Дома сталинской постройки в советские времена считались элитной недвижимостью. Сейчас популярность этих домов заметно снизилась, но они все равно имеют множество поклонников и почитателей.
Несмотря на то, что возраст домов давно перевалил за полвека, многие из них сохранились очень хорошо, так как при строительстве их не экономили и строили добротно, на века.
Вот неполный перечень достоинств «сталинок»:
1. Просторные комнаты с высокими потолками. У комнат замечательная «кубатура», в них много воздуха. Летняя жара переносится легче, поскольку нагретому воздуху есть куда подниматься. Даже в самое жаркое лето в квартире можно жить под простым вентилятором (без кондиционера).
2. Большое разнообразие планировок. Дома не были типовыми как, скажем, «хрущевки». Это дает возможность выбрать квартиру с «изюминкой», например, с несколькими кладовками, окном в ванной комнате или вообще с «черным ходом» в другой подъезд!
3. Большой простор для перепланировки квартиры. Да, это непросто и затратно, но лучше, когда такая возможность есть, чем когда ее нет (как в панельных домах).
4. Толстые стены обеспечивают хорошую шумо- и теплоизоляцию. Летом толстые кирпичные стены нагреваются гораздо медленнее, чем панельки, а зимой лучше держат тепло.
5. Почти всегда просторные лестничные площадки – очень актуально при переезде.
6. Географическое расположение. Даже если это не центр города, в районе со «сталинками» почти всегда имеется развитая инфраструктура – транспорт, магазины, садики, школы, поликлиники и т.д.
7. Поскольку в доме относительно немного квартир, как правило, не возникает проблем с парковкой автомобиля.
Есть и недостатки:
1. Внешний вид домов. Если со стороны улицы дома выглядят чаще всего ухоженными, со стороны двора вид может быть удручающим. Многих это отпугивает.
2. Деревянные межэтажные перекрытия. Они в том или ином виде присутствуют в подавляющем большинстве «сталинок» – где-то полностью, где-то частично (по крайней мере, в Нижнем Новгороде). При благоприятных условиях (сухость, достаточная вентиляция), деревянные перекрытия могут служить хоть сто лет, но где гарантия, что эти условия соблюдены в конкретном доме? Более подробно о том, насколько плохи (или хороши) деревянные перекрытия, речь пойдет чуть ниже.
3. Проблемы, связанные с большим возрастом дома – изношенность трубопроводов отопления, водоснабжения, канализации, состояние проводки в том числе общедомовой, трещины в стенах и фундаменте, текущая крыша. Это может обернуться крупными затратами при ремонте, так как вслед за одними проблемами почти всегда тянутся другие.
4. Если в доме 5 этажей и меньше, в нем скорее всего не будет лифта. Учитывая высоту этажей, подъем по лестнице на 4-5 этаж потребует гораздо больше сил, чем, скажем, в «хрущевке». Грузчики, курьеры, участковые врачи будут вам крайне «благодарны» за вынужденную прогулку по лестнице. Что касается вас самих – уже через месяц к лестнице привыкаешь, мышцы ног становятся крепче и если со здоровьем все в порядке, поднимаешься на 4-5 этаж, не испытывая каких-то неудобств. Проверено на себе! Но есть дома и с лифтами – они иногда пристраивались снаружи здания.
Если этажей шесть и больше, лифт в доме должен быть.
5. Такие привычные вещи как балкон или лоджия в «сталинках» встречается намного реже, чем в современных домах. Балкон если и есть, то очень маленький. Есть риск, что он пребывает в аварийном состоянии и выходить на него небезопасно. Лоджии встречаются еще реже, но иногда они просто огромны.
6. В квартире может присутствовать характерный запах «старого дома». Это связано с тем, что межкомнатные стены и полы сделаны из дерева (даже в домах с ж/б перекрытиями). Все эти деревянные конструкции впитывали запах в течение десятилетий и теперь его отдают. Выветривать бесполезно – проблема кардинально решается только заменой старых перегородок из досок и дранки на новые (из гипсокартона или других современных материалов).
7. Кривые стены, полы и потолки. В те годы, когда строились эти дома не было лазерных уровней и прочих приборов, которые используются сейчас. В итоге, пол во всей квартире (да даже в отдельно взятой комнате) может иметь уклон в несколько сантиметров, а внутренние стены буквально идти волнами!
