Феномен строительства очень тонких жилых небоскребов в южной части нью-йоркского Манхэттена в настоящее время завершается завершением строительства 472-метрового здания Central Park Tower. И это обстоятельства и превратности рождения этой необычной башни, которая является не только самой высокой и визуально доминирующей, но также самой дорогой и потенциально самой прибыльной из всех семнадцати нью-йоркских башен с тонкими силуэтами, так называемыми сверхтонкими. это своего рода квинтэссенция взаимосвязанного, взаимозависимого набора мотивов и условий, которые принесли на Манхэттен десятилетнюю волну лихорадочного строительства «миллиардных» небоскребов.
На фоне первых этапов подготовки к строительству Башни Центрального парка (ЦПТ) в статье внимание уделяется конкретному контексту культурных, социальных и технических условий, которые обусловливают и сопровождают строительство более или менее всех новых суперлим в Нью-Йорк после 2005 г., который привел к нынешнему буму строительства за последние десять лет, как со стороны спроса со стороны клиентов-покупателей, так и со стороны предложения гибких разработчиков.
Пробуждение и растущий интерес очень богатых людей к жизни на высоте с начала тысячелетия
Нынешняя волна строительства высоких и стройных жилых небоскребов на Манхэттене является результатом необычной ситуации, когда очень богатые люди со всего мира периодически проявляют интерес к инвестирование в роскошные апартаменты на большой высоте над центром Нью-Йорка с аналогичным растущим деловым интересом со стороны финансово сильных застройщиков, чтобы быстро предложить возможность инвестировать в этот тип недвижимости - и заработать как можно больше.
Уже между 1975 и 1985 годами на Манхэттене были построены первые несколько современных жилых небоскребов, предлагающих дорогие «смотровые» квартиры на верхних этажах, но это были изолированные здания, которые не связаны ни с какой тенденцией к «высотной жизни над городом». До этого небоскребы Нью-Йорка были исключительно офисными зданиями, а форма жилья вокруг южного Центрального парка и Мидтауна состояла в основном из особого роскошного варианта «кооперативов» и ранних форм кондоминиумов. При этом ни один из многоквартирных домов не превышал 150 метров в высоту. Самыми известными из тогдашних пионерских жилых башен являются Олимпийская башня 1976 г. (189 м), Башня Трампа, открытая в 1982 г. (202 м), и Башня Метрополитен (218 м), которая была завершена вместе с Башней-музеем (179 м). ) в 1985г. Но по-настоящему огромный интерес к квартирам в этих башнях возник только двадцать, двадцать пять лет спустя. В настоящее время они продаются на миллионы долларов.
Уже стало ясно, что на рубеже тысячелетий формируется не только интересный рынок элитной недвижимости нового типа, что обусловлено заинтересованностью узкого, но очень платежеспособного и высокомотивированного слоя мирового богатства покупать высокие цены. высотные квартиры в самых привлекательных городах мира. Первыми полноценными суперскребами нынешней эпохи стали элегантные, уникально расположенные небоскребы The Summit (220 м) и Highcliff (252 м), построенные в Гонконге в 2001 и 2003 годах (рис. 2). Очень дорогие квартиры в них были раскуплены сразу. Аналогичный успех был достигнут в Гонконге пятью годами позже для ряда жилых башен на Юнион-сквер, включая высокотехнологичные, резко вырезанные здания The Cullinan I и II (рис. 3), построенные незадолго до начала Великой рецессии 2008 года. . Первыми сравнительно роскошными жилыми небоскребами, построенными в Нью-Йорке, были пара башен Time Werner Center (228 м) на площади Христофора Колумба, построенная в 2003 году, а затем стильное здание 15 Central Park West (168 м) архитектора Роберта А. М. Стерна из 2008 г. (рис.4). На его верхних этажах ряд знаменитостей спорта, культуры и бизнеса купили апартаменты за огромные суммы, что определенно привлекло внимание других потенциальных соискателей к этому типу роскошной жизни «на высоте» над центром Нью-Йорка, с прекрасным видом. зелени Центрального парка - а также девелоперам, стремящимся к наиболее прибыльным проектам.
