Приветствую всех, кто нашел время, чтобы заглянуть на мой информационный канал! Сегодня наш разговор пойдет о том, как лучше продать квартиру: самостоятельно или при помощи агентства недвижимости. Все за и против. На эти и другие популярные вопросы мы постараемся сегодня ответить. Советы практикующего юриста!
Итак, поехали!
Вопрос достаточно неоднозначный. Не хочу никого обидеть, но все зависит только от нас самих, наших личностных качеств, впрочем, как и в любой другой жизненной ситуации.
Безусловно, меня скептики поправят: “А что в этом особенного? Не Боги горшки обжигают!”
Безусловно, Вы правы, но есть одно НО, а именно:
- если Вы коммуникабельны и для Вас общение не является проблемой, Вы в состоянии свободно высказывать свои мысли, прибегая к весомым аргументам, у Вас есть опыт продаж чего-то, пускай даже какой-то мелочи на сайтах-агрегаторах продаж, таких как Авито, Юла и т.п., и Вы не считаете этот процесс для себя утомительным и постыдным, Вы не рефлексируете, встречаясь с незнакомыми людьми;
- если Вы способны не просто изучить тему продажи недвижимости самостоятельно, но и сделать для себя соответствующие, правильные выводы, вникнуть в суть дела, то нет проблем – дорогу осилит идущий!
Много перечислил? Нет! Это только 30% необходимых качеств риелтора для успешной сделки.
В данном вопросе следует сделать акцент на том, что найти и прочитать нужную информацию это одно. Однако, правильно оценить, осмыслить информацию и применить ее на практике это несколько другое. Нужно быть готовым подготовить не только самостоятельно все необходимые документы для продажи квартиры, но и правильно оценить продаваемую недвижимость, подготовить квартиру к продаже, чтобы она имела презентабельный вид, сделать красивые и реалистичные фотографии квартиры!
По этой причине лучше трезво оценивать свои возможности, не строя иллюзий своим способностям.
При этом, можно смело сказать, что порядка 50% потенциальных продавцов недвижимости способны выполнить прекрасно функцию продавца (специалист агентства недвижимости – риелтор) самостоятельно.
Уверен, что грамотному и самостоятельному человеку помощь не нужна. Как сказал герой кинокомедии Марка Захарова “Формула любви”: “Кузнец нам не нужен”. Так и Вам – никто не нужен!
Если Вы стеснительный человек, для которого общение с незнакомыми людьми испытание или даже маленькая трагедия, Вы никогда сами ничего не продавали “с рук” через сеть интернет, то не стоит и начинать. Учиться на своих ошибках в данном случае дело неблагодарное и, как правило, убыточное. Тогда для Вас остается единственный путь – в агентство недвижимости.
1. Стоимость услуг агентства недвижимости
Если продаете квартиру прибегая к услугам агентства недвижимости, то будьте готовы, что услуги агентства Вам обойдутся, в среднем, от 2% до 5% от общей стоимости квартиры. Однако, как показали практические наблюдения, за комиссию меньше чем в 100.000 руб. агентства с Вами даже общаться не будут.
2. Договор на оказание услуг агентства недвижимости
2.1. Агентства недвижимости стараются в обязательном порядке навязать подписать с Вами договор об оказании услуг по продаже квартиры. Понять их прекрасно можно. Риелтор тратит свое время на поиск клиентов (такое тоже бывает), размещает рекламу в сети интернет на тематических сайтах (иногда платно), сопровождает потенциальных покупателей при показе Вашей квартиры. Пускай их визиты происходят в Вашем присутствии, но риелтор тратит свое время. Без договора на оказание услуг в результате риелтор получит только сухое спасибо и в Ваших услугах мы больше не нуждаемся.
Естественно, что в данном случае риелтор не будет заинтересован в продажах Вашей квартиры и если случайно у него найдется покупатель, то считайте, что Вам повезло. По этой причине, всегда лучше заблаговременно заключать договор на оказание услуг с агентством недвижимости, если Вы не готовы самостоятельно продать свою квартиру и хотите получить результат.
Вместе с тем следует отметить, что агентства недвижимости, безусловно, должны быть также защищены от недобросовестных продавцов недвижимости, которые способны после того, как риелтор приведёт потенциального покупателя, договориться “на прямую” без участия риелтора.
2.2. При подписании договора на оказание услуг агентства Вы должны не просто подписать договор, а изучить его досконально. Лучше, если Вы покажете данный договор знакомому юристу, который сможет оценить его корректность и убедиться, что договор не будет ущемлять Ваши права и законные интересы.
