С момента нашего предыдущего обзора на ЖК «Достижение» от застройщика Sminex (с 2022 года — «Sminex-Интеко») прошло больше двух лет. Тогда мы делали обзор на начальном этапе строительства, спустя всего три месяца со старта продаж. Теперь же, когда до окончания строительства остается около года и монолитный каркас дома уже вписался в существующее пространство района, мы решили собрать более свежую информацию для будущих жителей комплекса. Агент Vysotsky Estate подробно ознакомилась с проектом и исследовала инфраструктуру района.
Об архитектуре
Неудивительно, что близость ВДНХ — крупнейшего всемирно известного выставочного центра — определила название и концепцию жилого комплекса. Дом, несомненно, выделяется среди жилой застройки района Марфино и архитектуры Останкинского телевизионного комплекса 60-х годов прошлого века.
Дом спроектирован в изящном и торжественном стиле ар-деко времен сталинского ампира, который является наиболее ярким представителем архитектурного характера нашей столицы.
Пересечение этих двух стилей весьма символично, так как улица Академика Королева нас встречает домами сталинской постройки — дома 3, 5, 9к1.
Локация и окружение
ЖК «Достижение» расположен в районе Марфино по строительному адресу: ул. Академика Королева, 21. Однако не исключено, что после ввода в эксплуатацию дом может войти в состав Останкинского района, так как расположен на пересечении улиц двух соседних районов: ул. Дубовая Роща (район Марфино) и ул. Академика Королева (Останкинский район).
Стройка развернулась на месте бывшего завода киноаппаратуры «Москинап» в окружении Октябрьской железной дороги, монорельсовой линии и зданий телецентра Останкино.
К участку примыкает территория двух реновационных домов, строительство которых завершится одновременно с «Достижением».
Будущих маленьких жителей может порадовать соседство с киностудией «Союзмультфильм», в которой находится музей истории мультипликации с экспонатами известных героев мультфильмов и детский образовательный центр.
Невозможно не отметить самое главное преимущество локации — близость огромного зеленого массива парков общей площадью 649 Га.
Действительно, дом расположен в 5-7 минутах пешей доступности до парка Останкино, плавно переходящего в Главный ботанический сад РАН. Офис продаж ЖК даже устраивает мини-экскурсии на электромобиле по территории парка Останкино всем, кто желает приобрести квартиры в доме.
Рядом есть и небольшой парк Дубовая роща.
Телевизионный центр «Останкино»
Парки – это прекрасно, но вид на них открывается с более высоких этажей. Что же ожидает будущих жителей нижних этажей с квартирами со стороны улицы Дубовая роща?
Напротив дома, за забором с колючей проволокой, расположено здание телевизионного техцентра Останкино, имеющее довольно громкую работу системы вентиляции, на которую невозможно не обратить внимание. Причем проезжающие машины, по ощущениям, издают намного меньше шума. Насладиться тишиной с открытым окном явно не получится.
Вид на телебашню Останкино тоже неоднозначный: завораживающая близость достопримечательности граничит с дискомфортом от яркой подсветки в ночное время суток.
В офисе продаж рассказали, что есть особая категория возражений покупателей, связанных с безопасным расположением дома относительно Останкинской телебашни, поэтому покупателям могут предоставить два экспертных заключения технической экспертизы, что излучения от башни не превышают предельно допустимых норм.
Октябрьская железная дорога
Жителям квартир с видом на железную дорогу застройщик обещает минимизировать шумовое воздействие путем строительства шумозащитной стены высотой 9 метров, которая будет проходить по границе двора.
На этом направлении поезда представлены в основном относительно тихими Ласточками и Сапсанами, но, помимо них, встречаются достаточно шумные отечественные поезда дальнего следования и грузовые составы. Кроме стука колес, жителям придется слушать звуковые сигналы при прибытии/отправлении поездов к/от станции «Останкино».
Есть надежда, что проблемы с шумом в квартирах с видом на железную дорогу решит качественное остекление, обещанное застройщиком.
Приют для собак
По соседству с ЖК расположен муниципальный приют для собак «Дубовая роща».