Однако в действительности те, кто интересуется элитными квартирами в высотных зданиях Нью-Йорка, которые, как правило, относятся к числу самых богатых из богатых, часто стирают границы между вышеперечисленными мотивационными факторами. Стремление к разумным инвестициям сочетается с желанием хотя бы время от времени наслаждаться божественным чувством исключительной жизни на захватывающих дух высотах и потрясающими видами, а также с расточительной необходимостью демонстративно подавлять коллег и друзей в побуждении, исходящем от собственное психологическое и социокультурное окружение. Потратить 100 000 долларов на квартиру площадью 1 м 2 в центре Нью-Йорка очень похоже на покупку одного карата розового алмаза или половину картины Action I (Яйцо), самой дорогой работы, проданной до сих пор Микулашем Медеком. При том, что, в отличие от украшений или картин, ценную квартиру никто не может украсть у ее хозяина…
Многообещающий рост числа представителей сверхбогатых элит в период с 2011 по 2021 год и пределы их интереса к жилью в Нью-Йорке.
Лондонское агентство недвижимости Knight Frank, которое отслеживает долгосрочное и глобальное распределение потенциальных покупателей недвижимости по различным критериям, регулярно публикует исследования The Wealth Report, ориентированные на самых богатых клиентов-мультимиллионеров и миллиардеров. То есть тот, который практически единственный, что приходит на ум при действительно серьезном интересе к покупке многоэтажных квартир в новостройках в Нью-Йорке. Согласно исследованию [1], в 2011 году в мире насчитывалось около 190 000 человек с наличными активами, превышающими 30 миллионов долларов США (более 650 миллионов чешских крон), и ожидалось, что их число увеличится еще на 95 000 (т.е. на 50%). ) до 285000 человек. Настоящая разработка более чем соответствует предположениям исследования, потому что на 2021 год Knight Frank [2] уже перечисляет 522 таких человека! Ядро этих богатых людей - группа долларовых миллиардеров (в настоящее время с активами более 21, 7 миллиардов чешских крон). По данным известного журнала Forbes [3], в 2012 году их было 1210, а в 2021 году - 2755, что на 73% больше. Накопленная инфляция также играет роль в развитии этих показателей, в случае США и доллара США она составляет почти 22%. Однако в сравнении с прошлыми двумя годами 2020 и 2021 годов, то есть после вспышки пандемии covid-19, отмечается абсолютно беспрецедентный рост числа очень богатых людей! Прибавилось 32% долларовых миллиардеров, целых 660. За один год, первый год эры ковидов, накопленное богатство этой группы, составляющей 0,0035% населения мира, увеличилось на 5,1 триллиона долларов, или на 64% !!! На сумму, которая в 20 раз превышает текущий ВВП всей Чешской Республики… в случае США и доллара США - почти 22%. Однако при сравнении последних двух лет 2020 и 2021 годов, то есть после вспышки пандемии covid-19, наблюдается абсолютно беспрецедентный рост числа очень богатых людей! Прибавилось 32% долларовых миллиардеров, целых 660. За один год, первый год эры ковидов, накопленное богатство этой группы, составляющей 0,0035% населения мира, увеличилось на 5,1 триллиона долларов, или на 64% !!! На сумму, которая в 20 раз превышает текущий ВВП всей Чешской Республики… в случае США и доллара США - почти 22%. Однако в сравнении с прошлыми двумя годами 2020 и 2021 годов, то есть после вспышки пандемии covid-19, отмечается абсолютно беспрецедентный рост числа очень богатых людей! Прибавилось 32% долларовых миллиардеров, целых 660. За один год, первый год эры ковидов, накопленное богатство этой группы, составляющей 0,0035% населения мира, увеличилось на 5,1 триллиона долларов, или на 64% !!! На сумму, которая в 20 раз превышает текущий ВВП всей Чешской Республики…
Таким образом, допущения социально-экономических исследований и вытекающие из этого ожидания девелоперов и финансовых инвесторов относительно того, что следующая разработка приведет к значительному увеличению числа представителей супербогатых элит, которые смогут позволить себе экстремальные цены на жилье в элитных жилых небоскребах, оправдались. встретился, резервуар потенциальных покупателей более чем достаточен. В конечном итоге от 30 до 35% из них прибывают из США, а сам город Нью-Йорк является домом для большинства городов мира. Например, в 2014 году в Нью-Йорке было зарегистрировано 103 миллиардера, то есть 21% всех миллиардеров в США на тот момент.