Например, достаточно часто в договор агентства недвижимости включают такие пункты как:
- вы не можете прибегать к услугам других агентств;
- вы не можете самостоятельно продавать квартиру без привлечения агентства;
- в случае отказа от услуг агентств Вы будете обязана компенсировать их трудозатраты и затраты на проведение рекламной компании Вашей недвижимости и т.д. и т.п. Какая будет сумма неустойки – всё зависит от конкретного договора. Можете поверить, что сумма неустойки не позволит Вам без убытка расторгнуть договор.
В договорах на оказание услуг обязательно следует прописать условия соразмерного уменьшения комиссионных за услуги агентства, на тот случай если покупателя Вы найдете самостоятельно! Данный пункт подстегнет агентство оперативнее работать и Вам спокойнее – Вы оплатите только те услуги агентства, которые будут реально исполнены. Не все агентства пойдут на согласование данного пункта. Значит это не те агентства, с которыми следует сотрудничать!
Все замечательно, если риелтор агентства недвижимости будет профессионалом своего дела и сделка состоится в предполагаемые сроки. Однако, на практике я встречал много примеров, когда риелтор изначально был посредственным специалистом. С разговорным жанром у него были проблемы, всех и всего боялся, и т.д. и т.п.
Одним словом, Маугли, да и только. Приходилось рекомендовать клиентам обращаться в агентство и требовать заменить нерадивого “специалиста”. Хорошо, если есть на кого заменить, а если нет?! Тогда что делать?!
В результате Ваша квартира продается не так быстро, как хотелось бы, да и сумма от сделка не такая как Вы ожидали, и т.д. и т.п. В общем, ненужная суета. Рады бы соскочить от услуг такого агентства, но договор уже не дает…
По этой причине: всегда ищите не агентство, а проверенного риелтора и только тогда следует заключать договор на оказание услуг с учетом вышеупомянутых замечаний.
По сути, хороший риелтор — это шоумен, способный презентовать квартиру исключительно с положительных сторон и все слабые ее стороны перевести в сильные. С учетом конкретного покупателя риелтор должен сделать акцент, например, на наличие развитой инфраструктуры, на наличие места для парковки автомобиля около дома, чистый подъезд, новый лифт, отличный напор воды, освещение квартиры и т.д. и т.п.
Можно перечислять до бесконечности. Только тогда мы сможем говорить о том, что для продажи мы все сделали правильно и уложились в поставленные сроки, отведенные для продажи квартиры.
3. Оценка квартиры
Прежде чем приступить к написанию данной статьи я посмотрел, что конкретно пишут коллеги-юристы и представители риэлтерских агентств по сему поводу.
Многие красиво расписывают, что серьезные агентства прибегают к услугам специальных компаний, которые занимаются оценкой рыночной стоимости недвижимости. Ну что можно сказать по данному вопросу?
Во-первых, данная услуга стоит денег. Ориентировочно, от трех до пяти тысяч рублей (среднегородские цены по Санкт-Петербургу на декабрь 2020г.). В результате Вы получите справку об оценочной стоимости продаваемой квартиры. В данном случае, впрочем, как и везде, результат зависит от профессионала конкретной оценочной компании. В отдельных случаях, поверьте мне, Вас не устроит оценка, поскольку, когда Вы увидите сколько стоит развалюха по соседству и Ваша, ухоженная квартира, Вас это несколько разочарует. Кроме того, риелторы пишут, что данная справка Вам пригодится если будет покупатель с ипотекой и ему не нужно будет уже тратиться на оценку Вашей квартиры.
При этом, все умалчивают о другом важном факте. Банк, который выдает и согласует условия ипотеки своему клиенту, сотрудничает исключительно с конкретными компаниями по оценке недвижимости, которым он доверяет. Не факт, что Ваша оценочная компания входит в круг доверия банка Вашего потенциального покупателя. Кроме того, затраты по ипотеке, включая оценку квартиры, несет потенциальный покупатель. Так зачем Вам становиться его спонсором?! Каждый решает свои проблемы самостоятельно, по мере их поступления и не нужно их себе дополнительно создавать в виде оплаты оценки недвижимости.
Во-вторых, в большинстве случаев на практике, оценка Вашей недвижимости происходит несколько иначе.