По словам работника приюта, в летнее время и при определенном направлении ветра запах распространяется до ж/д станции, и возможно его будут ощущать жители торцевых квартир дома.
Несмотря на хорошие условия содержания животных, строительство новых вольеров, государственное финансирование и несомненно благое дело, на приют поступает много жалоб от местных жителей по поводу запаха, лая и выгуливания собак на территории парка «Дубовая роща». Также сотрудник приюта выразил опасение, что после ввода в эксплуатацию ЖК «Достижение» могут закрыть из-за еще более массовых жалоб жителей.
Монорельс
Будущих жителей торцевых квартир может смутить и близость монорельсовой линии, расположенной прямо под окнами. Судьба монорельса пока неизвестна. Московские власти неоднократно задумывались о закрытии этого вида транспорта, но на сегодняшний день монорельс продолжает работать в экскурсионном режиме с интервалом движения поездов в 30 минут. Отмечу, что поезда практически бесшумные, не доставляющие шумового дискомфорта.
Скажу, что менеджеры офиса продаж очень хорошо работают с возражениями по поводу окружения ЖК и открыто о них говорят.
Инфраструктура
У ЖК достаточно спорное для бизнес-класса окружение, но оно компенсируется расположением дома вблизи развитых районов Марфино, Останкинского, Ростокино: школы, детские сады (государственные и частные), поликлиники, вузы находятся в пешей или хорошей транспортной доступности. По мере заселения дома семьями с детьми, несомненно, возрастет и нагрузка на инфраструктуру.
Что касается коммерческой инфраструктуры дома, то по проекту отведенная под ритейл площадь составляет 4 903 м². По словам менеджера офиса продаж, все помещения (по проекту их 31) уже выкуплены. Планируется открытие торговых точек, салонов, кофеен, ресторана. Для удобства жителей предусмотрено помещение под супермаркет «Перекресток».
В районе достаточно коммерческих объектов: продуктовые магазины, салоны красоты, пекарни, клиники, пункты выдачи интернет-заказов.
Транспортная доступность
От дома на автомобиле по улицам Аргуновской или Новомосковской, не выезжая на проспект Мира, до ТТК (Третьего транспортного кольца) путь займет около 10 минут, до Садового кольца – около 20 минут.
Главный плюс расположения ЖК «Достижение» — близость метро. До станции «Бутырская» можно добраться пешком за 10-12 минут, правда путь пролегает через подземный переход под железной дорогой, а затем вдоль стройки бизнес-парка «Останкино». После завершения строительства путь до метро станет более приятным.
В 150 метрах расположена ж/д станция «Останкино», которую планируют запустить в составе МЦД-3 (Московские центральные диаметры) в августе 2023 года.
В 2-5 минутах от дома расположены автобусная остановка и станция монорельса «Телецентр», откуда можно уехать в сторону метро «ВДНХ», «Владыкино», «Окружная», «Бульвар Рокоссовского», «Парк Победы».
Стадия готовности дома
На старте продаж застройщиком был заявлен срок сдачи 1-й очереди строительства — II квартал 2023 года. Видимо от идеи сдачи дома очередями отказались, и теперь его планируют ввести в эксплуатацию единовременно во II квартале 2024 года.
В конце мая 2023 года были полностью завершены монолитные работы.
На июнь 2023 в доме:
- Монтируются оконные блоки и витражи с 16-го по 24-й этажи.
- Завершены работы по облицовке фасадов с 11-го по 16-й этажи на 80%.
- Проведены вертикальные инженерные коммуникации до 25-го этажа.
- Продолжаются работы по монтажу лифтов.
- Ведутся черновые отделочные работы во всех подъездах с 2 по 28 этажи.
- Началась отделка лобби.
- Продолжается монтаж систем вентиляции, электроснабжения, отопления, водоснабжения, канализации и дымоудаления на паркинге.
- Ведутся отделочные работы на паркинге.
- Выполняется устройство кровли на стилобате дома и высотных этажах.
- Приступили к устройству фонтана и работам по благоустройству вдоль улицы Дубовая Роща.
- Выполняются монолитные работы в фитнес-зале.
По запросу потенциальные покупатели могут попасть на стройку (есть демонстрационный этаж) и увидеть своими глазами, как идут строительные работы.
