использовать примерно в течение 6-9 месяцев, потом уже весь расклад меняется. Посмотрим, что будет дальше...