Такая ситуация встречается довольно часто. Вы выбираете недвижимость или находите покупателя на свою, договариваетесь об условиях сделки, но ваш контрагент привлекает к сделке риэлтора и начинается что-то странное. Риэлтор требует какое-то бесконечное количество справок, тянет с договором об условиях заключения сделки, а о дате самой сделки вообще молчит. Как разобраться, что происходит, и что делать, если вы попали в такую ситуацию?
Начать имеет смысл с понимания причин такого поведения риэлтора. Нормальный риэлтор в первую очередь заинтересован в том, чтобы у его клиента не возникло проблем. Такие проблемы обычно бьют по его репутации, да и по нему самому подчас тоже. Ходить по судам и на допросы к следователю к любимым занятиям риэлторов все-таки отнести нельзя. Хотя бы потому, что на это нужно тратить свое время и нервы, в то время, когда можно работать над следующими сделками.
Участники рынка со стажем помнят поговорку, что риэлтор, как сапер, ошибается только один раз. В девяностые годы это подчас действительно было так. Да и сегодня люди в конфликтных ситуациях ведут себя по-разному. Поэтому риэлтор скорее будет подстраховываться от возможных неприятностей. Если вы совершаете сделку с вашей квартирой один раз в несколько лет, у риэлтора таких сделок обычно не один десяток в год, вот он и пытается исключить любую вероятность того, что какую-то из них смогут оспорить.
Но нужно понимать и другую сторону вопроса. Полный размер комиссии риэлтор обычно получает за заключенную сделку. Поэтому, если сделка возможна, он будет ее вытягивать. Он будет скорее катализатором процесса, чем тормозом. Поэтому, если он вдруг теряет к вам интерес от слова совсем, это с большой вероятностью может означать, что ваша сделка в принципе оспорима.
И ваша уверенность, что вы ни при каком стечении обстоятельств не собираетесь ее оспаривать, его никак не убедит. Даже, если вы принесете торжественную клятву, заверенную нотариусом. Поэтому, уж если такая ситуация возникла, имеет смысл обратиться за консультацией к независимому юристу, работающему в сфере недвижимости. Если такой юрист найдет дырки в юридической чистоте будущей сделки, постарайтесь привести все документы в соответствии с нормами законодательства.
Или просто забудьте об этом покупателе или продавце. Есть вероятность, что следующий покупатель окажется скуп на услуги риэлтора или юриста, и вы сможете без труда продать ему то, что продаете, в том юридически оформленном виде, в котором это у вас есть.
Ну, и не следует при этом идти к нотариусу. Конечно, нотариус, как правило, проверяет только то, что ему положено проверять по закону, но многие очевидные дыры в юридической чистоте сделки, при которых в принципе переход права можно зарегистрировать, он точно не пропустит.
Но, если с вашими документами все боле или менее в порядке? Как быть в этом случае?
Тут возможны два варианта, риэлтор не спешит на сделку, поскольку полагает, что она не совсем в интересах клиента или у него какие-то свои интересы.
Часто риэлтор видит, как удовлетворить потребности своего клиента лучше его самого. Дешевле купить, дороже продать, или просто найти более подходящий вариант. Часто он это действительно может. Ну, или, во всяком случае, так думает. Поэтому в первом случае ноги будут расти именно отсюда. Что, в общем, нормально.
А какие могут быть интересы у риэлтора?
Он может пытаться пристроить свой объект, за который ему заплатят хорошую комиссию, он может понижать цену в интересах какого-то третьего лица, который, разумеется, тоже его финансово не обидит. Он может ставить условия вашему риэлтору, что тот поделится с ним комиссией, и, если комиссия вашего риэлтора невелика, это может, на самом деле, сорвать сделку. И это тоже, так сказать, в порядке вещей, особенно когда мы имеем дело с объектами дорогого сегмента рынка.
А что во всех этих случаях делать вам?
Все просто, нужно поговорить с риэлтором. Риэлторы обычно лишены комплексов доброго человека, и на ваш вопрос последует достаточно прямой ответ.
Ну, и в конце примеры, как это происходит. Например, вы хотите купить объект, лично немного знаете собственника и уже договорились о сделке, но тот привлек в процесс риэлтора и тут началось. Риэлтору не нравятся условия сделки, условия расчетов, какая-то фраза в договоре…. В результате недопонимание, скандал и все срывается.