О комплексе и придомовой территории
Придомовая территория жилого комплекса делится на два общественных пространства: с внешней стороны дома будет расположен бульвар с фонтаном и общим доступом в коммерческие помещения, а с внутренней стороны — закрытый двор для жителей ЖК.
Зонирование двора предусматривает разделение на активный и спокойный отдых. Ландшафт территории площадью 2 Га представлен склонами с пешеходными тропами, участком с декоративным прудом, спортивной и игровой зонами, амфитеатром со сценой и трибунами.
Близость железной дороги застройщик решил обыграть следующим образом: в части двора, расположенной ближе к железной дороге, будут расположены беседки со смотровыми окнами, стилизованными под купе поезда, чтобы желающие могли наблюдать за проезжающими поездами.
Проект позиционирует себя как семейный, поэтому в ЖК несколько детских пространств KID’S LAB, спроектированных с учетом возрастных особенностей будущих маленьких жителей. Концепция детской площадки во дворе была разработана архитектурным бюро AFA, одним из проектов которого было строительство площадки «Салют» в Парке Горького.
Предусмотрена большая бесплатная игровая комната площадью 250 м², где для детей любого возраста будет большой выбор активностей: горка, полоса препятствий, скалодром с лабиринтом, конструктор, бизиборд, тактильная и грифельная стена.
Во дворе дома застройщик обещает построить частный детский сад.
На рендерах придомовая территория, как принято у большинства застройщиков, выглядит красочно и заманчиво: лето, зелень, цветущие кустарники, зоны барбекю, террасы с лежаками, места для игр с водой и т.д. Однако нужно понимать, что в нашей стране лето — всего 3 месяца в году, и насколько идеи проектировщиков окажутся актуальными с наступлением осенне-зимнего периода, можно будет понять только в процессе эксплуатации.
Застройщик придумал необычное решение с общественной гостиной, которая представляет собой отдельное здание, где можно не только отдохнуть, но и поработать (есть отдельное помещение коворкинга). По словам менеджера офиса продаж, в гостиной будет администратор, отвечающий за организацию различных мероприятий, о которых жители будут получать уведомления через приложение.
Для любителей спорта во дворе предусмотрены площадка для баскетбола, мини–футбола, волейбола, зоны с тренажерами и для занятий паркуром.
На дворовой территории будет находиться здание с полноценным фитнес-залом, оборудованным душевыми, раздевалками, сауной, который жители смогут посетить в любое время суток. Пользование фитнесом бесплатное, но по факту оно будет включено в стоимость обслуживания.
Входные группы
В каждый подъезд предусмотрен отдельный вход на уровне земли. Все подъезды сквозные, с возможностью выхода как во двор, так и на улицу.
Лобби первого этажа будет разделено на зоны:
🚩 ресепшн с консьержем,
🚩 пространство для встреч с креслами, диванами и камином,
🚩 гостевой санузел с комнатой матери и ребенка,
🚩 колясочная.
Как показывает практика, помещения для колясок зачастую заставлены велосипедами и самокатами, что может создавать конфликтные ситуации между соседями. Для владельцев таких видов транспорта на -1 этаже паркинга специально будет выделено 4 парковочных места для хранения.
Планировочные решения
В доме всего 1214 квартир. Все квартиры сдаются без отделки, со свободной планировкой.
Высота потолков — 3,15 и 3,5 метра (в пентхаусах) в черновом варианте.
По словам менеджера офиса продаж, на июнь 2023 объем непроданных лотов составляет около 30%.
Сейчас в продаже представлены:
💰 студии площадью от 23,7 до 30,5 м² (цена за 1 м² — от 492 до 577 тысяч руб).
💰 1- комнатные квартиры площадью от 35 до 81,3 м² (цена за 1м² — от 409 до 776 тысяч руб).
💰 2- комнатные квартиры площадью от 59,3 до 115,2 м² (цена за 1 м² — от 378 до 745 тысяч руб).
💰 3- комнатные квартиры площадью от 77,8 до 126,4 м² (цена за 1 м² — от 378 до 808 тысяч руб).
💰 4- комнатные квартиры площадью от 108,1 до 172,6 м² (цена за 1 м² — от 455 до 767 тысяч руб).