8. Ремонт в «сталинке» – дело не из дешевых. Дело даже не в стоимости материалов (а их требуется больше, чем в обычной квартире со стандартной высотой потолков). Лично мое мнение – при ремонте в «сталинке» важно сохранить эстетику советской квартиры 50-х годов и не убить атмосферу современными «фишками». Чувствуете, что не справитесь сами – привлеките дизайнера!
Это о недостатках. Есть еще ряд особенностей, о которых надо знать, если вы решили приобретать жилье именно в домах сталинской постройки. О них поговорим подробнее...
Сталинки для «элиты» и простых рабочих – совершенно разные дома
Со словом «сталинка» обычно ассоциируются монументальные дома на центральных улицах города с красивыми фасадами, арками, колоннами, лепниной и статуями, шпилями, эркерами, верандами и прочими архитектурными и скульптурными изысками. Иногда они объединены в целые кварталы, в которых до сих пор чувствуется дух советской эпохи в хорошем смысле этого слова.
«Сталинки» условно можно разделить на «жилье для элиты» и «жилье для рабочих». Деление очень условное, тем не менее...
«Номенклатурные» или «директорские» сталинки
Это те самые помпезные здания, стоящие на центральных улицах и формирующие их архитектурный облик.
«Номенклатурные» дома строились для партийных деятелей, ученых, писателей, генералов, деятелей культуры и искусства – иными словами, для «сливок» советского общества.
Квартиры в таких домах даже по нынешним меркам шикарные – светлые и просторные, как правило, не менее 3 комнат (иногда их количество доходит до 7 и более, включая комнаты для прислуги с отдельным «черным» входом в квартиру).
«Директорские сталинки» выглядят попроще, комнат в квартирах меньше, но все равно квартиры отличаются простором и комфортом. Многие дома этого класса имеют типовые планировки. Тем не менее, двухкомнатная квартира в «директорской сталинке» может превосходить по общей площади четырехкомнатную в «брежневке».
В конце 50-х – начале 60-х годов в целях удешевления строительства руководством страны была дана установка на борьбу с архитектурными излишествами. Таким образом, дома сохранили внутреннюю планировку, но лишились внешних декоративных элементов. Такие дома иногда называют «ободранными сталинками». Внешне они похожи на «хрущевки», но внутри – полноценные «сталинки» с просторными комнатами и высокими потолками. Еще такие дома иногда называют «маленковками».
Такие дома не стоит сбрасывать со счетов – они хоть и невзрачные на вид, но почти у всех у них железобетонные перекрытия и годы постройки самые свежие для «сталинок».
«Рабочие» сталинки
При всех достоинствах «классических» сталинок, они не решали основную проблему – куда селить простых рабочих? Ведь их было гораздо больше, чем передовиков и директоров. И решалось это следующими способами:
1. Часть «элитных» квартир была отдана под коммунальное заселение. На сегодняшний день коммуналки выглядят как пережиток прошлого, но они до сих пор существуют!
2. Для простых рабочих строились дома попроще – 3-4 этажные «коробки» – типовые и безликие. Квартиры, как правило, небольшие, иногда в них даже отсутствовала ванная комната, а кухня имела размер от силы 5 квадратных метров. Сейчас в такие квартиры умудряются устанавливать сидячие ванны или душевые кабины, отгораживая угол от без того маленькой кухни.
Подобные дома можно встретить, наверно, в любом городе. Внешне они похожи на «хрущевки», но у них крупнее окна, выше потолки и меньше балконов (или вообще отсутствуют, как на фото). Такие дома иногда называют «кировки», но чаще всего в объявлениях пишут «сталинка».
В отличие от номенклатурных и директорских «сталинок» качество постройки у «кировок» изначально было хуже, чем у «директорских» домов. По сути дела, планировалось к моменту наступления коммунизма эти дома заменить на что-то более комфортное. Вот и сейчас эти дома стоят и ждут, когда наступит коммунизм :)
В «рабочих сталинках» почти всегда деревянные межэтажные перекрытия. По планировкам возможны разные варианты – от крошечных однокомнатных квартир в 20-25 квадратных метров до вполне просторных трех-четырехкомнатных коммуналок.