Что произошло на самом деле? На самом деле, риэлтор увидел, что объект продается вашим знакомым по заниженной цене, выставил его на рынок, нашел покупателя на пару тройку миллионов дороже, заработал сам, а его клиент получил больше денег. В общем, все немного выиграли, а проиграли, возможно, только вы.
Что нужно было делать в этой ситуации, чтобы не проиграть? Понимать, что такое может быть, и при подозрении, что реализуется подобный сценарий, поговорить с продавцом и его риэлтором. А далее – по ситуации. Привлечь своего риэлтора, подписать договор о задатке. Бывают случаи, выгоднее доплатить за объект те два – три миллиона, но он достался бы вам, а, может сложиться, что вам повезет отделаться частью этой суммы, которую вы бы просто отдали риэлтору в обмен на лоббирование ваших интересов. В общем, как бы то ни было, решение принимали бы вы сами, а не риэлтор продавца.
Другой пример. Вы продаете объект. Но он покупался вами в браке, а теперь вы в разводе. Соответственно у вас был суд, который определил раздел имущества. Однако, отношения с бывшей супругой/супругом у вас вполне нормальные, и вы просто решили все продать, а деньги поделить, как вам удобно.
И вроде все хорошо, объект нашел своего покупателя, но его риэлтор начал копать и нашел это самое решение суда о разделе имущества. Которое не выполнено.
Обычно это обстоятельство не мешает совершить сделку, поскольку Росреестр об этом решении суда ничего не знает. И вы уже сделали нотариальное согласие бывшей супруги/супруга, назначили дату сделки, но тут возник это самый риэлтор и все испортил.
На самом деле, если бы не он, вы действительно могли совершить сделку, и покупатель счастливо бы жил в вашей бывшей квартире и даже, возможно, потом продал бы ее другому человеку. И есть люди, которые так и поступают. Проблема тут в том, что не выполнено решение суда, а этот повод оспорить сделку. Это, так сказать, заложенная бомба, а риэлторы на сделки с такими заложенными бомбами обычно не идут. Или идут, но только после расписки покупателя, что он извещен о существующих рисках.
Как тут нужно было вам поступить? Очень просто, выполнить решение суда по разделу, осуществив его государственную регистрацию. И потом, если вы хотите все поделить иначе, делите. Или продавайте и делите деньги. Или…, как я уже говорил, ищите покупателя без риэлтора.
Да, такие сделки «без риэлтора» в последнее время действительно происходят. Особенно заметно это явление, в сегменте эконом класса. «Подводные камни» при этом никуда не исчезают, и при проверке истории владения все равно вылезут наружу, но на само право владения часто действительно не влияют. Если, конечно, у кого-то не возникает то, что называют злым умыслом. Каким-нибудь риэлторам эти «камни», конечно, придется устранять, но платить им будете уже не вы.
Это одна из причин, почему риэлторы не любят, когда сделки совершают без их участия. Не потому, что они при этом не зарабатывают, а потому что эти скрытые от обычного глаза юридические дефекты при этом плодятся.
Но это отдельная тема. Потому что об этих «дефектах» можно написать целую книгу. Какие-то из них менее существенны, чем другие, и на них можно закрыть глаза, какие-то более. Мало того, среди самих риэлторов часто нет единого мнение относительно «тяжести» некоторых юридических моментов. Как, впрочем, и у судов.
Отсюда может возникнуть ситуация, в которой один из риэлторов стимулирует сделку, в то время как другой против ее проведения. Общая рекомендация в таких ситуациях – привести третью сторону. Довольно часто один из риэлторов перестраховывается в силу того, что какие-то моменты ему непонятны или неизвестны, в то время, как другой владеет вопросом лучше и видит, что никакая проблема возникнуть не может. Но бывает и наоборот.
Нужно помнить, что риэлтор работает на интересы одной из сторон. Конечно, если претензии возникнут потом к другой стороне, может достаться и ему, но реальная ответственность возникает только в том случае, если он совершил что-то противозаконное. Подделал документы, дал заведомо ложную информацию и т.п. Да, не всегда, но все-таки часто.
Но будем заканчивать. На эту тему можно написать еще много чего, а, думаю, общую картину ситуации вы уже имеете, и можете реагировать на нее правильно.
А о том, что будет теперь происходить с рынком, какие новости на него повлияют и как, в следующих текстах. Хотите знать – подписывайтесь. А, если хотите иметь бесплатный фильтр от белого шума на рынке недвижимости и за минимальное время знать самое существенное о поведении рынка, следите за соответствующим каналом в телеграмм.
Удачи!
