Приветствую вас, мои друзья и подписчики!
Сегодня мы с вами опять поговорим об апартаментах. Несмотря на все присущие этой категории недвижимости недостатки (если рассматривать их как жилье):
- повышенный налог на имущество (от 0,3% вместо 0,1%)
- большая стоимость коммунальных платежей
- повышенный налог на доход (13% вместо 4% у самозанятых, сдающих внаем жилые помещения. Правда, есть вероятность, что апартаменты тоже разрешат сдавать самозанятым без открытия ИП, но закон еще не принят)
- невозможность взять ипотеку с господдержкой
- невозможность зарегистрироваться по месту жительства
У апартаментов все-таки есть ряд несомненных преимуществ перед обычными квартирами.
Во-первых, это цена. Найти студию рядом с метро и недалеко от центра города за 3,5-4,0 млн рублей сейчас практически невозможно.
Во-вторых, это уровень обслуживания. Покупая за адекватную цену квартиру, вы получаете часть набора услуг, присущих только классу “Комфорт+” или “Бизнес”.
В-третьих, возможность без проблем сдавать свое жилье в случае необходимости и получать повышенный доход от своей недвижимости в сравнении с обычной инвестиционной покупкой студии где-нибудь в Кудрово или Мурино.
Я уже рассказывал про апарт-отель “Digital Village Vertical” (Диджитал Вилладж Вертикал) от компании “Becar” вот в этой статье: Апартаменты в стиле Энди Уорхола. Цены на апартаменты в нем также начинаются с 3,5 млн рублей. Но площадь апартаментов там значительно меньше (в 1,5 раза). Соответственно, и стоимость квадратного метра уже не такая привлекательная. И добираться до метро пешком дольше. Но, возможно, что кого-то привлечет там локация (все-таки рядом площадь Победы и Московский проспект). А, может, кому-то понравится стильное и яркое оформление номеров и общественных пространств.
А в этой статье я расскажу про интересный проект от компании “Весна” - апарт-отель “Начало”. Имя неизвестное на рынке недвижимости. И первым инвесторам, которые покупали здесь апартаменты, наверное, было страшно вкладывать деньги). Но нам с вами уже проще, поскольку три корпуса достроены, получено разрешение на ввод в эксплуатацию и заканчиваются отделочные работы. И в первом квартале 2023 года обещают начать выдавать ключи собственникам.
По своему расположению апарт-отель очень похож на ЖК “Стрижи”, о котором я недавно рассказывал: “Стрижи” возвращаются на “Ломоносовскую”. Как видно по карте, расположение очень удачное - в шаговой доступности от метро Ломоносовская (15-20 минут пешком), с большим количеством магистралей, позволяющими выехать в любом направлении, в районе со сложившейся инфраструктурой и двумя парками рядом.
Видео с локации.
Большой парк им. Бабушкина с крытым катком и аттракционами и Ивановский сад со своим знаменитым (на районном уровне) Ивановским карьером. При желании можно пройти 1,5 км, чтобы погулять в парке “Куракина дача”, который сопоставим по площади с парком им. Бабушкина, но менее многолюдный. Отличие в том, что “Стрижи” расположены ближе к парку им. Бабушкина, а “Начало” стоит практически на берегу Ивановского карьера. Но есть один нюанс, на который надо обязательно обратить внимание! Рядом не только Ивановский карьер, но и мощный железнодорожный узел - “Санкт-Петербург-Сортировочный-Московский”.
Особенно его близость будет ощущаться в корпусе 1 (“Речной”). И хотя, по заверениям застройщика, окна этого корпуса, выходящие на ж/д пути, имеют тройное остекление, полагаю, стоит внимательно отнестись к выбору квартиры, если вы покупаете ее для проживания. Для тех, кто инвестирует, расположение квартиры не имеет особого значения (если вы не планируете самостоятельно заниматься сдачей в аренду), поскольку доход от сдачи апартаментов через управляющую компанию начисляется по “котловому” методу и зависит только от категории номера и площади. Поэтому под цели проживания оптимальным выбором выглядит квартира или студия в корпусе 3 (“Озерный”), окна которого выходят в сторону ЖК “Стрижи” и Невы, или Варфоломеевской улицы.