Исследование Kight Frank также подтвердило, что супербогатые люди со всего мира действительно заинтересованы в покупке Нью-Йорка с точки зрения покупки роскошных роскошных апартаментов, с определенным расстоянием в Лондоне и только в других местах (Сингапур, Гонконг, Париж). , Сидней). Опрос агентств недвижимости также показал, что до 2015 года, когда уровень непосредственного интереса богатых к жилью в сверхтонком Нью-Йорке достиг пика, граждане США составляли две трети заинтересованных (из которых одна треть были обеспечены из Нью-Йорка). ), а оставшуюся треть составили иностранцы соответственно по количеству из Китая, России и Южной Америки. Тот факт, что за последние тридцать лет большинство из тех, кто достиг большого состояния, овладели английским языком и получили университетское образование в США, также играет важную роль в интересах иностранцев. Например, с 2010 по 2014 год - под вымышленным именем и в полном молчании - она также училась в Гарварде - Си Мин-цэ, дочь и единственный ребенок китайского лидера Си Цзиньпина. Миллиардеры и богатые, влиятельные личности из других стран, особенно в Нью-Йорке, чувствуют себя очень хорошо, потому что их никто не узнает на улице, никто им не мешает, они могут совершенно свободно перемещаться и встречаться где угодно и в любое время. Сложная инфраструктура города отличается высоким качеством и очень надежной, что укрепляет безопасность собственных инвестиций в элитную высотную недвижимость.
Однако с точки зрения портфеля стран, из которых приезжают заинтересованные в многоэтажных квартирах в Нью-Йорке, с 2011 года произошло три значительных изменения. Первый касается покупателей из Китая. В первой половине 1990-х годов доля богатых китайцев в числе долларовых миллиардеров увеличилась, что было связано как с концентрацией активов в руках ведущих китайских бизнесменов, так и с укреплением китайского юаня по отношению к доллару США в 2005 году. -2014 (юань / доллар США укрепился с 8,3 до 6,1), см. Рис. 6. Кроме того, тогдашняя прагматическая политика в отношении Китая усилила чувство безопасности китайских инвестиций в США, что нашло отражение в их большом интересе к квартирам. в супертонких на Манхэттене. Однако гостеприимная атмосфера официально установилась вскоре после того, как Дональд Трамп вступил в должность президента в январе 2017 года. Формально никто не запрещал китайским богачам инвестировать в роскошные апартаменты в Нью-Йорке.
Вторым поворотным моментом в составе заинтересованных сторон стало резкое падение курса рубля по отношению к доллару, которое произошло после 2013 года в связи с присоединением Крыма к России и странной войной, а не войной на востоке Украины. В период 2014-2016 гг. Сила рубля к доллару упала на 150%! (Курс рубля к доллару ослаб с 30: 1 до 75: 1), что означало значительное номинальное снижение покупательной способности российских олигархов на долларовых рынках (рис. 6). Кроме того, по мере обострения антироссийских настроений в Соединенных Штатах после провала встречи президентов США и России в июле 2018 года бывшие многочисленные российские претенденты на покупку квартир в многоэтажках в Нью-Йорке, похоже, исчезли.