Есть неплохо сохранившиеся «кировки», но их, к сожалению, немного и с каждым годом становится все меньше и меньше. В основном это жилье пребывает в предаварийном и аварийном состоянии. Наверное, по этой причине желающих избавится от таких квартир много, а цены на них относительно невысоки.
Покупать или не покупать квартиру в «кировке» – нужно взвешивать все за и против. Аргументы «за» – умеренная цена и хорошее расположение, «против» – большая вероятность того, что квартира потребует больших вложений при ремонте. Еще одно «против» – такую квартиру будет сложно потом продать, поскольку спрос на подобное жилье с каждым годом будет все ниже и ниже.
3. Малоэтажные дома в 1-2 этажа послевоенной постройки. По сути дела они «сталинками» не являются, но формально относятся к той же периоду постройки (40-50-е годы) и продавцы иногда пишут в объявлениях «сталинка». Эти дома чаще всего расположены не на центральных улицах, а в глубине кварталов. Также их можно встретить на периферии больших городов и в рабочих поселках. Дома строились по типовым проектам в сжатые сроки и предназначались для рабочих промышленных предприятий. Многие дома строили бригады из самих рабочих этих предприятий (т.н. «народная стройка»).
В виду малой этажности, для строительства не требовалась ни дорогостоящая строительная техника, ни сверхвысокая квалификация строителей. Многие дома строили военнопленные (поэтому их иногда называют «немецкими домами»). Квартиры в «народной стройке» не отличаются обилием планировок и простором комнат. Но в послевоенные годы люди были и этому очень рады – одно дело жить в бараке или в коммуналке, совсем другое – хоть в небольшой, но отдельной квартире!
Спустя 70 лет, чего греха таить, эти дома устарели и морально и физически – многие буквально рассыпаются на глазах, поэтому массово идут под снос. Наверно один из самых весомых доводов за покупку квартиры в таком доме – возможность впоследствии попасть под программу реновации и получить квартиру в новостройке. Другое дело – насколько этот процесс может затянуться, никому не известно.
А теперь рассмотрим несколько наиболее типичных проблем, с которыми можно столкнуться при покупке квартиры даже в хорошо сохранившейся «директорской сталинке».
Дом с деревянными перекрытиями – хорошо это или плохо?
Деревянные межэтажные перекрытия могут присутствовать как в «рабочих», так и в «элитных» домах сталинской эпохи. В первую очередь нужно ориентироваться на год постройки. В тридцатые-сороковые годы подавляющее большинство домов строились с деревянными перекрытиями. В начале пятидесятых годов соотношение было примерно 50/50, ближе к шестидесятым «сталинки» почти все строились уже с железобетонными перекрытиями*.
* Есть нюанс. Даже если в технической документации к дому указано, что перекрытия «железобетонные», это не значит, что они таковые во всем доме. Вполне возможен вариант, что железобетонные перекрытия только на лестницах и в санузлах. В комнатах перекрытия могут быть деревянные, которые лежат на железобетонных балках (ригелях). Характерная особенность таких домов – стены в комнатах по углам упираются в квадратные «колонны» толщиной 60-70 см, а под потолком видны внушительных размеров балки. По сути дела, правильнее такие перекрытия назвать «смешанными».
** Еще один нюанс – в разных городах соотношение домов с ж/б и деревянными перекрытиями может сильно различаться. Я живу в Нижнем Новгороде, у нас большинство сталинок с деревянными и смешанными перекрытиями. Москва в этом плане выглядит интереснее, там, судя по комментариям, преобладают «сталинки» с полноценными ж/б перекрытиями. Лично проверить не могу, поэтому даю эту информацию «как есть».
Чем плохи деревянные перекрытия?
1. Огнестойкость – самый главный недостаток. Если в какой-то квартире пожар, есть риск, что выгорят сразу несколько этажей. Дом, конечно, не вспыхнет сразу весь как спичка (как происходит по мнению многих), но нужно понимать, что если что-то загорится и пожарные по какой-то причине задержатся, ущерб от огня может быть очень большим.
2. Протечка труб тоже принесет массу неприятностей – даже небольшая протечка способна испортить ремонт нижним соседям. И еще все это будет долго просыхать, есть риск появления плесени.