Планировки в ЖК разнообразны. На сайте можно выбрать планировку, учитывая следующие параметры:
📌 по типу кухни: кухня-гостиная (евро-формат) или изолированная кухня,
📌 по типу балкона: без балкона, французский балкон, балкон, большой балкон,
📌 по расположению окон относительно сторон света: на 1, 2, 3 стороны,
📌 особые предпочтения: панорамные окна, эркер, терраса, камин,
📌 одно- и двухуровневые квартиры (пентхаусы).
Обращу внимание, что, помимо количества спален, каждая планировка имеет свою размерную сетку: S, M, L, XL. В зависимости от этого квартира становится более функциональной: появляются гостевые санузлы, постирочные, гардеробные, мастер-спальни, кабинеты, террасы, второй этаж.
Например, 1-комнатная квартира формата XL площадью 81,3 м², в отличии от стандартной однушки площадью 35 м² (размер S), будет иметь большую кухню-гостиную, отдельную мастер-спальню, два санузла, две гардеробные.
Паркинг и келлеры
На двух подземных этажах располагаются паркинг на 835 машино-мест (соотношение 1:0,7) и 399 помещений для сезонного хранения вещей — келлеры. В продаже представлены как одиночные машино-места, так и семейные на 2 места и в комплексе с келлером.
Цены на одиночные парковочные места площадью около 14 м² начинаются от 2,3 млн руб., семейные – от 3,6 млн руб.
Келлер можно приобрести по цене от 510 тыс. руб.
Лифты
По словам менеджера офиса продаж, после февраля 2022 года застройщик столкнулся с проблемой поставок лифтового оборудования финского бренда Kone, предусмотренного проектом. Решение нашли не сразу: сложность поиска заключалась в подборе лифтов, подходящих под размер уже существующих лифтовых шахт дома и одновременно обладающих аналогичными скоростными характеристиками. В итоге застройщиком были выбраны премиальные лифты китайского производителя KOYO.
Сервис
За обслуживание дома будет отвечать Служба комфорта Sminex, выполняющая функции управляющей компании.
Служба комфорта имеет опыт работы на всех объектах Sminex и соответствует единому стандарту Sminex Premium Service, который разработан специально для обслуживания жилой недвижимости бизнес и премиум-класса.
Взаимодействовать со Службой комфорта можно через мобильное приложение, по телефону или через консьержа.
Стоимость эксплуатации будет составлять около 150-170 руб/ м². Сюда входит стандартный перечень услуг Sminex Base, таких как:
- обеспечение безопасности на территории ЖК,
-обслуживание инженерных систем здания,
- мойка окон и фасадов,
- Wi-Fi в местах общего пользования,
-обслуживание лобби-бара, детских и спортивных объектов, общественной гостиной,
- тележки для перевозки груза от авто до квартиры.
Есть дополнительные услуги Sminex Plus, которыми можно воспользоваться, например: курьер, мойка автомобиля, химчистка, помощь в переезде, сезонный шиномонтаж, выгул домашних животных.
Плюсы
✔️ Надежный и опытный застройщик.
✔️ Выделяющаяся архитектура дома.
✔️ Высококачественные материалы и оборудование, используемые в строительстве.
✔️ Опытная Служба комфорта, обеспечивающая обслуживание 24/7.
✔️ Высокий уровень безопасности.
✔️ Развитая инфраструктура района, близость парковых зон.
✔️ Хорошая транспортная доступность в разных направлениях от ЖК как автомобиле, так и на общественном транспорте.
Минусы
❌ Близость железной дороги и техцентра Останкино, оказывающих шумовое воздействие при открытых окнах и нахождении на придомовой территории.
❌ Соседство со старым жилым фондом района Марфино, где можно встретить лиц низкой социальной ответственности, особенно в вечернее время суток.
❌ Довольно высокая стоимость обслуживания.
❌ Путь до метро пролегает через подземный переход, который неудобен для семей с маленькими детьми.
Читайте обзоры на другие ЖК в этой локации:
«Фонвизинский»
Very
D1
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые обзоры!
Понравился обзор? Ставьте лайк!