Третий момент, который негативно повлиял и до сих пор сильно влияет на количество и структуру людей, ведущих переговоры о покупке роскошных квартир в Нью-Йорке, - это пандемия covid-19. В связи с тем, что запрет на въезд иностранцев в США из многих частей мира, в том числе из 26 европейских стран Шенгенской зоны и стран Персидского залива, непрерывно действует с 13 марта 2020 года, «прямая» покупка квартир чисто технически - и в результате она, безусловно, значительно упала. Добавьте к влиянию мер covid-19, а также заметному замедлению роста рынка элитной недвижимости в Нью-Йорке и других местах в начале 2016 года, которое не утихло с началом пандемии, девелоперы в завершенных жилых суперлим на Манхэттене: борясь со всем комплексом трудностей,
Растущий интерес богатых к приобретению pieds-à-terre на Манхэттене, Нью-Йорк
Pieds-à-terre, буквально «след на поверхности земли» в смысле «ваше (маленькое) убежище, где вы можете отдохнуть в ваших странствиях по миру», - это давно устоявшаяся концепция на рынке недвижимости мировых столиц. и известные места отдыха. Он представляет собой апартаменты, которые обычно покупают в этих местах очень богатые люди с целью комфортного проживания «для себя» во время временного пребывания, часто только для коротких поездок по местности, вместо проживания в отеле, хотя и в большей степени для роскоши. В дополнение к приобретению и инвестированию в долгосрочное жилье как прибыльный и надежный актив, покупка многоэтажных квартир в Нью-Йорке в качестве эксклюзивных pieds-à-terre является третьей основной мотивацией для очень богатых людей проявлять интерес к этим квартирам. Быстрое обогащение, наряду с нервозностью в связи с растущим экономическим дисбалансом и различными угрозами, привлекало все больше и больше богатых людей на нью-йоркский pieds-à-terre рынок, особенно в первой половине 1990-х годов. Они приезжают со всего мира и ищут - пусть даже временно - в поисках своего второго, но часто уже третьего, четвертого или пятого дома, в котором они могут найти убежище на земле, если ситуация начнет развиваться в неправильном направлении. направление в другом месте ...
Говорят, что за резким ростом цен на квартиры на Манхэттене в период с 2012 по 2016 год (на 72%!). Властям Нью-Йорка не нравится такое развитие событий, поскольку оно приводит к увеличению числа зданий в центре города, в которых почти никто не живет большую часть года. Исследования показывают, что чем больше градиент роста цен на квартиры в центре, тем больше вероятность того, что количество домовладельцев, которые проводят в своих квартирах в Нью-Йорке всего несколько месяцев или даже несколько дней, будет увеличиваться каждый год. Следствием этого дорогостоящего процесса депопуляции привлекательных частей центра является то, что некоторые из самых дорогих жилых домов по-прежнему в основном пусты внутри и выглядят темными и пустынными после наступления темноты. Достоверной статистики о фактическом количестве квартир на Манхэттене, штат Нью-Йорк, нет, и нет желания публиковать такие данные в интересах сильных игроков рынка недвижимости. Однако исследование, проведенное Бюро переписи населения США еще в середине 2014 года, показало, что, например, в квадранте между Пятой авеню и Парк-авеню и между Восточной 49-й улицей и Восточной 70-й улицей до 30% всех квартир были пустыми. не менее десяти месяцев в году.
Углубляющиеся негативные последствия феномена pieds-à-terre, а также спекулятивных инвестиций, когда богатые люди, соответственно. контролируемые ими компании покупают все больше квартир в привлекательных местах, не используя их надлежащим образом, тем самым повышая их цену и снижая их доступность для тех, кто заинтересован в жилье из более низких классов недвижимости, а также влияние этого развития на центры крупных городов, это давно обсуждается на уровне администраций крупнейших мировых столиц. В течение многих лет разрабатывались различные формы налогов, которые обременяли бы роскошные и малоиспользуемые квартиры с характером pieds-à-terre. Примером является Ванкувер, Канада, где в 2018 году был введен специальный налог (налог на пустые дома) на вторую и другую частную собственность того же владельца, которая используется менее шести месяцев в году, в настоящее время составляет 1, 25% (а уже 3% в 2021 году) от их официально установленной налогооблагаемой стоимости [4]. В случае Нью-Йорка проект аналогичного налогового закона находится в Доме штата Нью-Йорк с 2019 года, но до сих пор из-за интенсивного давления со стороны нанятых ими разработчиков и лоббистов всегда можно было заблокировать его обсуждение. .
Сверхбогатые элиты покупают многоэтажные квартиры в Нью-Йорке как надежный инвестиционный товар.
