Размышления про инвестиции.
Сразу напишу, что дальше будут мои личные мысли и мой личный опыт. Я не говорю, что если вы думаете или считаете иначе, что вы не правы. У вас своя жизнь, свой опыт, своя система ценностей.
Есть непреложные и многолетние законы человеческого общества. Может они работают и не только для людей, но меня, как хомосапиенса (человека разумного, если что) в первую очередь интересует их влияние на человека, т.е. и на меня.
Например, закон Парето (фундаментальнейшая вещь в моей жизни): "20% усилий (ресурсов) дают 80% результата". Везде. Всегда. 20% клиентов приносят 80% прибыли, и те же 20% (клиенты могут быть другие) приносят 80% напрягов и конфликтов.
20% времени уходит на создание 80% работы, дальше ее доводка и улучшение. Да, понятно, что (и это мой второй принцип) "Нельзя перепрыгнуть пропасть на 98%". И результат зачастую должен быть полным. Но мы же говорим про расход ресурсов и долю достигнутого.
Даже если будем смотреть акции: 20% акций принесут вам на долгосроке 80% прибыли или дивидендов. Что интересно, зачастую вы не знаете, какие это будут точно акции (хотя с дивидендами все проще, если у вас есть Норникель, или Северсталь, или Сургутнефтегаз с его 15%)))
Кроме этих законов в обществе есть стереотипы или опыт предыдущих поколений. Среди таких стереотипов есть фундаментальные и, как правило, полезные. Допустим, почти все знают, что мухомор есть не стоит. А ведь мало кто из нас пробовал на практике проверять этот постулат. Или там манту мочить нельзя 3 дня. Или не таскай кота/собачку за хвост. Или не суй 2 пальца (с гвоздиками надо совать, если чО) в розетку. Как правило, мы четко понимаем, что и почему нельзя или следует делать именно так. На чужом опыте, который нам передали.
Но не менее часто в жизни каждого возникают навязанные стереотипы. В первую очередь родителями, далее еще и обществом. Детям с первых лет прививают привычный родителям образ жизни: во сколько ложиться и вставать, какие вещи одевать, как и во сколько садиться за стол, какие книги читать или не читать, как вести себя в гостях и в общественных местах, как относиться к вредным и полезным привычкам (зарядка, спорт, курение, алкоголь, уборка, саморазвитие, дурные компании).
Например, как мне кажется, что любая девушка старше 20 лет наверняка неоднократно обрабатывалась родственниками идеей про "пора уже замуж" и "когда уже родишь внуков". Когда есть муж и 1 ребенок, то следует продолжение: "когда пойдете за вторым: нужен братик/сестричка, ребенок не должен расти 1". Ну и там про стакан воды что-то рядом.
Один из таких стереотипов, особенно от родителей, родившихся и живших в СССР - это обязательное наличие своей квартиры, своего угла. Не буду обсуждать про Союз, не вижу смысла.
А вот в современном обществе есть нюанс. Квартиры почти везде стали крайне дорогие. И цены растут. Кроме того, зачем тебе квартира именно в том городе, где ты родился? А если там нет работы? Нет перспектив? Если ты хотел вообще уехать жить в другой город? Но есть вековая "мудрость": где родился - там и пригодился. Сиди и не рыпайся в своем/нашем болоте.
Сейчас, с 2015го года я живу в Москве и снимаю 1к квартиру а-ля бабушкин евроремонт. Плачу 25.000 в месяц + счетчики (в пределах 500-1000 рублей плюсом). Данные суммы не менялись все эти 6 лет, квартиру я не менял. Для меня ключевой ее фактор - максимальная близость к работе. Пешком мне 18-25 минут (есть длинный и короткий пути). На автобусе 3 остановки, это 5 минут, чаще дольше ждешь автобус (например, в плохую погоду). Еще раз, это в Москве.
Если эту квартиру пробовать купить год назад, то она обошлась бы мне в сумму порядка 9 млн. (сейчас уже даже больше, цены растут). Понятно, что таких денег у меня нет, ибо все предыдущие годы я жил по принципу "Доход = Расход, в итоге 0". Кстати, отдельная тема, что только на первоначалку мне надо порядка 1,5 млн рублей, которых точно нет.
А дальше включаем математику на уровне 5го класса.
Банк готов мне выдать кредит на оставшуюся сумму 7,5 млн рублей под некий %. Условно 8, т.к. 6 мне точно не дадут, ибо я не молодая семья и не соответствую всем прочим требованиям. Срок я желаю 10 лет, чтобы максимально быстро расплатиться и снизить переплаты. Калькулятор расчетов любого банка дает любопытную цифру: мне придется ежемесячно платить порядка 73-78 тысяч рублей в месяц!!! Напомню, за съем я отдаю 26.000.
Далее считаем: в среднем 75.000 умножим на 12, итого 900.000 рублей в год я заплачу банку за ипотеку. За этот же период в съеме я отдам 312.000 и почти 600.000 рублей смогу инвестировать (это, между делом, к вопросам о тех, кто не может найти деньги на инвестиции, даже откладывать 10%, но при этом имеет и ипотеку, и еще прочие кредиты, на выплату которых находит деньги).