3. Виброизоляция – есть риск, что вы будете хорошо слышать, как ходят соседи сверху. При ходьбе по полу может раскачиваться мебель и звенеть посуда. А еще сквозь деревянные перекрытия бывает слышно, как у соседей сверху бегают коты во время ночных игрищ. Хотя, бывает и наоборот, «глухо как в танке» – все зависит от толщины перекрытий и их внутреннего наполнения.
4. Ограничение нагрузки на перекрытия – о бетонной стяжке пола забудьте сразу, если не хотите провалиться вместе с ней к нижним соседям.
5. Могут возникнуть неприятности при перепланировке. Дом дает усадку и за несколько десятков лет те стены, которые изначально были не несущими, принимают на себя деформационную нагрузку и по факту превращаются в несущие. Если такую стенку сломать, вполне возможно проседание пола у верхних соседей и появление трещин в самых неожиданных местах (в т.ч. в соседних квартирах) – приятного мало.
6. Необходимость вентиляции перекрытий – вероятно вы обращали внимания, что в старых домах в полы вставлены небольшие металлические решетки? Они сделаны не просто так, а чтобы перекрытия «дышали». Сейчас при ремонте эти дырки часто заделывают «чтобы тараканы не лезли», тем самым провоцируя ухудшение микроклимата внутри перекрытий. Из-за этого под полом может начаться процесс гниения, из-за которого, во-первых, в квартире появляется характерный прелый запах, во вторых – срок службы перекрытий сокращается.
7. Ограниченные возможности в плане ремонта и выравнивания пола. Бетонную стяжку делать нельзя, слишком большая будет нагрузка (хотя некоторые умудряются ее все же делать), нужно искать более легкие варианты.
8. При низкой влажности дерево вполне может сохранять свою прочность десятки и сотни лет. Подтверждение тому – добротные дома дореволюционной постройки, которые сто пятьдесят лет стояли и столько же еще простоят. Но если микроклимат нарушен, есть риск превращения дерева в труху со всеми вытекающими последствиями.
9. Возможны сложности при покупке квартиры в ипотеку. Раньше банки не давали кредиты на покупку квартиры в доме с деревянными перекрытиями. Сейчас такое возможно, но сумма страховки будет существенно выше, нужно быть к этому готовым. Это также затрудняет продажу квартиры, если вдруг такая необходимость возникнет.
10. Сложности при продаже квартиры. Количество желающих покупать квартиру в доме с деревянными перекрытиями с каждым годом все меньше и меньше. Решающую роль в покупке играет либо низкая цена, либо ностальгические чувства конкретно к этому дому.
Чем хороши деревянные перекрытия?
В домах с деревянными перекрытиями нет явных ограничений на размер и форму комнат. В «номенклатурных» домах могут быть залы по 25-30 квадратных метров и даже больше. С железобетонными перекрытиями размер комнат определяется длиной плит и их площадь редко превышает 20 квадратных метров.
Есть частные случаи, когда перекрытия большой толщины (до 50 см) и жильцы-кулибины мастерят внутри них «погреба» для хранения солений и варений.
Кто-то утверждает, что в домах с деревянными перекрытиями легче дышится, но я скептически отношусь к этому утверждению. Дышится легче скорее из-за высоких потолков – нагретый воздух поднимается вверх и когда высота потолков 3-3.5 метра, ему есть куда подниматься. Материал перекрытий к этому прямого отношения не имеет.
В «элитных» домах деревянные перекрытия могут иметь гораздо лучшую звукоизоляцию, чем бетонные плиты, благодаря своей большой толщине.
Так или иначе, приобретая квартиру в «сталинке» с деревянными перекрытиями нужно тщательно взвесить все за и против, и если все-таки решитесь на покупку, нужно быть на 100% уверенным в состоянии квартиры и дома в целом.
Дома с коммунальными квартирами
В далекие 80-е годы мне удалось пожить в коммуналке. Мне тогда было лет 7-8, но впечатления остались на всю жизнь.
Коммунальные квартиры, как оказалось, даже сейчас не редкость. Я в этом убедился, когда в процессе поиска квартиры в «сталинке» регулярно сталкивался с объявлениями типа «продаю комнату в коммуналке».