Всего корпусов в апарт-отеле три - “Речной” (самый близкий к железной дороге), “Лазурный” (центральный) и “Озерный”. Почему “Речной” оказался дальше всех от реки Невы необъяснимо… Самое главное, что в каком бы корпусе вы не жили, их объединяет первый этаж. Первый этаж с высокими потолками, как и положено в гостиницах, просторным холлом, ресепшеном, общественными пространствами, где будет ресторан, мини-маркет, wellness или SPA центр и другие услуги. И все это будет доступно всем жильцам и гостям апарт-отеля.
Но и это еще не все достоинства. Проживая в апарт-отеле, у вас есть возможность заказать уборку в своей квартире, воспользоваться услугами прачечной, круглосуточно вызвать мастера, если что-то сломается, воспользоваться услугами ресепшн (передача ключей, корреспонденции и т.д.), заказать посылку в постамат “Сберлогистики”, который планируется разместить здесь же. К тому же, у вас будет круглосуточная охрана и видеонаблюдение. Согласитесь, что на такие услуги можно рассчитывать только в элитных домах, да и то не везде.
Еще интересной фишкой этого комплекса является то, что в номерах сделаны панорамные окна (всего 40 см от пола и высотой от 180 см), а в некоторых номерах и вовсе окна “в пол”, что встречается только в домах высокого класса.
В отличии от апартаментов в “Digital Village Vertical” (Диджитал Вилладж Вертикал) от компании “Becar” , отделка здесь в спокойных тонах и подойдет любому гостю. Вместе с тем, на материалах не экономили, поскольку в гостиничном бизнесе это себе дороже. Износостойкость и вандалоустойчивость должны быть высокими:
- Полы: Комната и холл - износостойкий ламинат 33 класса коммерческого уровня, пластиковый плинтус.
- Санузел - Плитка керамическая, производства "Керамин", из новой современной коллекции "Фристайл".
- Потолки - натяжные ПВХ
- Стены: Комната и холл - Обои под покраску флизелиновые фактурные 90гр/м2 с окраской.
- Санузел: Плитка керамическая, производства "Керамин", из новой современной коллекции "Фристайл"
- Двери: Входные - Двери с повышенной звукоизоляцией 36 дб EI30 с деревянными накладками, фурнитурой и замком, производство ПСК-двери. Межкомнатные - Блоки дверные с глухим полотном с решетчатым заполнением, отделка полотна - финиш-пленка, производство Verda.
- Сантехника - унитаз, раковина, ванна акрил/душ. поддон, производство Santek.
Интересные факты про шумоизоляцию. Стены между квартирами/номерами сделаны двойными - два слоя бетона 8 см и звукоизолирующий материал между ними. Так же, как и полы в коридорах, покрыты специальной звукопоглощающей плиткой.
Теперь про возможность сдачи апартаментов внаем, что многие рассматривают как инвестиции. Я писал уже про это в своей статье: Инвестиции в недвижимость. Не стоит ждать чудес, уровень дохода сопоставим с банковским вкладом. И управляющая компания “Начало.Сервис” честно об этом говорит:”Ожидаемый уровень дохода - 6-8% годовых”. Что выглядит вполне реально, учитывая нынешние реалии, ориентацию на местного туриста, среднесрочную и долгосрочную аренду. К слову, “Начало.Сервис” создана специально для управления проектом после окончания строительства из опытных специалистов, пришедших из различных компаний в этой сфере бизнеса.