Если взять 10 лет, то за съемную квартиру я отдам 3,12 млн (а еще 6 млн пойдут на инвестиции плюсом). А за ипотеку я заплачу 9 млн. И на выходе буду иметь 10-летний пассив, а по деньгам - иметь 0 активов. Кстати, здесь мы еще не берем в расчет всякие обязательные страховки, необходимость в квартире делать ремонт и, тадамс, коммунальные платежи!!! Заметьте, я их, снимая квартиру, не плачу! Их платит собственник из моих арендных. В моем случае приходят коммунальные платежи на сумму порядка 4.500 рублей каждый месяц. Их как бы тоже надо прибавить к той же сумме ипотеки. Ну и там где-то между делом налоги на собственность. А если сдавать ее, то и прочие налоги за сдачу квартиры либо потенциальный гемор, если делать неофициально.
Короче, банальнейшая математика показывает, что вместо 10 лет ипотеки (это еще так и не решив вопрос, откуда взялся первоначальный взнос на 1,5 млн) я могу более дешево и комфортно снимать как минимум 30 лет. И при этом, все эти годы откладывая дополнительные суммы в инвестиции.
Я не отрицаю, что даже у квартиры в ипотеку есть свои плюсы. Только для меня есть более существенные минусы, а гипотетические плюсы я могу перекрыть плюсами от инвестиций. За 10 лет внесенные 6 млн (та дельта между ипотечным платежом и ценой съема) станут приносить мне 600.000 рублей в год дивидендами при доходности 10%. Напомню, на год мне нужно 312.000 рублей для оплаты съемной квартиры. Это в Москве. Математическая разница, на мой взгляд, очевидна.
Кстати, схожий подход в отношении съема и недвижимости увидел в статьях блога На пенсию в 35. В отдельных статьях автор детально описывает математические расчеты, плюсы и минусы от владения собственного жилья (он даже несколько лет строил собственный большой дом, от которого в итоге отказался и продал, а деньги инвестировал). И сейчас на доходы от инвестиций может позволить себе снимать вообще любой из интересных ему вариантов, в том числе практически такие же дома с прилежащими территориями и местом для шашлыков.
Кроме того, в моем случае есть гораздо более важные вещи, чем просто разница в рублевых суммах. Я продолжаю развиваться и двигаться вперед. И я совсем не уверен, что проживу в Москве следующие 10 лет. Я не уверен, что я смогу/буду 10 лет работать на этой работе с текущей зарплатой. Я не могу быть уверен, что я не захочу сменить работу и даже регион проживания. Как я это смогу сделать при ипотечной квартире, за которую мне еще платить n лет?..
Кстати, пока вы платите ипотеку, квартира не ваша собственность. Она - залоговая собственность банка. Вы не можете ей распоряжаться на свое
полное усмотрение, без согласия банка. А любая случайная досадность (болезнь, потеря работы, резкое снижение доходов, резкое увеличение расходов) - ставят вас на грань того, что вы будете признаны неплатежеспособными и эту квартиру потеряете. Например, вас переселят в меньшую, по минимально положенным законодательством метражам.
К этой мысли, что финансово ипотека в разы проигрывает съемному жилью, я пришел даже чуть раньше 2015, когда мысленно собрался переезжать из региона в Москву в самый разгар кризиса 2014 года.
Кроме того, сейчас я могу менять съемное жилье, могу переезжать как в другие районы, и даже города, если будет такая цель или необходимость. В том числе, если попадутся дебильные или просто неприятные соседи. А вы со своей ипотечной квартирой, особенно, если по средним меркам она из дешевых вариантов, рискуете получить в соседи всевозможных неадекватов из трущеб, а то и наркоманов. Куда будете в этом случае деваться?.. Можно почитать множественные истории из новостроек-человейников, в том числе по программам переселения.
Еще я могу не иметь и не тратить деньги на мебель и технику (которая еще ломается и устаревает). Она есть во многих квартирах, в том числе и в моей съемной 1к бабушкин-стайл квартире.
Кстати, отдельная иллюзия, что ваша недвижимость дорожает и вы становитесь богаче. Это точно такая же виртуальная прибыль как и в случае зелененьких стрелочек на непроданных акциях. А ведь вряд ли вы готовы продавать единственное жилье? Куда вы после этого денетесь со всем своим имуществом? Купите новое и тоже подорожавшее или пойдете снимать?.. Так что это все теоретическое подорожание ваших метров. Кроме того, если у вас не какая-то гипер-ликвидная и интересная квартира в отличном месте, то вряд ли вы ее сможете продать быстро и за желаемую сумму денег. На том же циане регулярно вижу объявления, как цена месяц за месяцем на один и тот же объект ползет вниз, пока дисконт не станет интересным для потенциального покупателя.
В общем, я изложил свои мысли и доводы, и еще раз укрепился в мысли о том, что снимать и долгосрочно инвестировать с известным результатом - мне намного выгоднее и интереснее, чем 10 лет платить мои, кровно заработанные трудом деньги банку. Да еще и с переплатой. И на выходе получить 10-летнюю квартиру с 10-летним ремонтом и 0 активов.
А вот накопленные активы и получаемые с них дивиденды в долгосроке вполне могут дать такой денежный поток, что при необходимости я смогу купить любое интересное мне жилье в той точке планеты, где я захочу остановиться для получения наслаждения от результатов проделанной инвестиционной работы.
Думаю, что Уоррен Баффет может себе позволить любое жилье, как в аренду, так и приобретение в собственность. А ведь у него тоже в жизни четко работал принцип Парето, с которого мы и начали обсуждение. Так что у нас тоже все впереди при правильном соблюдении жизненных принципов и исключении того, что нам не нужно, но было навязано.
Как обычно: в этой статье нет рекламы или призывов инвестировать что-либо или куда-либо. Статья содержит мысли автора по компаниям, находящимся в его инвестиционном портфеле. Не является рекомендацией или прогнозом.
