Я всегда говорю: если у вас есть возможность не вкладывать маткапитал в недвижимость — лучше не вкладывайте. Это всегда добавляет хлопот.
⏏️ Для тех, кто на канале впервые: меня зовут Екатерина Торопова. Я основатель и директор екатеринбургской группы компаний «Метражи» — туда входят агентство недвижимости и строительная компания (ИЖС). В Дзене делюсь с вами своим взглядом на рынок недвижимости и полезными советами.⏏️
Конечно, не всегда это возможно. Зачастую материнский капитал — это единственный способ для клиента решить жилищный вопрос здесь и сейчас. И этот шанс надо использовать. Тем более, если речь идет о значительных суммах. Например, семьи с тремя детьми в 2021 году могут получить в общей сложности 1 миллион рублей, которые можно вложить в недвижимость. Но знать о рисках — необходимо.
О рисках покупателей я говорила много. У нас на сегодняшний день нет ни одного ресурса, который бы как-то фиксировал, что при сделке использовались средства материнского сертификата.
А значит, покупатель всякий раз должен проводить собственное расследование: есть ли у продавца несовершеннолетние дети, получал ли продавец маткапитал, вложил ли он его в квартиру, которую сейчас продает.
Потому что практика такова. До сих пор многие с чистой совестью вкладывают средства маткапитала в жилье, не наделяют детей долями и ничего об этом не говорят покупателю. Намеренно или просто по незнанию — в данном случае неважно. Потому что риск для покупателя в любом случае остается: выросшие дети потом с легкостью оспорят сделку в суде, и ее признают недействительной.
Вообще, сделку могут оспорить и еще раньше, по инициативе органов опеки или ПФР. То есть, для покупателей вторичного жилья использованный продавцами маткапитал — это мина замедленного действия. Которая может рвануть в любой момент.
Конечно, мы сейчас говорим именно о тех случаях, когда использование материнского капитала продавцом скрывается. В большинстве сделок все-таки всё легально и законно. Продавец наделяет детей долями, опека дает разрешение на продажу квартиры и покупку новой. Покупателю здесь тоже придется подстраховаться: проконтролировать, наделил ли продавец детей долями в новой квартире. Но после этого он может успокоиться: никто его уже не выселит.
Но и продавцы недвижимости часто тоже становятся «жертвами маткапитала» — и эту тему стоит разобрать подробно.
Итак, риски для продавцов
Первая и самая большая сложность — в том, что вы не сможете потом просто продать эту квартиру и купить на эти деньги любую недвижимость, какую захотите.
Потому что вы, вложив средства маткапитала в жилье, обязаны выделить в нем доли для всех членов семьи. В том числе, разумеется, для детей. И после того, как дети получают в квартире или доме право собственности, их имущественные интересы будет защищать опека. И главное, за чем она будет следить при продаже старой квартиры и покупке новой — это чтобы положение детей не ухудшилось.
И она очень настороженно относится к подозрительным, по ее мнению, вариантам. Например:
1) ПЕРЕЕЗД ИЗ ГОРОДА В СЕЛЬСКУЮ МЕСТНОСТЬ. У нас были клиенты, которые хотели переехать из квартиры в Екатеринбурге в загородный коттедж. Опека ни в какую не разрешала. И неважно, что площадь квартиры была 40 кв.м., а коттеджа — на 200 кв.м. больше. Потому что «в городе у ребенка больше возможностей для учебы и развития».
2) ПЕРЕЕЗД ИЗ НОВОГО В СТАРЫЙ ДОМ. Вы хотите переехать из спецпроекта (новостройка) в хрущевку. У вас могут быть самые благие цели: поближе к родителям, какой-то нужной ребенку школе, или что-то еще — опека, скорее всего, такую сделку не пропустит. Правда, тут есть выход: наделить ребенка существенно большей долей, чем у него была прежде.
3) ПОСТРОЙКА ДОМА. На сегодняшний день продать квартиру с маткапиталом и на эти деньги построить коттедж — это нереальный вариант. Потому что, как справедливо полагает опека, дом может по разным причинам и не достроиться.
Это не всё) Продолжение следует.
Статьи по теме:
Маткапитал: стоит ли вкладывать его в недвижимость?
Налог на ровном месте: теперь не будет "лишнего" НДФЛ при продаже детских долей
Маткапитал и доли: как "поделить жилье", чтобы потом не было проблем