Что плохого в соседстве с коммунальными квартирами? Самое главное – риск соседства с весьма специфичным контингентом. Безусловно, есть коммунальные квартиры, в которых живут порядочные люди и в них царит идеальный порядок. Но, вспоминая свой пусть и детский (в далеких 80-х), но все-таки опыт проживания в коммуналке, возвращаться к такой жизни не хочется. В коммунальной квартире на первом этаже водилось все что могло – тараканы, муравьи, клопы, иногда крысы из подвала приходили. Никто из соседей с ними бороться не спешил, поэтому они были регулярными гостями и нашей комнате.
С другой стороны, тараканы и муравьи могут заводиться даже в новых домах – тут все зависит только от жильцов. Самыми типичными источниками проблем являются съемные квартиры с трудовыми мигрантами, «социальные» квартиры. Бывает что и сами хозяева устраивают у себя настоящий гадюшник (собачник, кошатник, курятник). И что самое печальное, действенных способов решить проблему по-хорошему практически нет – эти «любители животных» живут в своем мире и их все устраивает, а соседи от этого страдают.
Как определить по внешнему виду дома наличие «запущенных» квартир?
Просто посмотрите с улицы на окна в доме. Как правило, если в квартире затевается ремонт, делается замена окон на пластиковые или новые деревянные. Наличие большого количества старых окон, явно требующих замены – хоть и косвенный, но плохой признак того, что в доме могут присутствовать квартиры с проблемными жильцами. Еще можно зайти в подъезд и посмотреть, нет ли старых деревянных дверей в квартиры. И, естественно, никто не отменял возможности поговорить с жильцами дома, а уж бабушки у подъезда охотно все расскажут во всех подробностях – и историю дома, и когда был ремонт, и кто в нем жил и живет, проверено :)
Отсутствие балкона
Если в современных домах отсутствие лоджии или балкона скорее исключение, то в «сталинках» это совершенно обычное явление. Когда мы выбирали квартиру этот факт сначала несколько остудил наше желание покупать квартиру в «сталинке». Но потом мы решили трезво поразмышлять на эту тему.
Для начала вышли на свой балкон и посмотрели, чем он занят. На 80 процентов это были совершенно ненужные вещи, которые было просто жалко или лень выбрасывать, остальные 20% – это «сезонные» вещи. Вентилятор, искусственная елка, лыжи. При наличии в квартире кладовки среднего размера вполне возможно разместить в ней все нужное при должной организации пространства. А для ненужных вещей есть либо свалка, либо «Авито».
А теперь попробуем найти плюсы в отсутствии балкона.
1. В комнате светло. Как оказалось, балкон или лоджия, особенно застекленные, заметно крадут свет.
2. В комнате свежо даже в жару. В летний зной застекленный балкон или лоджия превращается в парник, температура в котором может достигать 60-70 градусов (как в бане!)
3. Нет балконов – нет курильщиков. У нас в прежнем доме была извечная проблема – курящие соседи, причем со всех сторон. Стоит открыть дверь на балкон, буквально через 5 минут на балконе закуривает сосед (то с одной, то с другой стороны) и дым идет к нам. Сейчас мы живем в доме без балконов (по крайней мере в непосредственной близости от нас) и у нас окна открыты целыми днями, никакого табачного дыма нет.
Таким образом, отсутствие балкона – недостаток, но не такой уж критический, как принято считать. А при желании в этом можно найти реальные достоинства.
Прочие неочевидные особенности «сталинок», которые невозможно заметить сразу
Этот раздел дописан спустя два года, как мы поселились в «сталинке». Хочется отметить две вещи, с которыми мы столкнулись конкретно в своем доме.
Зимой в квартире прохладно (21-23 градуса). По крайней мере, когда термометр за окном опускается ниже -15...-20 градусов. Причин как минимум три.
1. Большие окна – больше площадь контакта с улицей. Если уплотнитель старый или некачественный, а окна дешевые (например, от "экономных" старых хозяев), то через него сифонит только так. Логичное решение – при установке новых окон не делать открывающиеся рамы по всей высоте окна. Вот так:
Такие рамы обойдутся дороже, с ними будет в комнате чуть темнее, но зимой в квартире будет теплее. Правда мыть верхнюю раму с наружной стороны будет неудобно.