Риелтор открывает несколько интернет-ресурсов сайтов-агрегаторов, которые размещают у себя объявления о продаже недвижимости и проводит анализ продаваемой недвижимости с учетом множества факторов. В результате выдает, ориентировочную стоимость Вашей квартиры. Как правило, стоимость квартиры в большинстве случаев несколько занижена, поскольку риелтор нацелен продать Вашу недвижимость как можно быстрее, поскольку имеет процент с каждой продажи. Ваши деньги его интересует в меньшей степени. Риелтор начинает делать акцент, что всё у Вас в квартире плохо, стараясь аргументировать свою оценку. В результате атаки риелтора у Вас складывается впечатление, что Ваша квартира просто убогая, и будет хорошо, что, если ее купят хоть за какие-то деньги.
Мой Вам совет – не нужно торопиться. Возьмите рекламную паузу и постарайтесь оценить квартиру самостоятельно. Данная процедура делается несложно. Всегда можно найти на сайтах агрегаторах похожую серию дома в Вашем районе и оценить свою недвижимость по сравнению с похожей.
Как правило, оценка складывается из следующих основных пунктов:
внешние факторы:
- инфраструктура рядом с домом (магазины, медицинскую учреждения, детские сады, школы и т.п.);
- серия дома и год выпуска;
- внешнее состояние дома, подъезда, лестницы;
- управляющая компания (ЖСК, ТСЖ или иная организация, например, Жилкомсервис и т.п.);
- наличие и состояние лифта в подъезде;
- мусоропровод.
внутренние факторы:
- внешний вид квартиры (отделка квартиры);
- вид из окна;
- этажность;
- смежный или раздельный санузел;
- тип отопительных батарей;
- состояние канализации, труб водоснабжения как в квартире, так и в части общедомового имущества;
- напор воды;
- теплопередача горячей воды;
- состояние электросетей;
- наличие косметического ремонта, евроремонт;
- наличие кухонной или иной мебели;
- встроенная электробытовая техника;
- тип окон (деревянные, стеклопакеты, тип рам, наличие трещин в стеклах, щелей в рамах и т.п.) и их состояние.
Приведен лишь примерный перечень основных факторов, который используется для оценки квартиры или на который есть смысл обращать внимание. Как говорится, нет предела совершенству 😊
Если у Вас есть потребность в том, чтобы я более детально рассказал об особенностях каждого пункта в оценке квартиры – пишите в комментариях и я постараюсь выбрать время и рассказать более подробно обо всех нюансах оценки недвижимости.
4. Юридическая поддержка агентства недвижимости
Многие агентства настаивают на том, что они оказывают юридическую поддержку клиента и с ними провести сделку небезопасно и сделка гарантирована на успех. Возможно, что это и так, хотя …
Для начала определимся какие документы Вам понадобятся для осуществления сделки продажи/покупки недвижимости:
- удостоверение личности собственника (паспорт или при наличии несовершеннолетнего владельца, его свидетельство о рождении);
- документы на право собственности на недвижимость;
- технический паспорт на квартиру (если только присутствует вариант ипотеки квартиры. В этом случае с Вас банк потребует технический паспорт на квартиру, где указана планировка квартиры, метраж, но это уже другая история…);
- свидетельство о браке (в случае наличия брака);
- согласие супруга (-ги) (в случае наличия брака);
- свидетельство о разводе или смерти супруга (при наличии);
- разрешение органов опеки, если владелец недвижимости лицо несовершеннолетнее или не дееспособное.
Как правило, при осуществлении сделки Вам потребуется взять справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных и иных платежей за квартиру, выписаться из квартиры. Срок действия такого рода справки не более 14 дней.
Вот, собственно, и всё. Ничего особенного. Фактически все документы у Вас есть.
При необходимости получения технического паспорта на квартиру, Вы его получите самостоятельно по ускоренной программе за два дня, а в общем порядке за неделю. Не думаю, что это сложно. Сервисы сейчас доступны. Стоимость недорогая.
Если Вы попросите агентство получить технический паспорт, то нужно выдать риэлтору дополнительно к уже оплаченному договору на услуги еще и нотариально заверенную доверенность на право представлять Ваши законные интересы. Стоимость доверенности порядка 1000 руб., а на сроках и качестве получения технического паспорта это не отразиться. Так зачем переплачивать?!
Вероятнее всего, что большинство риэлторских агентств козыряют, тем, что у них в штате есть грамотный (грамотный ли?! 😊 ) юрист и они сами оформят всю сделку. Возникает вопрос ЗАЧЕМ!? Оно Вам надо?!
При этом, они скажут, что они сделают выписку о Вашей квартире в ЕГРН, чтобы убедиться в чистоте сделки, составят правильный и идеальный юридический договор купли-продажи. Риэлтор после лично отвезет на регистрацию документы о проведенной сделке.
Скажу на это следующее.
