В прошлом посте я уже писала о проблемах, с которыми встречаются люди, решившие вложить маткапитал в недвижимость. Подробнее тут.
Продолжаем тему.
⏏️ Для тех, кто на канале впервые: меня зовут Екатерина Торопова. Я основатель и директор екатеринбургской группы компаний «Метражи» — туда входят агентство недвижимости и строительная компания (ИЖС). В Дзене делюсь с вами своим взглядом на рынок недвижимости и полезными советами.⏏️
Итак, риски.
Если вы продаете квартиру, купленную с участием маткапитала, и покупаете другую квартиру в ипотеку. Опека будет внимательно смотреть, чтобы метраж новой квартиры был не меньше прежней, чтобы кадастровая стоимость была не ниже — и обязательно обратит внимание, если у вас после купли-продажи остаются лишние деньги.
Допустим, родители хотят продать двушку без ипотеки и купить тоже двушку но в ипотеку. При этом часть денег рассчитывают пустить на на первоначальный взнос для ипотеки, а остальное — на бизнес или, скажем, покупку машины. Такую схему опека почти наверняка не пропустит.
Другой момент. Родители, как мы с вами уже говорили, обязаны наделить детей долями как в продаваемой, так и в покупаемой квартире. А в ипотечном жилье наделяют долями всего 2-3 банка (это для банков рискованная схема), при этом требования к заемщику у них довольно жесткие.
ВАЖНЫЙ НЮАНС: наделять детей долями в ипотечной квартире нужно сразу при оформлении ипотеки. То есть, сразу искать нужный банк. Иначе ситуация будет неразрешимой.
У нас был в практике случай. У клиентов была ипотечная квартира, часть кредита они погасили маткапиталом. Потом они решили переезжать в Москву. Купили там строящуюся квартиру, тоже в ипотеку. Планировали дождаться сдачи объекта, продать старую квартиру и погасить кредит за новую (во всяком случае, значительную ее часть).
Когда ожидаемый день наступил, люди пришли к нам — чтобы мы помогли продать квартиру в Екатеринбурге. И мы встали перед очень сложной задачей. Новая квартира в ипотеке, доли детей там не выделить, старую квартиру теперь тоже не продать: опека не дает. Пришлось выпутываться разными сложными обходными маневрами.
Налог на продажу квартиры
Одним из самых неприятных и неожиданных моментов для родителей становится налог на продажу ипотечной квартиры. Который «вырастает» именно из маткапитала.
Вот семья с двумя детьми купила квартиру в ипотеку, часть погасила маткапиталом. Они живут там десять лет, наконец погашают ипотеку — и решают продать эту квартиру и расширить жилплощадь. При этом оказывается, что на доли детей они обязаны заплатить налог.
Почему? Откуда? Ведь семья живет в квартире гораздо больше требуемых 3-5 лет. Обидный казус в том, что дети становятся собственниками только ПОСЛЕ погашения ипотеки. И чтобы не платить налог, семье надо прожить в этой квартире еще 5 лет.
Понятно, что если у семьи есть планы переезжать, то переезжать они будут. Но у них возникают вот такие, зачастую незапланированные, неожиданные траты — если они не знали о таком правиле. А не знают многие.
Вообще, многие, получая материнский капитал, не знают о нем ничего. Людям кажется, что крупная сумма от государства, которую можно вложить в недвижимость — это безусловный плюс. В целом, конечно, плюс. Но минусов иногда столько, что люди за голову хватаются и говорят: лучше бы мы вообще не брали этот маткапитал!
И надо знать эти минусы заранее. Надо знать, что вам в этом случае обязательно придется иметь дело с опекой. А чиновники бывают разные, и иногда просто непробиваемые. Нам в нашей практике приходилось менять семье прописку (!), чтобы попытать счастья в опеке другого района. Приходилось придумывать самые невероятные схемы, чтобы продать эту квартиру с маткапиталом и реально, а не на бумажке, улучшить положение семьи и детей.
🔔 Продавать и покупать жилье с маткапиталом сейчас уже не так сложно, как еще несколько лет назад. Но все-таки здесь нужен опыт. Если вы покупаете или продаете жилье в Екатеринбурге, мы можем вам помочь! Пишите на WhatsApp: +79089250595.
Другие статьи про маткапитал:
Маткапитал: стоит ли вкладывать его в недвижимость?
Налог на ровном месте: теперь не будет "лишнего" НДФЛ при продаже детских долей
Маткапитал и доли: как "поделить жилье", чтобы потом не было проблем