По всем причинам, объединение которых привело к волне строительства сверхтонких жилых небоскребов в Нью-Йорке, наиболее стратегическая из них, несомненно, является инвестиционно-стратегической. Разработчики superslims прекрасно понимали, что помимо пробудившегося желания многих богатых людей жить на престижных высотах и стремления иностранцев к привлекательным pieds-à-terre, растет число сверхбогатых людей со всего мира. мир в поисках надежных материальных ценностей вложил имеющийся капитал. Есть несколько факторов, вызывающих такой интерес. Квартиры в многоэтажках в Нью-Йорке стали рассматриваться как качественный товар, который выгоден в качестве инвестиции как по своему характеру, так и по местоположению. Покупка роскошных многоэтажных квартир в Нью-Йорке воспринимается иностранными состоятельными людьми всех категорий как безопасная гавань для «стоянки» своих свободных средств от надвигающихся экономических и политических кризисов и связанных с ними угроз в их собственных странах. Учитывая тот факт, что очень осторожный подход девелоперов и брокеров, выступающих посредником в приобретении квартир с суперлимитами, является само собой разумеющимся, эти транзакции могут в некоторой степени использоваться как эффективный способ скрыть (или отмыть) спорно полученные деньги. Возможность действовать косвенно через несколько «компаний с ограниченной ответственностью», часто специально созданных и с неизвестными владельцами, гарантирует анонимность и защищает личность настоящего владельца.
Самые высокие супертонкие дома Нью-Йорка с самыми дорогими квартирами выросли не случайно на 57-й улице в ее части ниже Центрального парка. Этот район особенно привлекателен для разработчиков, потому что он расположен в особой зоне Мидтауна, где застройка не имеет явных ограничений по высоте. Он начинается к северу от 58-й улицы. Это означает, что именно на 57-й улице девелоперы могут строить здания, достаточно высокие, чтобы открывать вид на Центральный парк, один из ключевых атрибутов роскошных высотных квартир. На практике было показано, что термины «57-я улица» и «Центральный парк» имеют большое «психогеографическое» значение, особенно для китайских и российских инвесторов, которые крайне обеспокоены самым престижным адресом. Кроме того, он быстро набирает относительно новую известность,
Конечно, богатые американцы и богатые иностранцы постоянно заинтересованы в инвестировании в недвижимость Нью-Йорка, за исключением периодов застоя или временного спада, это всегда был прибыльный способ инвестирования в долгосрочной перспективе, как и во всех мегаполисах в развитых странах. Мир. Однако доходность торговли элитными квартирами высшей категории может быть даже значительно выше, что является еще одной причиной инвестиционного интереса самых богатых людей. Например, в период с 2010 по 2014 год рентабельность элитного жилищного бизнеса (более 10 миллионов долларов) в Нью-Йорке достигла 35%.
Кроме того, некоторые нью-йоркские девелоперы, в том числе Гэри Барнетт, разработчик башни CPT, и его компания Extell Development Company (Extell) в течение многих лет привлекали тех, кто заинтересован в инвестировании в роскошные апартаменты в своих сверхлимых и преимуществах снижения налогов на недвижимость. . Однако, согласно закону, это освобождение от местного налога на недвижимость распространяется только на так называемое доступное жилье и официально обусловлено выполнением ряда условий, определенных законом. Однако в течение многих лет ответственные власти Нью-Йорка терпели тот факт, что застройщики башен «миллиардеров» покупали у строителей этих домов сертификаты, подтверждающие одобрение властями снижения налогов на квартиры, включенные в социальные программы, - и использовали их в качестве заманчивое преимущество при продаже собственных роскошных квартир. Хотя мэр Нью-Йорка Майкл Блумберг отменил указанные налоговые льготы в рамках мер жесткой экономии в 2007 году, новый губернатор Нью-Йорка, уходящий в отставку демократ Эндрю Куомо, возобновил их в январе 2013 года, но только для пяти избранных роскошных жилых домов (в которых и определенное количество «социальных» квартир) самых влиятельных застройщиков, в том числе башни One57, первой из сверхтонких квартир, которую затем завершил Гэри Барнетт. Куомо сделал это вскоре после того, как юридический счет комитета по его переизбранию получил законное пожертвование в размере 100 тысяч. USD со счетов двух компаний в Extellu. Это привело к совершенно абсурдной ситуации, когда институт социального снижения налога на недвижимость был применен, например, к вышеупомянутому супер-роскошному дуплексу Майкла Делла. Налоговая экономия Dell только за первый год составила 187 468 долларов (по сравнению с 205 883 долларами до 18 415 долларов!). Таким образом, по сравнению с общим количеством квартир в этих пяти зданиях со скидкой, налоговые поступления Нью-Йорка сокращаются на сотни миллионов долларов США в год.