Самое идеальное и простое, это осуществить сделку в нотариальной конторе у нотариуса. Там Вы получите выверенный годами, с учетом действующего законодательства РФ, договор об осуществлении сделки по купле-продаже недвижимости. Нотариус отправит запрос и получит требуемую выписку в ЕГРН. Кроме того, после регистрации договора купли/продажи недвижимости посредством электронных услуг отправит Ваш договор на регистрацию. Время регистрации, в отличии от недели (двух) агентства занимает всего несколько дней. По факту у нотариуса Вы в результате получает все необходимые документы по результатам сделки. Безопасно? Да! Быстро? Конечно! Так зачем Вам еще кто-то нужен?
Как дополнительный бонус - это тот факт, что нотариус несет материальную ответственность за осуществлённую сделку и если после выяснится какой-то нюанс, то Вы гарантированно сможете подтвердить законность проведенной сделки, в отличие от агентства, которое открестится от Вас и Ваших проблем …
5. Реклама недвижимости
Отдельные риэлторские агентства рекламируют Вашу квартиру на своем сайте, а также на нескольких интернет-ресурсах сайтов-агрегаторов, которые размещают у себя объявления о продаже недвижимости. Иногда услуги эти платные для риэлтора, если это специфический сайт по недвижимости.
Однако, в основном, существует несколько сайтов-агрегаторов, которые на бесплатной основе Вам предоставят свою площадку для продажи. Можете мне поверить, что этого вполне достаточно, чтобы продать квартиру. Сайты широко известны, и Вы их найдете в интернете без труда. Более того, там есть море сервисов для ускоренной продажи. Например, выделить объявление, постоянно поднимать в топ объявление и многое другое.
Самое главное, что там есть специальная форма для заполнения объявления, на основании которой Вы ничего не упустите и не забудете, а что забыли – вспомните. Так что и в данном вопросе Вам никто не нужен!
5. Фотографии недвижимости
Вопрос, который важен, но не является краеугольным. Очень часто нам навязывают платные фотосессии квартиры, аргументируя это тем, что Вы не умеете фотографировать, не тот ракурс, не те фото. В общем, руки у Вас не откуда надо, да и вкуса нет 😊Смешно.
Вот Вам памятка. Делайте фото исключительно в солнечный день, чтобы показать все достоинства Вашей квартиры. Перед фотографированием уберите все лишнее в комнате, должна быть чистота и порядок.
Не имеет значение есть у Вас профессиональный фотоаппарат или только смартфон. Я знаю много людей, которые прекрасно делали фотографии и на смартфоне и наоборот, видел представителей агентств с профессиональной фототехникой в несколько сотен тысяч рублей с совершенно жуткими фотографиями.
Самое главное – после фотографирования посмотрите на сделанное фото своей квартиры глазами покупателя и задайте себе простой вопрос: по этим фото Вы бы купили у себя квартиру? Если да, то Вы все сделали правильно!
Вывод:
В настоящей статье мы с вами рассмотрели основные нюансы при осуществлении сделки купли/продажи квартиры с помощью риэлторского агентства.
Не буду делать никакие выводы. Скажу лишь одно: если Вы не в состоянии самостоятельно заняться продажей квартиры и Вас совсем не интересует результат и полученные за сделку с недвижимостью средства, то можно пустить все на самотек и пусть будет как будет. Возможно, что кому-то и повезет попасть на адекватного риелтора. Ведь все равно, даже если у Вас есть опытный риелтор, никто, кроме Вас не будет о Вас заботиться лучше Вас. Как-то так …
Не хочу, чтобы в результате прочтения данной статьи у вас сложилось негативное отношение к риелторам и агентствам по недвижимости, которые профессионально выполняют свою работу. Тем не менее, кто предупрежден, тот защищен! Сколько людей, столько и мнений, так и с агентствами.
Безусловно, Вам может повести с агентством, и Ваша сделка будет успешно проведена за символическое вознаграждение.
Как найти такое агентство – это уже совсем другая история 😊
Пусть у вас и ваших близких всё будет хорошо, но, как говорится: “Лишние знания карман не оттягивают” 🙃
Искренне ваш, Помощник.
Всем Добра!
Прошу вас быть вежливыми и конструктивными в комментариях. 🙃
Мои контакты для новых тем и предложений: LawyerZen@yandex.ru
Если Вам понравилась статья, то буду признателен за поддержку. Палец вверх будет означать, что Вы заинтересованы в продолжении, которое обязательно будет!
Оформить бесплатно подписку на данный информационный канал можно здесь.
При перепечатки данной статьи ссылка на данный канал обязательна. Прошу соблюдать авторские права в соответствии с ГК РФ.
Спасибо за понимание!