Конечно, вы можете сами заниматься бизнесом и сдавать свои апартаменты. А можете передать их в управление управляющей компании и получать доход по “котловому” методу, когда все доходы от сдачи номеров поступают в общий котел и перераспределяются между участниками. Апартаменты разделяются на категории в соответствии с типом. Доход по каждой категории делится поровну между всеми владельцами апартаментов одинакового типа. Но в этом случае нужно будет докупить “пакет арендатора”:
- 639 000 рублей для студии «Компактный»
- 689 000 рублей для студии «Стандартный»
- 799 000 рублей для студии «Улучшенный», для «Однокомнатный»
- 879 000 рублей для 1 ккв «Комфортный»
- 999 000 рублей для 2 ккв «Семейный»
Эти пакеты включают в себя - мебель, бытовую технику, текстиль, декор и все бытовые мелочи для оснащения полноценного гостиничного номера. Такой централизованный подход к оснащению позволяет обеспечивать одинаковый уровень сервиса для гостей отеля и возможность быстрой замены поврежденных деталей интерьера в экстренных случаях.
И теперь о ценах.
Студия по переуступке 19 м2 с видом на Ивановский карьер:
Для сравнения скажу, что студия 24 м2 в соседних “Стрижи-2” и сроком сдачи середина 2024 года стоит на 3 млн. рублей дороже - 6,55 млн рублей! Вот и посчитайте разницу в доходе от инвестиций. Получается почти в два раза ниже.
1 ккв 39,7 м2 с окнами на Варфоломеевскую улицу:
В “Стрижи-2” 1 ккв 34 м2 стоит 8,85 млн. рублей.
2 ккв (евро) 41,8 м2 с огромной кухней-гостиной 24,92 м2 и тоже окнами на Варфоломеевскую улицу:
Сопоставимую квартиру в “Стрижи-2” меньше чем за 11,5 млн рублей не найти.
Как видим, разница существенная. Особенно это заметно на студиях, которые многие покупатели как раз и приобретают под инвестиции. Или своим детям для проживания в первые самостоятельные годы, когда “птенцы” покидают родительские гнезда. К тому же, зачастую, родители покупают такую недвижимость впрок, на вырост. И пока чадо растет, сдают ее, чтобы не простаивала. В таких случаях апартаменты - вещь незаменимая. Нет проблем со сдачей в аренду. Заключаешь договор с управляющей компанией и получаешь пассивный доход. Пришло время поселить туда ребенка - извещаешь заранее управляющую компанию о прекращении сотрудничества и отдаешь ключи ребенку. Благо, что мебель и вся обстановка там уже есть.
Кому еще может приглянуться такой формат жилья? Наверное, молодым людям, которые хотят жить близко к городу и не тратить много времени на перемещения из дома на работу. Кроме того, я думаю, им придутся по душе близость услуг в едином комплексе и комфортная среда обитания, а также современный дизайн апарт-отеля.
Если же этот вариант вам не приглянулся по каким-либо причинам, вы в любом случае можете обращаться за подбором новостроек ко мне. Вместе обсудим и поищем вариант, наиболее подходящий для вас по расположению, уровню оснащения, комфортности или бюджету. Я сам съезжу на объект, осмотрю местность, соберу информацию и поделюсь своими впечатлениями. Тем более, что подбор новостроек для клиентов нашей компании (напомню, что я работаю в одной из крупнейших и старейших компаний на рынке недвижимости - ГК “Адвекс”) бесплатный, а застройщиков, с кем мы сотрудничаем, около 90. Так что, выбрать есть из чего)
А также мы можем помочь с продажей вашего жилья, чтобы вы могли перебраться в новое. Комиссия за услуги по продаже вашего жилья будет зависеть от сложности сделки и оговаривается после осмотра вашего объекта недвижимости.
Пишите в личных сообщениях здесь в ВК, в ВатСап, Телеграм или Вайбер. Мой номер для связи +7(921)887-40-88. Выбирайте удобный для вас канал связи. Буду рад вам помочь!
Если же вы хотите получать новости об интересных предложениях от застройщиков, то рекомендую подписаться на мой телеграмм канал: Ваш риэлтор в Петербурге
А на сегодня у меня все. Спасибо всем, кто дочитал до конца. Буду рад вашим комментариям и вопросам под этой статьей. И до новых встреч!
Ваш петербургский риэлтор - Андрей Кузнецов.