2. Трещины во внешних стенах – они есть практически во всех старых кирпичных домах. Самое слабое место – оконные холодильники, там стена толщиной всего в кирпич. Да и толстые кирпичные стены из-за температурных колебаний с годами покрываются сетью мелких трещин. Их штукатурят при ремонте фасада, но потом они появляются снова. Через эти трещины стена в сильный мороз может сильно промерзать. Выход – дополнительное утепление фасада квартиры. Но учитывая архитектурные особенности сталинок (внешние декоративные элементы), это может стать несбыточной мечтой.
3. Неоптимальная схема подключения батарей. По квартире идет всего один стояк, и батареи подключены к нему "параллельно":
Левая батарея в гостиной, правая – в спальне, и от нее идет еще один отвод к радиатору на кухне. Вода, как известно, предпочитает идти по пути наименьшего сопротивления, в следствии этого центральный стояк огненный, но чем дальше от стояка, тем холоднее батареи. Самая крайняя секция на кухне вообще почти не греется (воздух спущен!).
4. Во многих домах в ванной нет стояка отопления, как следствие – отсутствует полотенцесушитель. Уже два года живем и хотим повесить электрический. Не потому что мерзнем, а потому что полотенца долго сохнут. Году к третьему соберем волю в кулак и повесим :) (в итоге так и не повесили)
Вот такие наблюдения, которые стали очевидными после только второй зимы (которая была более холодной и ветреной, чем первая).
Перед третьей зимой мы сделали наружное утепление. Использовались пенопластовые плиты толщиной 50 мм. Еще я поменял резиновые уплотнители у пластиковых окон. Результат – температура в квартире зимой не опускалась ниже 23 градусов (это в морозы -20 и ниже и ветренную погоду), в основном было 24-26 градусов. То есть, +2...3 градуса. По факту это очень ощутимо. Посмотрим, какой эффект будет в летнюю жару.
Когда пришел в ДУК, чтобы согласовать утепление (так положено по закону), на меня посмотрели как на пришельца с другой планеты – «вы первый, кто к нам с этим пришел, все просто делают и все!». В итоге сделал как все. Благо, окна выходят во двор и никакой наружной лепнины на доме со стороны двора нет. Строители очень точно попали в цвет краски фасада, получилось практически незаметно :)
Подводя итог...
Все выше перечисленное – мой личный опыт, который, возможно, кому-то пригодится. Как выяснилось, поиск квартиры на вторичке – занятие не из простых, но весьма захватывающее. Мы смотрели квартиры практически во всех типах домов, но именно «сталинка» нам понравилась больше всего.
Выводы такие:
- Ухоженная квартира в «сталинке» – очень комфортное жилье. Тихо, тепло, просторно. Рядом с домом, как правило, есть все что нужно – транспорт, магазины, садики, школы и т.д.
- «Сталинки» по качеству постройки, как правило, лучше современных новостроек эконом-класса (да и комфорт-класса, пожалуй, тоже). Естественно, это при условии, что дом качественно обслуживался и в нем проводился капитальный ремонт. Нормативный срок службы домов – не менее 150 лет, на наш век точно хватит.
- При выборе дома, лучше отдать предпочтение поздним «сталинкам» с железобетонными (или хотя бы смешанными) межэтажными перекрытиями, пусть даже с меньшей площадью и более низкими потолками. Полностью деревянные перекрытия – лотерея, в которой может не повезти.
- Ремонт в «сталинке» – удовольствие дорогое, нужно быть к тому готовым. Почти наверняка нужно будет менять проводку, трубы, канализацию. Хотя, если повезет, можно найти квартиру, в которой все это уже сделано.
Вот собственно и все, что я хотел рассказать. Делитесь своими впечатлениями от выбора квартиры в комментариях, лайки тоже приветствуются :)
p.s. Как оказалось, статья про «сталинки» – самая популярная среди моих публикаций в Дзене. Видимо сыграло роль то, что я реальный владелец такой квартиры и смог осветить тему максимально развернуто.
Если вам интересен мой стиль подачи информации – простыми словами, но обстоятельно и развернуто, приглашаю почитать новую статью про покупку китайского кроссовера Haval M6. Уверен, тема выбора автомобиля в нынешних непростых условиях интересует многих!
